La mayoría de los trabajos de construcción están sujetos a un permiso o al menos una notificación de parcela de construcción. No hacerlo se considera una construcción no autorizada y puede tener consecuencias de gran alcance (una multa o incluso una orden de demolición). La nueva ley de construcción también permite legalizar la construcción no autorizada. Los procedimientos no son los más fáciles, pero debería examinarlos más de cerca.
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¿Qué es la construcción no autorizada y cómo ocurre?
No existe una definición clara del concepto de construcción no autorizada en la Ley de Derecho de la Construcción. La definición generalmente aceptada asume que la construcción no autorizada es la construcción de un objeto sin un permiso o permiso de construcción. En la práctica, resulta que muchos más casos se tratan como construcciones no autorizadas. Un ejemplo muy común de anarquía es la adición de habitaciones a los edificios existentes. De conformidad con los supuestos de la Ley de construcción del 13 de febrero de 2022, la supervisión de la construcción también puede considerar los edificios que fueron construidos en contra de las normas y regulaciones como ilegales (por ejemplo, sin un gerente de construcción, sin llevar un registro de construcción, o en el caso de de discrepancia de obra con el diseño constructivo).
El incumplimiento de disposiciones importantes de la ley puede resultar en que nuestra propiedad se convierta en una licencia de construcción y se impondrán sanciones. Esto incluso puede aplicarse a edificios que ya hayan obtenido un permiso de construcción. Una razón muy común para considerar un objeto como una licencia de construcción es el inicio de las obras de construcción antes de recibir la decisión final. Recuerde que el starost tiene 65 días para emitir un permiso de construcción. El tiempo de espera puede extenderse si la documentación adjunta a la solicitud es incompleta o inconsistente con el plan de desarrollo espacial local. Puede ser tentador comenzar los trabajos de construcción antes de que se emita la aprobación final, pero presenta un alto riesgo para los inversionistas (desde multas hasta órdenes de demolición).
La construcción no autorizada no es igual a la arbitrariedad
La construcción no autorizada se puede legalizar de acuerdo con dos procedimientos separados. En las últimas décadas se han promulgado varias leyes sobre la construcción de edificios. Uno de los actos jurídicos más antiguos es la Ley de Edificaciones del 24 de octubre de 1974. Es cierto que los principios y derechos contenidos en esta ley han sido anticuados y obsoletos desde hace mucho tiempo, pero sus disposiciones todavía se utilizan en la actualidad. Las disposiciones particulares de la Ley de 1974 se refieren a todos los delitos cometidos antes de 1995 (es decir, hasta que la nueva ley entró en vigor).
Vale la pena señalar aquí que la Ley de 1974 fue más liberal en relación con la construcción no autorizada. El proceso de legalización de edificios antes de 1995 no es el más fácil, pero la legalización generalmente no implica una orden de pago de una multa elevada. Sin embargo, las nuevas disposiciones de la ley de construcción no contienen una definición clara de la finalización de la construcción. Por lo tanto, en muchos casos es difícil probar que la propiedad se construyó antes de 1995. En la práctica, esto conduce al inicio de tediosos procedimientos administrativos.
Las actividades de construcción no autorizadas establecidas después de 1995 están sujetas a las disposiciones de una nueva ley, es decir, la Ley de la construcción de 7 de julio de 1994. Esta ley entró en vigor el 1 de enero de 1995 y cubre todos los edificios construidos a partir de esa fecha. Legalizar edificios nuevos puede no ser tan complicado como legalizar edificios anteriores a 1995. Sin embargo, la nueva ley de construcción prevé una serie de sanciones financieras elevadas (las llamadas tasas de legalización).
El contenido de la Ley de la construcción de viviendas se ha modificado muchas veces. Las dos últimas modificaciones importantes entraron en vigor en 2022-2023 y luego en 2022. Cambian la percepción y legalización del llamado acto de construcción.
Legalización de construcción no autorizada según la ley de 1994
De conformidad con la Ley de construcción de 1994, las instalaciones construidas antes de 1995 pueden ser amnistiadas y legalizadas si cumplen dos condiciones básicas:
- La instalación está ubicada en una parcela de terreno que, según los planes de ordenación territorial, tiene la condición de parcela edificable;
- La instalación no representa ninguna amenaza para la seguridad de las personas y, al mismo tiempo, no empeora las condiciones de salud en los alrededores cercanos.
El incumplimiento de las dos condiciones anteriores podría resultar en una orden de demolición. A su vez, si la estructura cumple con las condiciones, debemos demostrar que en realidad se construyó antes de 1995. Por tanto, el primer paso que debemos dar para la legalización es recabar los documentos correspondientes. En muchos casos, puede que no sea tan simple. Demostrar que la construcción terminó hace más de 19 años puede ser lo más complicado. Las autoridades estatales (estadios, oficinas) han estado archivando la documentación de construcción solo desde 1999. Los permisos de construcción y la documentación anterior a 1999 ya no suelen existir. Los libros de tráfico de la construcción que se mantuvieron en las oficinas municipales pueden ser útiles. También vale la pena buscar facturas de materiales de construcción, contratos con trabajadores de la construcción y testigos que confirmen que la construcción se completó antes de 1995.
Después de recopilar los documentos necesarios, diríjase al inspector de supervisión de edificios de poviat y presente una solicitud para un permiso de ocupación. Adjuntamos una serie de documentos de respaldo a la solicitud. Necesitará:
- Inventario conforme a obra de la instalación.
- conocimientos técnicos que confirmen la idoneidad del objeto para su uso
Enmiendas a la Ley de la construcción en 2022
La versión actualmente vinculante de la Ley de la Construcción se anunció el 13 de febrero de 2022. Sus supuestos entraron en vigor en septiembre de 2022. La enmienda se realizó por varias razones. Uno de ellos fue la necesidad de estandarizar el procedimiento de legalización de la construcción no autorizada. Los cambios también introducen un método simplificado del procedimiento de legalización. Sin embargo, una cosa permanece sin cambios: ¡las sanciones aún pueden ser muy altas!
De acuerdo con el contenido de la enmienda, estamos tratando con construcciones no autorizadas ahora, no solo cuando la construcción se completó sin notificarlo a la oficina. Tiene lugar si se inicia algún trabajo antes de que se emita la decisión final. Además, la definición de construcción no autorizada incluye también cualquier obra de construcción que no cumpla con las regulaciones aplicables. ¿Qué significa esto en la práctica? Podemos sufrir las consecuencias si, por ejemplo, no se contrata al administrador del sitio o si existen contradicciones significativas entre el diseño y la ejecución.
Legalización de construcción no autorizada después de septiembre de 2022
Afortunadamente, el inversor tiene la opción de evitar una sanción por construcción no autorizada. Desde la enmienda, este procedimiento se ha estandarizado y es más fácil que antes. Sin embargo, la autoridad de supervisión de la construcción determina si el procedimiento de legalización es posible. De lo contrario, puede ser necesario demoler el edificio construido ilegalmente.
Actualmente, el trámite de legalización es mucho más sencillo que antes. Por supuesto, para hacer esto, la autoridad de supervisión del edificio debe detener la construcción. El siguiente paso es enviar una solicitud para iniciar el procedimiento de legalización. El inversor tiene 30 días para hacerlo. Después de recibir una opinión positiva de la autoridad de supervisión, se debe pagar la tarifa de legalización y se puede reanudar la construcción.
La Ley de la Ley de Construcción del 13 de febrero de 2022 también introdujo procedimientos adicionales con respecto a la construcción no autorizada en el caso de edificios que se construyeron hace 20 años. Este es el llamado procedimiento de legalización simplificado y también ocurre a solicitud del inversionista.
