Cuando queremos comprar un terreno para una casa unifamiliar, a menudo nos aterroriza el costo del terreno. La solución para bajar el precio es comprar terrenos agrícolas y luego reclasificarlos como parcela edificable. En ese caso, vale la pena averiguar cómo es la transformación de una parcela agrícola en parcela de construcción, cuándo es posible reclasificarla y cuál es el costo de toda la operación.
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Conversión de una parcela agrícola en una parcela de construcción: normativa
Parecería que cada parcela agrícola permite la construcción de un edificio residencial. Sin embargo, resulta que para ser tratado como terreno de construcción, es necesario convertir una parcela agrícola en una parcela de construcción. Es bueno saber cuando se trata de un terreno agrícola con la posibilidad de convertirlo en un solar edificable, porque se deben cumplir ciertas condiciones. Conoceremos estas condiciones a partir de la Ley de 3 de febrero de 1995 sobre la protección de tierras agrícolas y forestales, así como el plan de desarrollo territorial local para una comuna determinada.
“Ley de 3 de febrero de 1995 sobre protección de tierras agrícolas y forestales:
Capítulo 2 Limitación de la asignación de tierras a fines no agrícolas y no forestales
Art. 6.1. Para fines no agrícolas y no forestales, la tierra marcada en el registro de la propiedad como tierra baldía puede designarse y, en ausencia de dicha tierra, otra tierra de la menor idoneidad para la producción.
Art. 7.1. El uso de tierras agrícolas y forestales para fines no agrícolas y no forestales, que requiere el consentimiento mencionado en el párrafo 1. 2, se incluirán en el plan de ordenación territorial local, redactado en la forma especificada en las disposiciones sobre ordenación y ordenación del territorio.
(… )
2. Designación para fines no agrícolas y no forestales:
1) tierras agrícolas que constituyen tierras agrícolas de las clases I-III: requiere el consentimiento del ministro responsable del desarrollo rural, sujeto al párrafo 2a,
(… )
2a. No se requiere el consentimiento del ministro responsable de desarrollo rural para designar terrenos agrícolas con fines no agrícolas y no forestales que constituyan terrenos agrícolas de las clases I-III, si el terreno reúne conjuntamente las siguientes condiciones:
1) al menos la mitad del área de cada porción de terreno compacta está dentro del área de construcción compacta;
2) se ubican a no más de 50 m del límite de la parcela edificable más cercana en el sentido de las disposiciones de la Ley de 21 de agosto de 1997 sobre administración inmobiliaria (Gaceta Oficial de 2016, ítems 2147 y 2260 y de 2022, ítem 624) y 820);
3) se ubican a no más de 50 metros de una vía pública en el sentido de lo dispuesto en la Ley de 21 de marzo de 1985 sobre vía pública (Boletín Legislativo de 2016, ítems 1440, 1920, 1948 y 2255 y de 2017, ítem 191 );
4) su superficie no excede de 0,5 hectáreas, ya sea que estén formadas por un solo conjunto o por varias partes separadas ".
Reclasificación de tierras agrícolas en parcela edificable
¿Por qué no todas las parcelas agrícolas son aptas para edificar? El problema principal es el enorme costo de excluir las tierras agrícolas de la producción agrícola. Hay cantidades de hasta varios cientos de miles de zlotys por hectárea, que se convertirían en tierras no agrícolas. Una parcela agrícola con posibilidad de conversión para fines no agrícolas y no forestales sin pasar por procedimientos complicados debe demostrar la menor idoneidad de producción. Este grupo incluye tierras agrícolas con una clase de aptitud baja (IV, V y VI).
La compra de terreno agrícola con posibilidad de convertirlo en solar edificable a partir del 9 de mayo de 2022 es un proceso mucho más sencillo. Porque fue en este día que se firmaron las enmiendas a la Ley de Protección de Tierras Agrícolas y Forestales. Hasta entonces, la conversión de un terreno agrícola en un terreno edificable que constituya un terreno agrícola de las clases I-III requería el consentimiento del ministro. Actualmente, la parcela agrícola utilizada para las clases I-III no necesita ser aprobada para reclasificación, siempre que cumpla con las condiciones contenidas en la Ley de Protección de Tierras Agrícolas y Forestales, Art. 7. 2a. O tal vez también te interese este artículo sobre la construcción de una casa en una parcela agrícola?
Por lo tanto, podemos transformar fácilmente una parcela, al menos la mitad de la cual se encuentra en el área de desarrollo denso. Además, la distancia de las tierras agrícolas no puede exceder los 50 m hasta el límite de la parcela edificable más cercana. Se impone la misma distancia en relación con la distancia a la vía pública más cercana. La última condición que se debe cumplir es una superficie que no supere los 500 metros cuadrados. Entonces, la reclasificación de tierras agrícolas en un terreno edificable no requiere aprobación.
El costo de la tierra agrícola con posibilidad de conversión en tierra edificable.
El precio de una parcela agrícola que se puede convertir en una parcela edificable es mucho menor. Desafortunadamente, no todo el mundo es consciente del hecho de que se debe pagar una tasa por excluir las tierras agrícolas de la producción. El precio depende de la clase de tierra agrícola que pretendemos transformar. La lista de precios exacta se puede encontrar en la Ley de Protección de Tierras Agrícolas y Forestales, Art. 12. 7.
Con base en la lista de precios incluida en la ley, veremos que el monto adeudado por 1 ha de tierra cultivable y huertos depende de la clase. Por lo tanto, por 1 ha de tierra agrícola producida a partir de suelos de origen mineral y orgánico, pagaremos:
- 437175,00 PLN - para la clase I
- 378.885,00 PLN - para la clase II
- 320.595,00 PLN - para la clase IIIa
- 262.305,00 PLN - para la clase IIIb
Por otro lado, pagaremos las tierras agrícolas del suelo producido de origen orgánico:
- 204.015,00 PLN - para la clase IV a
- 145725,00 PLN - para la clase IV b
- 116.580,00 PLN - para la clase V
- 87.435,00 PLN - para la clase VI
Otras cuestiones inmobiliarias - precios
Cuando la reclasificación de terrenos agrícolas no sea posible o resulte demasiado costosa, la forma de adquirir la propiedad es comprando un piso municipal. Vale la pena averiguar cuál es el precio de compra de un piso de este tipo, para poder compararlo con el precio de un terreno agrícola que se puede convertir en un terreno edificable.
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Nombre del producto o actividad |
precio |
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Reclasificación de prados y pastos permanentes de clase Ł y Ps I |
437175 PLN / ha |
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Reeducación de prados y pastos permanentes de clase Ł y Ps II |
361398 PLN / ha |
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Costo a incurrir para poder convertir praderas y pastos clase Ł y Ps III |
291450 PLN / ha |
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Costo a incurrir para poder transformar prados y pastos de clase Ł y Ps IV |
174870 PLN / ha |
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Compra de un piso municipal de 50 m2, Suwałki |
aprox. 70.000 PLN |
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Compra de un piso municipal |
desde PLN 1.300 / m2 |
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Compra de un piso municipal de aprox.40 m2 |
desde PLN 15.000 |
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Garaje de hojalata - dimensiones de un garaje doble 6x5 m |
5.240,00 PLN |
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Garaje de hojalata similar a la madera - dimensiones de un garaje doble 7x6 m |
14.940,00 PLN |
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Garaje de hojalata, puerta batiente - dimensiones de un garaje doble 6x5 m |
2.850,00 PLN |
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Garaje de ladrillo - dimensiones de un garaje doble 7x6 m |
19.900 PLN |
