Incluso el viaje más largo, como dice el proverbio chino, comienza con el primer paso. Un permiso de construcción es un paso clave en el camino a su propia casa. La decisión administrativa sobre el permiso de construcción puede ser reemplazada en algunos casos por una notificación, pero la documentación necesaria es la misma. La Ley de la Construcción vigente hasta el momento ha sido modificada por la Ley del 13 de febrero de 2022, suscrita por el presidente el 3 de marzo de 2022-2023, y entrará en vigencia en seis meses a partir de la fecha de publicación en la Revista de Leyes.
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Decisión de permiso de construcción: ¿cómo obtenerlo?
No siempre es necesario un permiso de construcción
La Ley de Construcción prevé los objetos y obras para los que no se requiere un permiso en los artículos 29 a 31. Entre los muchos casos mencionados en el documento, los más importantes y dentro del círculo de nuestro interés son:
- Edificaciones de viviendas unifamiliares unifamiliares cuya zona de impacto se encuentre íntegramente en la parcela o parcelas sobre las que hayan sido proyectadas.
- Plantas de tratamiento de aguas residuales hasta 7,5 m3 por día.
- Depósitos sin drenaje para residuos líquidos con una capacidad de hasta 10 m33.
- Construcción de instalaciones, excluido gas, interior y exterior del edificio.
Autoridad que emite el permiso de construcción
Los reglamentos de construcción también brindan información sobre cómo obtener un permiso, quién lo emite, el procedimiento y la fecha de expedición. La autoridad de la administración de primera instancia es el starost y de él depende la expedición de un permiso de construcción, mientras que el voivoda, como autoridad de nivel superior, es la instancia de apelación. Este procedimiento se aplica a asuntos relacionados con la construcción de una casa en un terreno, mientras que para algunos objetos y obras es el voivoda quien será la primera instancia. Esto se aplica, entre otras cosas, a las carreteras públicas nacionales y provinciales, los aeropuertos civiles y los puertos y marinas.
La solicitud de un permiso de construcción está asociada con un impuesto de timbre específico, cuyo monto depende del tipo de inversión planificada. El tiempo de espera para una decisión será más corto si los documentos están completos; de lo contrario, la autoridad a la que fueron sometidos solicitará que se completen en un plazo de 7 días. Si los documentos están completos o complementados, el tiempo de espera para la emisión del permiso es de 65 días. Esta es la fecha en la que el starost debe emitir la decisión pertinente.
Cómo obtener un permiso de construcción paso a paso
1. Obtener un extracto del plan de desarrollo espacial local o las condiciones de construcción
La decisión sobre las condiciones de desarrollo recae en el jefe de la comuna, el alcalde o el presidente de la ciudad. El plazo para emitir la decisión suele ser de 14 a 30 días. Sobre la base del documento recibido, lea atentamente los requisitos del plan de desarrollo del terreno en relación con nuestra parcela. Esto nos permitirá seleccionar el proyecto apropiado que cumplirá con nuestras expectativas, sin violar los acuerdos oficiales.
2. Elaboración de un mapa con fines de diseño.
Se debe contratar a un topógrafo con las calificaciones adecuadas para que prepare un mapa de situación y de altitud. El mapa actual con fines de diseño, realizado en la escala de 1: 500, será la base para trazar el contorno de nuestro futuro hogar en él. En esta etapa, también se encargan pruebas para verificar la capacidad de carga del suelo y el nivel del agua subterránea: pruebas geotécnicas. Si está buscando más consejos, consulte también los artículos sobre el permiso de construcción recogidos aquí.
3. Selección y compra de un diseño arquitectónico y constructivo
El diseño de la construcción es el apéndice principal de la solicitud de permiso de construcción. Elegir el diseño de casa más adecuado suele ser una decisión de por vida. Debe ajustarse a la parcela, cumplir con los requisitos administrativos y, sobre todo, las expectativas de los futuros residentes.
De acuerdo con la reforma a lo dispuesto en la Ley de la Construcción, en 2022 se modificó significativamente el diseño constructivo, consistente en la división en tres partes:
- plan de desarrollo de la parcela o área,
- diseño arquitectónico y constructivo,
- proyecto técnico.
Proyecto de desarrollo de parcela se elabora en un mapa actualizado con fines de diseño e incluye:
- límites de la parcela,
- método de eliminación de aguas residuales,
- sistema de comunicación en relación con los edificios vecinos existentes y previstos,
- área de impacto de la inversión.
Proyecto arquitectónico y constructivo según la ley modificada, incluye:
- disposición de las instalaciones de construcción existentes y previstas,
- parámetros técnicos de las instalaciones,
- soluciones materiales y técnicas que influyen en el medio ambiente,
- Fuentes planificadas de energía térmica para calefacción doméstica y agua caliente sanitaria.
Proyecto tecnico incluye:
- descripción de la estructura del edificio junto con cálculos estáticos y de resistencia,
- rendimiento energético del edificio,
- soluciones técnicas y materiales,
- Condiciones geotécnicas para la edificación.
El diseño técnico es una parte separada del diseño de la construcción, que no es verificado por la autoridad que emite el permiso de construcción. Debe presentarse en la etapa de notificación de la finalización de las obras o una solicitud de permiso para usar el edificio. Las dos primeras partes del diseño de la construcción deben ser aprobadas por el órgano de administración.
Parece que la exención de la obligación de preparar un diseño técnico antes de presentar una solicitud de permiso de construcción no cambiará nada en la práctica. El inversor confía al diseñador un proyecto completo de todos modos, y dividirlo en partes no supone ningún ahorro. Algunos expertos dicen que como resultado de la enmienda a las regulaciones y la división del proyecto de construcción en tres partes, será necesario duplicar ciertos documentos, por ejemplo, dibujos y partes de descripciones, tres veces. Necesita definir requisitos precisos para cada parte del proyecto.
4. Adaptando el diseño de la casa a su propia parcela
La adaptación del proyecto a las condiciones específicas del terreno (zona de congelación, zona de viento, zona de nieve) realizada por un arquitecto autorizado es un paso muy importante hacia la parada final en su propia casa. Fuera de los límites de la parcela está el contorno de las instalaciones existentes y planificadas, la red de servicios públicos, la vegetación y el sistema de comunicación.
5. Condiciones técnicas para la entrega de servicios públicos a un nuevo hogar
En el starosty, en el departamento de geodesia, se encuentra el Departamento de Conciliación de Documentación de Diseño, que expresa una opinión sobre la entrega:
- energía eléctrica,
- gas,
- agua
- Recolección de residuos sólidos y alcantarillado.
6. Presentación de una solicitud de permiso de construcción
La solicitud de permiso de construcción se envía en el formulario oficial. La aplicación indica:
- inversor,
- tipo de inversión (vivienda unifamiliar),
- dirección del sitio de construcción,
- Designación de la propiedad (número de precinto de la parcela).
Los archivos adjuntos necesarios se adjuntan a la solicitud:
- diseño constructivo con opiniones, arreglos, permisos, etc.,
- una declaración del derecho a disponer de los bienes inmuebles,
- decisión sobre las condiciones de construcción y el desarrollo del suelo,
- un extracto del catastro de la parcela,
- condiciones técnicas para la entrega de servicios públicos.
Siempre se necesita un conjunto de documentos
La ley de construcción, tanto antes de la enmienda como de la enmendada, prevé una serie de exenciones de la obligación de solicitar un permiso de construcción. Sin embargo, tanto el permiso administrativo como la notificación de las obras de construcción requieren un juego completo de documentos. El diseño de la construcción debe complementarse con los arreglos administrativos y las aprobaciones descritas en otros reglamentos.
El diseño debe contener un certificado adjunto que confirme las calificaciones del diseñador y sea válido el día del diseño del diseño. Un cambio significativo en la nueva normativa es la división del diseño de la construcción en tres partes: diseño de desarrollo de parcela o terreno, diseño arquitectónico y constructivo y diseño técnico. Este procedimiento enfatiza la responsabilidad del diseñador y los órganos administrativos y tiene como objetivo la obtención más rápida de una decisión sobre el permiso de construcción.
