La compra de un apartamento en alquiler se está convirtiendo en una forma de inversión de capital cada vez más popular. Los ingresos por alquiler son hoy en día más rentables que los depósitos bancarios y las cuentas de ahorro. No obstante, debemos recordar que la compra de un piso en alquiler es una inversión de alto riesgo. El costo de terminación del apartamento y su posterior renovación, así como los gastos imprevistos, deben sumarse al costo de compra. Para alquilar un apartamento de forma segura, debe prepararse adecuadamente y evaluar la escala de las amenazas potenciales.
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¿El plan correcto es garantía de éxito?
La base debería ser desarrollar un buen plan de inversión: cuanto más detallado, mejor. Definamos en él el estado de nuestra capital, que podemos gastar en la compra de un apartamento. Si es necesario, conozcamos las ofertas de préstamos y escojamos la opción que mejor se adapte a sus necesidades. Cabe recordar que las personas menores de 35 años pueden beneficiarse de las deducciones preferenciales del programa "Apartamento para los jóvenes" del gobierno.
La creación de una simulación económica también es una etapa muy importante de la planificación. El inversor debe tener en cuenta los ingresos asumidos, pero también los costes de renovación o posible pago de alquiler. Comprar un apartamento en alquiler no tiene por qué ser rentable todo el tiempo. Vale la pena prepararse para una situación en la que no tenemos inquilinos y tenemos que cubrir todos los gastos nosotros mismos. Esto plantea la necesidad de tener una cierta reserva financiera. De lo contrario, puede suceder que una situación aleatoria imprevista nos obligue a vender el piso rápidamente.
Un apartamento adecuado para alquilar
La rentabilidad del alquiler depende en gran medida de las particularidades de nuestro apartamento. Si está bien ubicado y bien equipado, entonces podemos contar con mayores ganancias de alquiler. Antes de comprar, conviene tener paciencia y buscar una oferta atractiva. Muchos inversores buscan un apartamento adecuado durante muchos meses. La combinación de un precio de compra atractivo, una buena ubicación y un buen estado del apartamento nos proporcionará las mayores ganancias y reducirá el riesgo de inversión. Sin embargo, debemos ser conscientes de que tales acciones requerirán tiempo y paciencia de nuestra parte.
Compraremos un apartamento mucho más rápido utilizando los servicios de una agencia inmobiliaria. Las agencias tienen una amplia base de ofertas, pueden ayudar en las negociaciones de precios e indicar las ofertas más atractivas. Sin embargo, su comisión es bastante alta y aumenta el costo total de la inversión.
Capital, o como financiar la compra de un piso en alquiler
Esto se aplica a personas que no cuentan con la cantidad necesaria de efectivo propio y necesitan un préstamo hipotecario (el más ventajoso para este tipo de inversión). Al principio, se deben comparar diferentes ofertas bancarias.
Será bueno contar con la ayuda de un intermediario financiero que nos muestre la mejor solución. Cabe recordar que la remuneración del intermediario financiero la pagan los bancos en su totalidad. Nosotros mismos no tenemos que pagar ni un zloty por sus servicios. Antes de firmar un contrato hipotecario, hagamos otra simulación de inversión y asegurémonos de que pagar las cuotas no sea una carga para nosotros. Los cálculos insuficientes realizados en esta etapa pueden estar asociados con problemas de inversión posteriores.
Compra de un apartamento en alquiler y costos adicionales.
La compra de un apartamento requiere la realización de muchos trámites y el pago de tasas básicas. Vale la pena considerar esto en nuestro plan de inversión. La base aquí será:
- costo de impuestos
- salario del notario
- obtener un extracto de una escritura notarial
- tasa judicial por crear un extracto del registro de tierras e hipotecas
- Entrada de hipoteca y retribución del tasador.
El seguro de hogar también será una inversión imprescindible. Esto es importante no solo por los trámites relacionados con el banco. El seguro de hogar reduce nuestro riesgo de inversión y parece ser una medida muy sensata.
Muchos apartamentos requieren reformas o acabados. Los precios de este proyecto pueden incrementar adicionalmente los costos de toda la inversión. Si queremos minimizar el riesgo, será bueno hacer una estimación del costo de renovación teniendo en cuenta al menos el 10 por ciento del inventario financiero.
Alquilar un apartamento
Antes de encontrar un inquilino, debemos familiarizarnos con los requisitos legales vigentes y la situación actual del mercado. Cuanto mejor nos preparemos para este esfuerzo, menos errores cometeremos. Encontrar un inquilino adecuado puede llevarnos varios meses. Sin embargo, esta no es una actividad que deba apresurarse.
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Una vez que encontremos un inquilino, debemos firmar un contrato con él y resolver el tema de los impuestos. Un contrato transparente y bien elaborado puede salvarnos de muchos problemas relacionados con los inquilinos. Si queremos reducir adicionalmente el riesgo, pensemos en introducir un depósito y limitar el tiempo del contrato. Los contratos anuales con un preaviso de uno o dos meses son los más habituales. Un período de aviso de 30 días es una buena garantía tanto para el propietario como para el inquilino del apartamento.
Pagaremos un impuesto fijo del 8,5% por alquilar un apartamento. Esto aplica solo para particulares, si alquilamos un piso como parte de la actividad empresarial, no evitaremos una tarifa plana del 19% o tarifas del 18 y 32% (dependiendo de cómo liquidamos todos nuestros ingresos operativos).
¿Es rentable la compra en alquiler?
Comprar un apartamento en alquiler puede resultar mucho más rentable que invertir en depósitos bancarios. Vale la pena darse cuenta de que los preparativos para tal inversión llevarán mucho tiempo. La base también es el reconocimiento del mercado y la planificación óptima de cada paso. La compra de un apartamento en alquiler es una inversión a largo plazo que dará sus frutos solo después de muchos años. Debemos ser conscientes de que algo nos sorprenderá en los próximos años. Por tanto, la base es dejar una reserva financiera que asegure nuestra inversión en situaciones difíciles. En algunos meses la inversión dará sus frutos, pero (sobre todo al principio) también habrá meses en los que nuestro balance será nulo o incluso negativo. En esta situación, la falta de una reserva financiera puede aumentar el riesgo de quiebra.
En los próximos años, podemos contar con un aumento en el valor de la propiedad. No obstante, también conviene tener en cuenta que el desarrollo del mercado del alquiler puede obligarnos a rebajar el precio del alquiler. En este punto, nuestra inversión será menos rentable.
Como podemos ver, es muy difícil estimar la rentabilidad de comprar un piso en alquiler. Sin embargo, si nos preparamos bien para ello y tenemos al menos el 20% de nuestra propia contribución, entonces la compra de un apartamento en alquiler puede resultar en un blanco. Sin embargo, vale la pena planificar cuidadosamente todas las etapas de inversión, hacer cálculos individuales y evaluar la escala del riesgo financiero por su cuenta.
