Antes de comprar un apartamento, enfrentamos muchas opciones. La primera es la elección entre pisos nuevos y de mercado secundario. En las últimas décadas ha disminuido la popularidad de los pisos en bloques de pisos antiguos. Probablemente esté relacionado con muchos beneficios derivados de la compra de apartamentos a desarrolladores. A continuación, presentamos las ventajas y desventajas básicas de ambas soluciones.
Recuerde considerar los costos de renovación o acabado antes de comprar un apartamento. Puede calcular ambos de forma gratuita en las Calculadoras de construcción.
Ventajas y desventajas del mercado primario
Se crean apartamentos en nuevos bloques en base a nuevas soluciones tecnológicas. Esto se traduce notablemente en la comodidad de su uso. Los interiores de los apartamentos suelen ser bastante fáciles de organizar y su distribución está bastante bien pensada. Después de comprar la propiedad, todo lo que tenemos que hacer es terminarla correctamente (la mayoría de los nuevos apartamentos están en las condiciones del desarrollador). Se estima que el costo de terminar un apartamento nuevo es de aproximadamente 1000 PLN / m2pero los costos pueden variar ampliamente. Como es el retorno de la inversión en un apartamento durante muchos años. Para calcular cuánto nos costará todo, vale la pena usar el sitio web profit.pl y calcularlo usted mismo.
Otra ventaja de la nueva construcción es la moderna infraestructura del área circundante. Se están construyendo garajes, tiendas y parques infantiles modernos alrededor de los nuevos bloques. El área circundante a menudo se ve mucho mejor que cuando está rodeada de grandes bloques de losas. Algunas urbanizaciones de nueva construcción también están cerradas, lo que aumenta la seguridad de los residentes y aumenta su calidad de vida. También existe la opinión de que la mayoría de las fincas de nuevos bloques de viviendas (incluso las que no están valladas) son mucho más seguras que las inmediaciones de los bloques de viviendas prefabricados. Depende, por supuesto, de la ubicación, pero teniendo en cuenta el control de uso común dentro de la propiedad cerrada y la seguridad constantemente presente, es difícil imaginar una propiedad más segura.
La apariencia elegante de las escaleras también es importante, ya que no se parecen a las de los edificios antiguos, a menudo dañados. Los ascensores funcionales y el entorno elegante hacen que vivir en edificios nuevos sea mucho más agradable. También es beneficioso para los inversores que planean alquilar su nuevo apartamento. Un entorno efectivo y una nueva disposición interior seguramente aumentarán el precio de alquilar un piso.
También conviene recordar que los inversores que compran inmuebles en el mercado primario no tienen que pagar impuestos sobre las transacciones de derecho civil (como es el caso de los inmuebles en el mercado secundario). El valor de este impuesto equivale al 2% del valor de la propiedad. En la práctica, sin embargo, tienen que pagar el IVA (incluido en el precio del piso), lo que significa que la tasa real para el Estado es mucho más alta que en el caso del mercado secundario.
Una ventaja adicional es el hecho de que los apartamentos nuevos están cubiertos por un período de garantía de varios años. Todas las deficiencias y deficiencias en el apartamento, que no fueron causadas por un uso inadecuado, deben ser reparadas por el desarrollador. Para el inversor, será una garantía adicional que le garantizará que no afrontará gastos imprevistos en el futuro. En este punto, también vale la pena mencionar las pequeñas tarifas asociadas con la operación del edificio. Los nuevos bloques no requerirán renovación durante muchos años, lo que se traducirá en una notable reducción de las contribuciones a los fondos de renovación. Las soluciones de construcción modernas también hacen que las facturas de calefacción sean muy bajas.
El único inconveniente importante de esta solución es el precio de la propiedad inmobiliaria. Los apartamentos en bloques de pisos nuevos siguen siendo más caros que los del mercado secundario. Por el mismo dinero, podemos comprar una propiedad usada más grande, que además se ubicará más cerca del centro de la ciudad. Para algunos inversores, la necesidad de esperar un piso también puede ser un inconveniente. Los desarrolladores intentan reunir compradores antes de que se complete todo el bloque. Es por eso que muchos inversores ven su apartamento solo en el diseño. A veces hay que esperar varios años para que se complete la transacción y para mudarse al apartamento.
Ventajas y desventajas del mercado de accesorios
El mercado secundario a menudo se asocia con bloques grises hechos de paneles grandes. Sin embargo, la imagen de urbanizaciones antiguas y feas no siempre tiene una justificación real. Cada vez más urbanizaciones antiguas están modernizando su infraestructura y los bloques aislados adquieren un aspecto estético.
Otra ventaja a favor del mercado secundario suele ser una buena ubicación. La mayoría de los bloques antiguos se ubican cerca de los puntos centrales de las ciudades. Su rasgo característico suele ser una infraestructura bien desarrollada y conexiones de transporte adecuadas con el resto de la ciudad.
Desafortunadamente, la calidad de la vivienda puede dejar mucho que desear. Una gran cantidad de bienes inmuebles del mercado secundario requieren una renovación importante. En el caso de pisos nuevos, no tenemos mayores problemas para estimar los costos de estas obras. Sin embargo, la renovación de una propiedad ocupada casi siempre está asociada con gastos previamente imprevistos. El costo estimado del inversionista inicial puede diferir del monto real hasta en un 30 - 40%. Por supuesto, los costos de renovación de un apartamento antiguo también se pueden calcular en las Calculadoras de construcción (haga clic aquí para calcular el costo de renovación de forma gratuita), pero siempre existe el riesgo de que durante la renovación del baño sea necesario reemplazar , por ejemplo, toda la plomería o trabajos adicionales de secado de paredes húmedas. Este es un inconveniente bastante grande al que vale la pena prestar especial atención.
Otro inconveniente que desalienta a los posibles inversores es el aspecto feo e ineficaz del entorno. Desafortunadamente, las escaleras grises, la ausencia de plazas, los patios de recreo o incluso la ausencia de ascensor en un bloque de pisos de cuatro niveles son algo común. Un inconveniente adicional es la falta de estacionamientos cubiertos adecuados. La mayoría de los residentes se ven obligados a dejar sus vehículos al aire libre. Por supuesto, uno solo puede considerar seriamente asegurar el área.
Un problema importante de los pisos del mercado secundario (especialmente en los bloques de pisos construidos antes de 1990) es la distribución constante de las habitaciones. Renovar este tipo de propiedad puede resultar muy complicado. La mayoría de las paredes de los pisos anodinos no se pueden mover ni demoler. Como resultado, no podemos cambiar la distribución de las habitaciones, y los pasillos demasiado estrechos y estrechos son una gran dificultad de uso. Por lo tanto, antes de comprar una propiedad en el mercado secundario, debe estudiar cuidadosamente su estado, pensar en las opciones de renovación y ver el área circundante.
Comparación del costo de terminar el apartamento y el costo de renovación.
Como se mencionó anteriormente, los pisos del mercado primario generalmente requieren un acabado completo. Están en el estándar del desarrollador, lo que significa que aún tenemos que invertir en acabado de pisos, pintura de paredes, equipamiento de baño y cocina, acabado de instalaciones sanitarias y compra de equipamiento básico. El costo aproximado de terminar un apartamento típico es de aproximadamente 1000 PLN / m2pero se pueden encontrar más detalles al respecto en este artículo.
A su vez, en los apartamentos del mercado secundario, tenemos que evaluar nosotros mismos la escala de la reforma. Sin embargo, en la mayoría de los casos será posible utilizar la infraestructura existente. El costo de renovación es casi siempre menor que el costo de terminar un apartamento en un estándar de desarrollador. La única excepción son los apartamentos antiguos, que se encuentran en muy mal estado. La necesidad de secar paredes, eliminar hongos, reemplazar ventanas o renovar toda la instalación eléctrica y sanitaria puede aumentar significativamente los costos de todo el proyecto. Sin embargo, tal situación es rara. En la gran mayoría de los casos, el costo de renovar un departamento antiguo es menor que el costo de terminar un departamento nuevo en un estándar de desarrollador. Los detalles sobre los costos asociados con una renovación integral de un apartamento usado se pueden encontrar en este artículo.
¿Qué apartamentos nuevos son los más populares?
Durante varios años, los apartamentos de dos habitaciones con un área que no exceda los 50 m han sido los más populares entre los inversores.2. Ésta es la solución más rentable. Dos habitaciones separadas pueden aumentar el precio del alquiler o permitir que viva una familia con un niño. También es una buena solución en ciudades académicas. Muchos propietarios jóvenes viven en una habitación y alquilan otra. De esta forma, recibe fondos para el alquiler y sus propios gastos básicos.
Los apartamentos tipo estudio son un poco menos populares. Está relacionado con su menor funcionalidad. Una habitación individual no es la mejor solución para una familia con niños y no aporta tantos ingresos por alquiler. Los apartamentos de dos habitaciones mencionados anteriormente son mucho más funcionales y populares. Curiosamente, su tamaño puede ser solo un poco mayor. 2 habitaciones están abarrotadas en un área relativamente pequeña por desarrolladores. Gracias a esto, un apartamento de 2 habitaciones no es mucho más caro que un estudio. Sin embargo, puede resultar muy ajustado para una familia de 3 o 4 …
Los inversores también están interesados en apartamentos de 3 habitaciones. Sin embargo, su compra conlleva unos costes mucho mayores que en el caso de estudios y apartamentos de dos habitaciones. Los inversores sin capital adecuado deben tener al menos el 20% de su propia contribución. El monto de su obligación crediticia también es mayor. Un precio más alto de un apartamento también puede estar asociado con un aumento en la cantidad de solvencia. Esto, a su vez, es una limitación para cierto grupo de posibles inversores. Un piso de 3 habitaciones es una solución muy cómoda para el inversor, pero no todo el mundo se lo puede permitir.
Los menos populares son los pisos y apartamentos de 4 y 5 habitaciones. Esta es, con mucho, la opción más cara, cuyos costes son bastante disuasorios para muchos inversores. Actualmente, los desarrolladores están renunciando a construir pisos y edificios de apartamentos más grandes. Muchos pisos grandes en bloques de pisos que tienen varios años aún no han encontrado compradores. Por tanto, a la hora de comprar este tipo de inmuebles, podemos contar con atractivos precios rebajados y privilegios. En muchos casos, el inversor es capaz de negociar un precio por metro cuadrado muy atractivo.2 bienes raíces. Al comprar un edificio de apartamentos, a veces puede negociar un espacio de estacionamiento adicional o una terraza espaciosa. Desafortunadamente, los costos de compra de los apartamentos más grandes a menudo cuestan millones de dólares. Es un lujo que solo un pequeño grupo de inversores puede permitirse.
¿Por qué la nueva construcción está ganando a los viejos bloques?
Es difícil responder a esta pregunta de manera inequívoca. Probablemente hay muchas razones para esto. Sin embargo, lo más importante parece ser el nivel más alto y la comodidad de vida. Las urbanizaciones elegantes son más tentadoras que los viejos bloques de pisos de hormigón. La infraestructura moderna hace que vivir en apartamentos nuevos sea más cómodo y seguro. El mayor confort de la vivienda también se traduce en un notable incremento en el precio del alquiler de un piso. Para muchos inversores, esta es la forma correcta de invertir su capital.
Una ventaja indudable es también el programa MdM - Mieszkanie dla Młodych, en virtud del cual solo se cofinancian los pisos nuevos en un estándar de desarrollador.
Mientras tanto, los pisos del mercado secundario están envejeciendo. Muchos de ellos son pisos en bloques prefabricados. La viabilidad de estas estructuras es un tema de controversia entre muchos especialistas. Algunos creen que los bloques hechos de grandes losas durarán varias docenas de años, mientras que otros afirman que estas estructuras están en peligro de colapsar. La condición técnica incierta de tales instalaciones ciertamente no alienta a los inversores potenciales, que se inclinan cada vez más hacia los pisos para desarrolladores.
