La mayoría de los polacos no utilizan la opción de comprar apartamentos llave en mano. Durante muchos años, las unidades de vivienda más populares en el estándar de los desarrolladores y los pisos del mercado secundario. Su compra requiere un acabado o renovación integral. Este tipo de actividades se pueden financiar con un préstamo hipotecario. Vale la pena mirarlo más de cerca, definiendo los trámites básicos y determinando los costos de todo el proyecto.
¿Está construyendo o renovando? ¡Utilice las calculadoras de construcción y calcule el costo de renovación o construcción!
Principios generales de concesión de préstamos hipotecarios
Un préstamo hipotecario es la mejor manera de comprar y terminar rápidamente un piso para personas que no pueden gastar varios cientos de miles de zlotys en efectivo. Es un préstamo financiero que cobra la propiedad inmobiliaria del prestatario. El proceso de solicitud de financiación de un préstamo hipotecario implica la necesidad de realizar muchos trámites. Recuerde que este es un préstamo para fines especiales. Esto significa que el banco supervisará el estado de la propiedad y las diversas etapas de cualquier renovación de forma continua.
La base para contratar una hipoteca es tener solvencia crediticia. El procedimiento para calcularlo es un asunto individual del banco. Sin embargo, lo más importante en este caso será el monto de nuestras ganancias, así como la suma de otros pasivos bancarios. Si tenemos solvencia, completamos más trámites. En el caso de solicitar la financiación de la terminación del apartamento, debemos realizar una estimación del coste de inversión muy detallada. Podemos crearlo, por ejemplo, usando la página Calculadoras de construcción.
En este documento enumeramos todas las etapas del trabajo realizado, su costo y fecha de finalización. Recuerde que cuanto más detallada sea la estimación de costos, mayores serán las posibilidades de recibir un préstamo. Algunos bancos exigen que la estimación de costos esté firmada por una persona con calificaciones de construcción. Las firmas de los profesionales aumentan la credibilidad del prestatario potencial. A veces también sucede que el banco requiere que la estimación de costos la realice un estimador de costos autorizado. Sin embargo, estas situaciones son raras y solo se refieren a grandes inversiones.
¿Hipoteca o préstamo en efectivo?
Una hipoteca es un préstamo para fines especiales. Esto significa que solo podemos cubrir materiales y equipos de construcción claramente definidos. La obtención de este tipo de subvención también requerirá bastante tiempo y será complicada. La necesidad de presentar muchos documentos puede disuadir al inversor. Un cierto inconveniente es también el momento de conceder la hipoteca. En algunos casos, puede llevar varios meses recibir el primer tramo.
A su vez, un préstamo en efectivo es una solución mucho más sencilla. Recibir este tipo de préstamo no requiere completar y presentar una cantidad tan grande de documentos. Una ventaja adicional es la rapidez con la que se retira el dinero, que en muchos bancos es de solo unos días. Sin embargo, debemos recordar que una hipoteca es una solución mucho más económica. Su tasa de interés puede ser incluso varias veces más baja que en el caso de los préstamos en efectivo. El banco tiene una garantía en forma de hipoteca y, por lo tanto, puede permitirse extender el reembolso del pasivo. La tasa de interés preferencial (en comparación con los préstamos en efectivo) hace que un préstamo hipotecario sea la forma más común de financiación para la compra, renovación y acabado de apartamentos.
¿Qué podemos financiar con una hipoteca?
Recuerde que solo se puede otorgar una hipoteca para elementos seleccionados del equipamiento del apartamento. En la estimación de costos, podemos ingresar todos los materiales de construcción, instalaciones sanitarias y equipos que estarán asociados permanentemente con el apartamento. Algunos bancos también financiarán muebles empotrados, el costo de compra e instalación de armarios empotrados y electrodomésticos empotrados; estos costos también se pueden calcular aquí. Con estos fondos también podemos pagar la contratación de profesionales, pero las liquidaciones deben documentarse con precisión en forma de facturas. No utilizaremos el préstamo hipotecario para financiar ningún equipo que constituya un bien mueble y no esté integrado permanentemente con el apartamento. Este tipo de productos deberá adquirirse con sus propios fondos o con un préstamo en efectivo.
Un préstamo para la compra y el acabado de un apartamento.
Lo sabes…Dependiendo del asesor de préstamos, ¿el costo de un préstamo en el mismo banco puede ser mayor o menor incluso en varios miles de zlotys? Por lo tanto, vale la pena comparar las condiciones de al menos varios asesores. Lo recomendamos rellenando un breve formulario en nuestro sitio web - sobre esta base, lo contactaremos con un intermediario de crédito muy confiable que ofrece soluciones favorables en muchos bancos.
¡Cheque!A partir de enero de 2014, el banco puede otorgar préstamos hasta el 95% del valor de la propiedad. Sin embargo, muchos bancos otorgan préstamos para comprar y terminar un apartamento. Esto se debe a que al determinar la garantía bancaria, se tiene en cuenta el valor de la propiedad después de la finalización de las obras de renovación o construcción. Por ejemplo, compramos un piso por valor de 500 mil. zloty. Necesitamos 50.000 más para la renovación. zloty. Si un empleado del banco estima que el valor de la propiedad aumentará adecuadamente con el costo de renovación, entonces podemos recibir 522,5 mil PLN. zloty.
Sin embargo, debemos recordar que el valor de la propiedad no tiene por qué aumentar con la cantidad de fondos que ponemos en su terminación o renovación. Si el banco determina que el valor objetivo de la propiedad aumentará en 30.000 PLN, PLN entonces obtendremos un máximo de 503,5 mil. zloty. Los analistas estiman que a partir de 2015 el monto máximo del préstamo será el 90% del valor de la propiedad. Los gastos restantes deberán cubrirse con fondos propios.
¿Cuánto aumentará el costo de terminar el apartamento si usamos el préstamo?
La forma más sencilla sería financiar la renovación completa o el acabado del apartamento con sus propios fondos. Desafortunadamente, no todos los inversores tienen esta opción. El uso de una hipoteca aumentará nuestros gastos por la tasa de interés del préstamo. Recuerde que consta de un valor variable y un valor constante. El valor flotante es la tasa de interés que los bancos actualizan cada tres meses. A su vez, la parte fija es el margen impuesto por el banco. Su monto no cambia a lo largo de los años del reembolso del pasivo (a menos que las disposiciones del contrato de préstamo se formulen de manera inusual).
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Nuestra tasa de interés total puede estar en forma nominal. Esta es la cantidad que vemos en los comerciales de televisión y en las vallas publicitarias de los bancos. De hecho, el valor nominal todavía no significa un valor real. Al valor nominal declarado (por ejemplo, 8% anual), también se deben agregar comisiones bancarias adicionales, tarifas de gestión, etc. De hecho, la tasa de interés real del préstamo suele rondar el 10-12%. Podemos presentar los cálculos anteriores en un ejemplo. Supongamos que tomamos un préstamo para terminar un apartamento. Su valor es de 50 mil. PLN, mientras que el plazo de amortización es de 3 años. Durante este tiempo, pagaremos aproximadamente 12 mil. Valor nominal PLN. A su vez, el monto real que pagaremos por nuestra renovación (incluidas las tasas bancarias) será de 15 a 18 mil. zloty. Será el valor real por el que aumentará el coste total de renovación de nuestro apartamento.
¿Vale la pena solicitar una hipoteca para terminar un apartamento?
Todo depende de la situación individual del inversor. A menudo, obtener una hipoteca es la única forma de terminar rápidamente el apartamento. Sin duda, será más rentable para nosotros que los préstamos en efectivo a alto interés o los préstamos para fines especiales. Recuerda que una hipoteca es lo más atractivo en cuanto al plazo de amortización y el importe de las cuotas.
También podemos combinar un préstamo para terminar un apartamento con un préstamo para su compra. Será más rentable para nosotros que comprar un piso a préstamo y terminarlo con nuestros propios fondos. Los recursos propios asignados a la renovación se asignarán mejor a la contribución propia. Recuerde que el préstamo para terminar el apartamento aumentará el valor objetivo de la propiedad y, por lo tanto, aumentará la seguridad bancaria. De esta forma aumentaremos adicionalmente nuestro aporte propio, y gracias a ello podremos negociar mejores condiciones con el banco. Tales actividades pueden resultar en una reducción notable en nuestros gastos totales relacionados con la compra y terminación de bienes raíces.
