Casa propia cerca de la ciudad es un sueño de muchas familias. Esto se evidencia por la gran popularidad de los edificios ubicados en las proximidades de aglomeraciones urbanas más grandes. Algunos analistas dicen que una casa cerca de la ciudad puede costar tanto como un apartamento en el centro. ¿Es realmente posible? Responderemos esta pregunta a continuación. Compararemos los costos de inversión: estado de desarrollador en el caso de un apartamento y una casa pequeña.
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¿Vale la pena invertir en una casa fuera de la ciudad?
Los costos de construir una casa fuera de la ciudad no diferirán significativamente de los costos que gastaríamos en construir en la ciudad. Sin embargo, la mayor diferencia es el precio del terreno. Las áreas ubicadas dentro de una docena (y aún más) a varias docenas de kilómetros de la aglomeración pueden ser incluso varias veces más baratas que las parcelas en la ciudad. Por lo tanto, la construcción cerca de la ciudad puede traer al inversor ahorros bastante notables. También será más económico comprar viviendas en el mercado secundario. Su precio puede ser comparable al costo de un pequeño apartamento ubicado en el mismo centro de la aglomeración.
Se están construyendo urbanizaciones pequeñas y tranquilas en las proximidades de las grandes ciudades, lo que garantiza un alto nivel de confort. Con la elección correcta de la ubicación, puede garantizar un acceso cómodo y decente al centro. Las áreas suburbanas tienden a desarrollar rápidamente la infraestructura. Dentro de sus recintos se están construyendo nuevas escuelas, jardines de infancia, tiendas, edificios de servicios públicos, redes de comunicación y lugares de entretenimiento. Al mismo tiempo, se mantienen libres del ajetreo y el bullicio constante y brindan a los residentes una mayor tranquilidad. Es una buena alternativa para familias con niños que no están satisfechas con un pequeño apartamento en el centro de la ciudad.
Escribimos más sobre las ventajas y desventajas de las casas y apartamentos aquí.
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¿O quizás un apartamento? Comprobamos los precios en el ejemplo de Varsovia
Los precios de los apartamentos en varias partes de Varsovia a menudo difieren incluso dos veces. Tenemos que pagar al menos 10.000 PLN por un lugar en el centro de la ciudad, mientras que en las afueras de la capital, por ejemplo, cerca de Wesoła, los precios no superarán los 5-6.000 PLN. PLN por metro cuadrado.
Así que supongamos que planeamos comprar un apartamento de tamaño mediano (65 metros cuadrados2) - suficiente para una familia en el modelo 2 + 2. El apartamento debe estar ubicado en un buen punto de comunicación (área metropolitana, por ejemplo, Ursynów, Bielany, Praga o Wola). Por un metro cuadrado de un piso de este tipo en el estándar de desarrollador, pagaremos alrededor de 7500 PLN / m2. Si añadimos una plaza de aparcamiento familiar para dos coches (40.000 PLN), pagamos un total de 530.000 PLN.
Un piso en un estándar de desarrollador también requiere acabado. Los precios varían mucho, por supuesto. Lo más barato, con una gran aportación de nuestro propio trabajo y el uso de los materiales más baratos, podremos terminar este apartamento en condiciones de llave en mano por unos 30.000 PLN (paredes, suelos, puertas, baño completo y cocina). La valoración de unos 65.000 PLN parece más realista (teniendo en cuenta el mobiliario básico de todas las habitaciones). Puede consultar el costo de terminar un apartamento con más detalle en este artículo.
Vale la pena recordar que los costos de compra de un piso también deben incluir los costos de un notario, más de 4.000 PLN. En total, el costo de comprar un apartamento junto con su preparación para la vida ascenderá a aproximadamente 600.000 PLN.
Construyendo una casa cerca de Varsovia
Al considerar una casa cerca de la ciudad, tenemos la opción de construir o comprar una casa (en el mercado primario o secundario). Para empezar, consideremos las posibilidades de construir una casa.
Primero, necesitaremos una parcela para construir. Los precios varían mucho y, por supuesto, dependen de la ubicación y las utilidades de la parcela. Teniendo en cuenta la parcela ubicada a 20 km del centro de Varsovia (y a unos 10 km de sus afueras), tenemos que prepararnos para un gasto medio de 250.000 PLN por 500-800 m.2. Por supuesto, puede encontrar parcelas de tierra más baratas en un vecindario poco atractivo, así como mucho más caras en lugares más prestigiosos (por ejemplo, alrededor de Konstancin). También puedes comprar una parcela agrícola mucho más barata y luego desagruparla. Este es un procedimiento engorroso, una descripción del cual se puede encontrar aquí.
Supongamos que planeamos construir una casa con un área total de 150 m.2 - dos niveles - planta baja y ático con una superficie de 75 m2. Nos dará unos 110 m2 Superficie Útil + Cochera.
Pagaremos al menos 20.000 PLN por el proyecto en sí, los gastos administrativos y los servicios públicos.
La construcción según el estándar del desarrollador (es decir, más o menos similar al piso descrito anteriormente en el estándar del desarrollador) es de aproximadamente 275.000 PLN. Incluidos 123.000 PLN para cimientos, paredes y techos, 45.000 PLN para el techo (112,5 m de superficie2, techo de tejas cerámicas), 16.500 son carpintería exterior, y otros 90.000 PLN son para acabado interior según el estándar del desarrollador (instalaciones, calefacción, yesos, pisos). A continuación, se puede encontrar una estimación de costos detallada para todas las obras.
A la cantidad anterior, debe agregar el costo del acabado interior hasta la condición de llave en mano y los muebles básicos. Mientras que en el caso de un apartamento de buen nivel hemos asumido PLN 65,000, terminar una casa que es más del doble de grande costará al menos PLN 80-100,000 (incluido el mobiliario básico). Al elegir, por ejemplo, parquet de madera o escaleras, los costes pueden aumentar hasta en un 50%. Para nuestras necesidades, sin embargo, supongamos que el acabado completo de una casa con un área de 150 m2 son unos 100.000 zlotys. Siempre se pueden realizar cálculos completos en Calculadoras de construcción.
En conclusión, el costo de construir una casa de 150 m.2 en las afueras de Varsovia es de al menos 400.000 PLN. Añadiendo al menos 250.000 PLN por parcela, el costo de construcción aumenta a 650.000 PLN, que es 50.000 PLN más que en el caso del apartamento descrito anteriormente.
Por supuesto, este es el costo promedio para las cercanías de Varsovia. En otras regiones, puede construir una casa con un terreno por 350-400 mil, así como por dos millones. Todo depende del estándar de trabajo que decidamos.
¿Qué tal una casa de posventa?
No todo el mundo quiere pasar un mínimo de un año construyendo una casa nueva desde cero. Una opción igualmente interesante es comprar una casa, en el mercado primario o secundario. Echemos un vistazo más de cerca a este último: la compra de una casa de diez años en Pruszków, a varios kilómetros del centro de Varsovia.
Pruszków es una ciudad con una infraestructura bien desarrollada y comunicación suburbana. Viajar en tren al centro de Varsovia tardará entre 30 y un máximo de 40 minutos. Llegar en su propio vehículo por la mañana toma aproximadamente una hora (en otros momentos del día un máximo de 40 minutos).
Precio medio de una casa con una superficie de unos 100-150 m2 en buen estado es de al menos 500-600 mil. zloty. A este precio, compraremos una casa con una parcela adyacente (a este precio, no más de 500 m2). Las viviendas varían en condiciones, pero normalmente será necesaria una renovación. El costo de dicha renovación, asumiendo la renovación básica de las habitaciones más importantes, es de 20-30 mil PLN. El costo de una renovación completa de dicha casa ya es de al menos 80,000.
Los costos totales también incluyen el impuesto sobre las transacciones de derecho civil (2% en el mercado secundario) 10-12 mil. PLN y un impuesto notarial con IVA (más de 4.000 PLN).
El costo total de la compra y la renovación básica de dicha casa es de 535 mil PLN. hasta más de 700.000 PLN, dependiendo del alcance de la renovación que planeemos llevar a cabo.
También vale la pena prestar atención a la oferta de segmentos: las llamadas casas adosadas. Podemos encontrar ofertas para estas casas cerca de Varsovia por 350-400 mil PLN. Se venden con mayor frecuencia en el estándar de desarrollador, junto con una parcela de tierra que no exceda los 200 m2. Teniendo en cuenta el acabado de dicha casa (de 40 a 80 mil zlotys por 100 m2) y gastos de notario (aprox. 3.000 PLN), el costo de compra y acabado de dicho segmento no debe exceder los 500.000 PLN. Sin embargo, recuerde que a cambio de un precio más bajo, obtenemos un edificio dependiente con un jardín mínimo y aún en una mala ubicación (este no es un apartamento junto al metro de Varsovia).
¿Una casa fuera de la ciudad o un piso en una buena ubicación?
Como se puede ver en la lista anterior, los costos de un apartamento de tamaño mediano (65 metros cuadrados2) en un buen punto de comunicación de la ciudad y construir o comprar una casa fuera de la ciudad son muy similares. En el caso de un piso, ascendieron a 600.000, una casa de nueva construcción cuesta alrededor de 650.000, y la compra de un edificio en el mercado secundario es de 535 a 700.000 PLN.
La pregunta obvia es: ¿qué será más beneficioso para nosotros? El apartamento proporciona un acceso rápido al centro, mejor infraestructura y la posibilidad de un uso extensivo del transporte público. También significa que no hay problemas con la caída de la canaleta, la estufa de gas, el corte de césped y la remoción de nieve del camino de entrada en invierno. Sin embargo, estas comodidades tienen un precio. Tenemos que acurrucarnos en una habitación más del doble de pequeña, decir "Buenos días" a al menos un centenar de vecinos y caminar largas distancias para poder caminar descalzos sobre hierba fresca, hacer un muñeco de nieve con un niño o hacer una barbacoa en la noche.
La gran desventaja de las casas cerca de la ciudad es la distancia. El viaje diario al lugar de trabajo con atascos de tráfico, la necesidad de llevar al niño al jardín de infancia, la escuela, un curso de baile o una fiesta en casa de un amigo es un verdadero tormento. Sin mencionar el hecho de que un viaje al cine o al teatro merece la palabra "viaje". Y los costes de conducir unos miles de kilómetros en atascos cada mes son mucho más elevados que un billete de transporte público para varias personas y el uso ocasional del coche los fines de semana.
Tanto la primera como la segunda opción encontrarán a sus partidarios y oponentes. Sin embargo, al final, todos tendrán que realizar un análisis de costo-beneficio independiente y, como resultado, tomar una decisión individual. No hay decisiones correctas o incorrectas, ¡es importante estar satisfecho con la decisión tomada!
