La construcción de una vivienda unifamiliar es una empresa logística difícil. Requiere la preparación adecuada y el empleo de profesionales probados. La situación más cómoda sería cuando un contratista sea responsable de todas las obras de construcción. Sin embargo, ¿esta opción también es la más económica? A continuación presentamos las ventajas y desventajas más importantes de emplear uno y muchos contratistas que realizan inversiones en construcción.
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Las formas más populares de realizar la construcción.
El inversor puede realizar la construcción de muchas formas. La elección debe depender del presupuesto de inversión asumido, los conocimientos de construcción que posea el inversor y el tiempo esperado de finalización de la inversión. Distinguimos entre las formas más populares de realizar la construcción.
Sistema económico - supone que el inversor compra los materiales necesarios él mismo, emplea a subcontratistas más pequeños y al director de obra. El trabajo de construcción más fácil lo realiza él mismo, lo que le permite generar ahorros adicionales. La construcción del sistema económico suele llevar de dos a tres años. Requiere mucho tiempo para el inversor, requiere mucho conocimiento y compromiso. Sin embargo, su mayor ventaja es el costo de construcción relativamente bajo. Estimamos que una casa construida con un sistema económico puede ser varios o incluso varios por ciento más barata que sus contrapartes construidas con sistemas alternativos. Al seleccionar subcontratistas, vale la pena comparar las ofertas de al menos varias empresas; se pueden obtener de forma gratuita después de completar este formulario.
Sistema encargado (empleo de un contratista general) - para el inversor es el sistema constructivo más cómodo y, al mismo tiempo, el más caro. El empleo de un contratista general le transfiere todas las tareas de construcción (desde trabajos simples hasta asegurar la supervisión adecuada de la construcción). El empleo de un contratista también será la solución más segura para el inversor. Es el inversor general quien es responsable del cumplimiento de los plazos, normas de construcción y tecnologías. La construcción del sistema encargado también puede ser mucho más breve que las realizaciones creadas por el sistema económico. Esta es una buena solución para inversores que quieran ahorrar tiempo. El inversor general debe tener instalaciones tecnológicas adecuadas y emplear empleados calificados. Antes de firmar el contrato, conviene comprobar la experiencia y competencias del contratista. También será una buena idea contratar a un inspector de supervisión de inversionistas que controle el progreso en el sitio de construcción de manera continua. Sus tareas también incluyen el control de la estimación del costo de inversión y los plazos para la ejecución de las etapas de construcción individuales.
Sistema de contrato (varios contratistas) - el sistema de contratos significa emplear varios contratistas más pequeños que se especializan en determinadas obras de construcción. El inversor debe participar en la selección de los equipos adecuados, en el establecimiento de plazos y, a veces, incluso en la entrega de materiales al sitio de construcción. El sistema de contratos es un poco como construir un sistema económico. Sin embargo, es menos complicado para el inversor (porque no tiene que supervisar personalmente todas las obras). Los contratistas son responsables de contratar empleados, cumplir con todos los plazos y realizar la construcción de acuerdo con las normas. Desafortunadamente, cualquier retraso de un contratista puede implicar un retraso en los equipos de construcción posteriores. La construcción de una casa unifamiliar mediante el sistema de contrato generalmente toma al menos un año (esto es lo que se necesita para llevar la propiedad a un caparazón cerrado). El edificio se terminará la próxima temporada, por lo que se necesitan aproximadamente 2 años para poner el edificio en condiciones de llave en mano.
La contratación de varios contratistas puede resultar beneficiosa desde el punto de vista económico. El sistema de contrato debería ser un poco más económico que la construcción realizada por el contratista general. Sin embargo, los ahorros no son seguros, ya que contratar a varios contratistas conlleva un riesgo mucho mayor. Cada equipo posterior puede concluir que las irregularidades en la construcción son el resultado de las acciones del contratista anterior. Si todo el trabajo no es supervisado por un inspector de supervisión de inversores, la situación será difícil de explicar. Cualquier duda resultará en demoras adicionales así como en costos relacionados. De hecho, pocos inversores deciden contratar a un inspector (debido a gastos adicionales) y, a menudo, las disputas deben resolverse en los tribunales.
También vale la pena comparar ofertas de al menos varias empresas. Si no queremos enviar una consulta por separado para cada uno, vale la pena. rellena un formulario de este tipo y describir el trabajo necesario. Recibiremos ofertas de empresas que estarán preparadas para realizar este pedido.
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¿Cómo elegir al contratista adecuado?
Elegir al contratista adecuado requiere tiempo por parte del inversor. Por lo tanto, vale la pena comenzar su búsqueda al menos unos meses antes del inicio previsto de la inversión. Un criterio de selección muy importante es la entrevista inicial con la empresa constructora. Recomendamos que se lleve a cabo en presencia de una persona con experiencia (por ejemplo, un inversor de supervisión de inversiones). Un especialista ciertamente hará algunas preguntas sobre la tecnología de construcción, y las respuestas probarán la competencia del contratista potencial. También debemos recordar no firmar ningún contrato prematuramente. Todas las formalidades deben completarse solo después de obtener un permiso o después de la notificación de la intención de construcción.
Al seleccionar un contratista, preste especial atención al número y las calificaciones de los empleados. Varios tipos de calificaciones de construcción e instalación serán muy importantes. Un contratista potencial también debe tener una entrada en el registro de actividades comerciales. Si queremos firmar un contrato con una empresa mercantil, vale la pena comprobar la entrada del registro mercantil. El registro contiene los datos de la empresa más importantes (capital social, ámbito de actividad, etc.). Para el inversor, será una fuente útil de información que podrá confirmar la credibilidad del potencial contratista.
Si queremos llevar a cabo la construcción rápidamente, preguntemos también por las instalaciones tecnológicas. Un contratista bien preparado tendrá al menos herramientas de construcción básicas. Las empresas con menos experiencia a menudo alquilan equipos, pero esto puede estar asociado con demoras adicionales en el sitio de construcción.
Contrato seguro
Independientemente de cuántos contratistas contratemos, debemos firmar un contrato adecuado con ellos. El punto más importante será una descripción detallada del trabajo junto con el cronograma. También debemos recordar especificar la tarifa para los servicios individuales. Prestemos atención a la cantidad de anticipos, anticipos y financiación de cada etapa de obra. Sería bueno si la última cuota de remuneración se transfiere al contratista solo después de que se completen las obras y se despeje el sitio de construcción.
Antes de firmar el contrato, conviene consultarlo con una persona con experiencia. Recuerde que algunas disposiciones pueden resultar desfavorables para el inversor. No firmemos un contrato si tenemos alguna duda. Recuerde que este es un documento vinculante para ambas partes. En caso de incumplimiento de las disposiciones, el contratista podrá exigir una indemnización al inversor o el reembolso de determinados gastos.
¿Uno o varios contratistas?
Ambas soluciones tienen sus ventajas y desventajas. La comodidad del inversor es la mayor ventaja de contratar a un solo contratista. Las inversiones realizadas por un contratista general suelen ser las que requieren menos tiempo. Emplear un equipo minimiza el riesgo de retrasos en la construcción. Esta es una situación favorable para los inversores que utilizan un préstamo hipotecario. Para los prestatarios, el cronograma de construcción juega un papel muy importante. Cualquier retraso en el sitio de construcción puede resultar en problemas entre el banco y el prestatario.
La construcción encomendada al contratista general es una solución muy conveniente para el inversor. No implica la necesidad de controlar la obra y elimina todas las preocupaciones asociadas a cada etapa del trabajo. Una vez firmado el contrato, el inversor solo necesita financiar la construcción y, una vez finalizado, hacer la aceptación. Al recibir el edificio, recibe la documentación completa del curso de los trabajos de construcción. No tiene que involucrarse en la compra de materiales ni en la contratación de subcontratistas adicionales. Sin embargo, esta comodidad está asociada a un aumento de los costes de inversión. Por lo tanto, no es de extrañar que la mayoría de los inversores aún decidan construir un sistema económico o contractual. Contratar a varios contratistas puede ser un poco más arriesgado y requiere un compromiso mucho mayor por parte del inversor. Sin embargo, permite ahorros apreciables.
No es posible definir claramente qué sistema de gestión de la construcción es mejor. Vale la pena considerar todos los beneficios y riesgos de cada solución. La decisión final debe tomarse en función de la capacidad financiera del inversor y el tiempo libre que tiene a su disposición.
