A veces sucede que después de comprar un proyecto de vivienda unifamiliar y recibir un permiso de construcción, queremos hacer cambios. Vale la pena saber prepararse para ellos, qué cambios en el diseño de la casa deben acordarse con el creador y el director de obra, que deben ser informados a la Inspección de Supervisión de Edificios, y que podemos aplicar nosotros mismos. En el siguiente estudio, indicaremos los aspectos más importantes relacionados con los cambios de diseño, así como describiremos los requisitos más importantes especificados por la ley de construcción.
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Cambios en la ley de construcción y diseño de viviendas
El legislador impone una serie de obligaciones de construcción a los inversores. Entre ellos se encuentran las reglas para introducir cambios en el diseño de la construcción. En este punto, se deben distinguir los cambios significativos en el proyecto, así como los cambios irrelevantes. De acuerdo con la Ley de la Ley de la Construcción, se deben considerar modificaciones importantes, entre otras:
- Cambio del área del edificio, volumen del edificio o su altura. Cualquier modificación a las dimensiones, altura, ancho, alto y forma más importantes del edificio se considera un cambio significativo en el diseño de la casa.
- Cambiar la ubicación del edificio en relación con los límites de la parcela o el inmueble vecino.
- Cambio de uso de un edificio o de su parte. Esto se aplica a una situación en la que se va a utilizar una parte de un edificio residencial, por ejemplo, para una tienda.
- Modificación de las disposiciones del plan de desarrollo territorial local o del documento sobre condiciones de desarrollo.
Cambiar el diseño de la casa no tiene que estar asociado con la invalidación del permiso de construcción (aunque en algunos casos es posible). La tarea del inversor es preparar un proyecto de reemplazo (basado en nueva documentación). Podemos enviar los documentos solo después de obtener la decisión de cambiar el permiso de construcción. La solicitud debe enviarse a la unidad correspondiente de la Inspección de Supervisión de Edificios. En algunos casos, será más fácil presentar una nueva solicitud de permiso de construcción o presentar una nueva notificación de intención de construcción (según la reforma a la Ley de la Construcción, que entra en vigencia el 28 de junio de 2015). Sin embargo, solo podemos realizar estas actividades cuando la construcción de nuestro edificio aún no ha comenzado.
Vale la pena completar todos los trámites, porque los cambios no informados que son significativos en el diseño pueden hacer que nuestro edificio sea tratado como una construcción no autorizada. Si la Inspección de Supervisión de Construcción se entera de cambios no reportados, puede suspender nuestra construcción. El inversionista se verá obligado a restaurar la propiedad a la condición consistente con el diseño original de la construcción. En esta situación, solo tendremos que presentar una denuncia y esperar el resultado del trámite formal. El inicio de las obras de construcción será posible solo después de cumplir con los requisitos básicos
- El inversionista debe presentar cuatro copias del diseño de la nueva construcción y documentación adicional.
- La Inspección de Supervisión de Edificios comprobará si los cambios en el diseño de la casa están en consonancia con el plan de desarrollo espacial local, así como con la resolución sobre los requisitos de edificación.
- Si no hay contraindicaciones, la inspección puede permitir que continúen los trabajos de construcción.
Las condiciones anteriores pueden resultar bastante problemáticas para el inversor. Por lo tanto, los cambios significativos en el diseño de la casa deben ir precedidos de la resolución de todos los asuntos formales.
¿Qué significan los cambios irrelevantes en el proyecto?
Los cambios irrelevantes en el diseño son todas las modificaciones que no requieren una decisión para cambiar el permiso de construcción. El arquitecto puede introducir un ligero cambio en el diseño de la casa de forma descriptiva y gráfica (los cambios están marcados en rojo). Una vez finalizada la construcción, la Inspección de Supervisión de Edificios debe recibir una copia adicional del diseño junto con las enmiendas. Presentamos el documento junto con la notificación de finalización de la construcción. El proyecto de nueva construcción también debe ir acompañado de la declaración del director de obra y el director de supervisión de la obra, quienes afirman que la construcción se realizó de acuerdo con los requisitos de diseño.
Los cambios menos significativos en el proyecto pueden afectar, entre otros:
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¡Cheque!- Dimensiones de la cimentación y su adaptación a las condiciones del suelo.
- Cambios en los materiales utilizados en la construcción de la estructura del edificio.
- La altura del sótano del edificio (siempre que estos cambios en el diseño de la casa no provoquen cambios en la ubicación de la planta baja en relación con la planta baja).
- Altura libre de habitaciones entre 2,5 my 3 m (siempre que otros elementos del edificio cumplan con las normas de construcción),
- Tipo de techos: el inversor puede elegir cualquier techo, siempre que los cambios en el diseño no den lugar a una reducción de los parámetros técnicos requeridos.
- Construcción de materiales aislantes térmicos.
- Liquidación o desplazamiento de tabiques, huecos de ventanas y puertas.
- Cambios en la estructura del techo: los cambios insignificantes en el diseño se consideran solo aquellos que no debilitan los parámetros técnicos y no aumentan la pendiente del techo en más del 10%.
- Modificaciones en el diseño de instalaciones internas, por ejemplo, instalaciones eléctricas o de plomería.
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Los cambios anteriores en el diseño de una casa unifamiliar no requieren el consentimiento del autor. Pueden ser realizadas por cualquier arquitecto que cuente con los permisos correspondientes y pertenezca a la Cámara Regional de Arquitectos. Sin embargo, recuerde que un cambio en el diseño de la casa que se desvíe más allá del alcance mencionado anteriormente debe acordarse con el autor del diseño de la construcción. Esto se aplica en particular a los cambios que incluyen:
- Añadiendo porches, terrazas y balcones.
- Reemplazo de buhardillas por ventanas de techo y viceversa.
- Uniendo dos edificios residenciales en un edificio adosado.
- Aumentar o reducir la altura del edificio.
- La altura de la habitación cambia a más de 3 m.
El alcance de las adaptaciones de diseño que no requieren el consentimiento del autor puede diferir ligeramente (dependiendo de los requisitos individuales de la oficina de diseño). Por tanto, antes de realizar cualquier adaptación conviene preguntar al arquitecto a quien le compramos el proyecto.
¿Qué más vale la pena recordar al cambiar el diseño de la casa?
Vale la pena recordar que cualquier cambio irrelevante en el diseño de una casa unifamiliar debe ingresarse en el registro de construcción de manera continua. También deben aplicarse al diseño de la construcción original utilizando el color rojo. Las modificaciones que son irrelevantes desde el punto de vista de la ley deben realizarse de acuerdo con las normas de construcción. Solo los arquitectos autorizados tienen derecho a realizar correcciones. También vale la pena saber que la base legal para los cambios de diseño es la Ley de Construcción del 7 de julio de 1994 (Boletín Legislativo No. 243 artículo 1623 de 2010, según enmendada). Es en este documento donde encontraremos todas las pautas en cuanto a requisitos formales, así como el monto de posibles tarifas.
Desde el punto de vista del inversionista, sería mejor anticipar todos los cambios antes de obtener un permiso de construcción / notificación de intención de construcción. En esta situación, todavía no estamos legalmente obligados a informar a la Inspección de Supervisión de Edificios. Todo lo que necesita hacer es adaptar el diseño para que lo realice un arquitecto autorizado. La documentación modificada se incluye en la solicitud de permiso de construcción o se convierte en un anexo a la notificación de la intención de construcción.
