Se estima que casi 600.000 familias polacas están reembolsando sus préstamos hipotecarios en francos suizos. Algunos prestatarios están considerando vender un apartamento y deshacerse de la hipoteca. ¿Pero es posible? ¿Lo permiten los bancos? Resulta que lo es.
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¿Cómo es realmente una hipoteca en francos?
Los préstamos en francos suizos despiertan grandes emociones. La mayoría de los préstamos en moneda extranjera se tomaron cuando el tipo de cambio del CHF oscilaba entre 2,20 y 2,50 PLN. El tipo de cambio actual del franco suizo es inferior a 5 PLN, lo que significa que el valor de la deuda hipotecaria del acreedor se ha duplicado. Al mismo tiempo, las tasas de interés bajaron (tasas de interés más bajas), por lo que el monto de las cuotas mensuales no aumentó proporcionalmente.
Tomemos como ejemplo a la familia Kowalski, que en 2008 obtuvo un préstamo para la vivienda por el 100% del valor del apartamento (por valor de 350.000 PLN). En ese momento, el margen era de aproximadamente el 1% y la relación LIBOR CHF 3M era de aproximadamente el 2,65%. El monto de la cuota del préstamo para la familia Kowalska fue relativamente bajo (aproximadamente 1.600 PLN). Una cuota alternativa para una hipoteca en la moneda polaca era entonces de unos 2.200 PLN.
Los préstamos en francos suizos estuvieron en una posición privilegiada hasta 2013. En ese momento, el monto de las cuotas de los préstamos en francos suizos y zlotys estaba nivelado. Hasta ahora, los tipos de interés han bajado significativamente, gracias a lo cual los préstamos en francos suizos todavía se caracterizan por un bajo nivel de cuotas. Sin embargo, el mayor problema es el monto del pasivo pendiente. Nuestra ejemplar familia Kowalski durante 8 años pagó cuotas con un valor total de alrededor de 170.000 PLN. Sin embargo, la hipoteca todavía se cobra en términos de la moneda local en aproximadamente 530 mil PLN. Incluso supongamos que el valor de la propiedad se mantuvo constante en 350.000 PLN. En esta situación, lo más probable es que la familia Kowalski no decida vender el apartamento. Para este proyecto, tendría que pagar más de 180.000 PLN de su propio bolsillo.
Lo sabes…Dependiendo del asesor de préstamos, ¿el costo de un préstamo en el mismo banco puede ser mayor o menor incluso en varios miles de zlotys? Por lo tanto, vale la pena comparar las condiciones de al menos varios asesores. Lo recomendamos rellenando un breve formulario en nuestro sitio web - sobre esta base, lo contactaremos con un intermediario de crédito muy confiable que ofrece soluciones favorables en muchos bancos.
¡Cheque!Hoy en día, solo las personas que obtienen ingresos en el extranjero pueden solicitar un préstamo en moneda extranjera (más sobre este tema puedes averiguarlo en este artículo). Como resultado, por un lado, los prestatarios polacos no están expuestos a las fluctuaciones monetarias, pero por otro lado, ya no tienen acceso a préstamos en moneda extranjera, en los que la parte variable de la tasa de interés es muy baja.
Sin embargo, la situación es peor para aquellos que tomaron un préstamo en francos y por alguna razón quisieran cancelar el préstamo antes o vender la propiedad. Por supuesto, es posible vender una propiedad hipotecada en CHF, pero la rentabilidad de la transacción es a veces muy cuestionable.
¿Están los bancos de acuerdo con la venta de un piso hipotecado en francos?
El banco es el acreedor de la hipoteca y depende de él si la venta del apartamento será posible. Afortunadamente, la mayoría de los bancos (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) permiten la venta de inmuebles. Algunas instituciones (como Alior Bank y Bank Zachodni WBK) se reservan el derecho de tomar una decisión individual. En este caso, el análisis cubre el valor de la propiedad, la situación financiera del potencial comprador del apartamento, así como el valor de la deuda hipotecaria.
Pocos bancos rechazan la posibilidad de vender un piso hipotecado en francos por adelantado, solo haciéndolo dependiente del reembolso de la totalidad de la deuda.
¿Cómo vender un piso endeudado?
Vender un apartamento cargado de préstamos en francos suizos no es lo más fácil de hacer. Encontrar un comprador puede llevar bastante tiempo. Por lo tanto, en muchos casos, el vendedor se ve obligado a vender el apartamento ligeramente por debajo de su valor de mercado.
En un principio debemos asegurarnos de que el acreedor permita la venta de vivienda endeudada y permita cesiones sobre préstamos hipotecarios. En la mayoría de los casos, no habrá mucho problema con eso.
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Mucho más importante será el estado de cuenta del banco sobre el valor del pasivo pendiente y la posibilidad de eliminar la hipoteca. El acreedor debe indicar el valor de la hipoteca, el monto de la comisión sobre la amortización anticipada de la deuda. La declaración también debe incluir el número de cuenta bancaria para el pago de las cuentas por cobrar, así como la promesa (confirmación de que después del pago de la obligación, la hipoteca puede ser eliminada del registro de tierras e hipotecas). En el caso de una hipoteca en francos, también será importante convertir el CHF en PLN. La tasa actual debe especificarse en la carta bancaria. Puede encontrar más información sobre cómo cancelar su hipoteca antes En este articulo.
Podemos esperar hasta varias semanas para que los bancos emitan dicha declaración. Su costo no debe exceder los 100 PLN.
Firmamos un contrato notarial con el comprador del apartamento.
La venta se puede realizar de dos formas. El primero es firmar un contrato de preventa. Sobre esta base, el comprador hará un pago anticipado apropiado a la cuenta del vendedor. La mayoría de las veces, su valor se utiliza para liquidar el préstamo hipotecario. El vendedor paga la hipoteca y la borra del registro de tierras e hipotecas. Posteriormente se firma un contrato de compraventa de inmuebles. El comprador paga la cantidad de dinero faltante a la cuenta bancaria indicada por el vendedor.
En la práctica, pocos compradores aceptarán esta forma de transacción. Para el comprador, la cesión del préstamo y su amortización independiente será una solución más segura. A tal efecto, se requerirá el consentimiento del banco para la cesión y la firma de un contrato de compraventa debidamente formulado. Una vez redactada la escritura pública, el comprador transfiere los fondos en dos partes.
La primera parte va al vendedor, la segunda se transfiere a la cuenta bancaria y cubre el valor de la hipoteca.
Desafortunadamente, los préstamos en francos suizos a menudo crean una situación extraña en la que el monto de la deuda excede el valor real de la propiedad. En esta situación, el vendedor potencial no recibirá ningún producto de la venta y, a veces, tendrá que pagar más para cancelar la hipoteca. Tal venta no tiene justificación económica y, por lo tanto, permanece dentro del ámbito de las consideraciones teóricas.
Hipoteca y su eliminación del catastro
Como sabes, los préstamos hipotecarios reciben una inscripción en el registro de tierras e hipotecas. Sin embargo, una vez reembolsada la deuda, la entrada no se borra automáticamente. El propietario de la propiedad debe hacer una eliminación especial del registro de tierras e hipotecas. Si la reclamación se ha resuelto por completo, la eliminación no debería ser un gran problema. El arrendador debe recibir una declaración de pago de la deuda y dar su consentimiento para cancelar la hipoteca del banco. Luego, debe presentar una solicitud adecuada al tribunal de registro de tierras e hipotecas. El tribunal examina la solicitud en un plazo de 1 a 2 meses y luego emite una decisión. Una decisión positiva da como resultado la eliminación de la hipoteca del registro de tierras e hipotecas. La tarifa para eliminar la hipoteca es de aproximadamente 100 PLN.
Desarrollo alternativo - cesión de la hipoteca y venta del apartamento
A algunos prestatarios les resulta rentable transferir su hipoteca a otra propiedad. Es importante destacar que el prestatario no tiene que ser su propietario. Está permitido transferir una hipoteca sobre bienes inmuebles de miembros de la familia (por ejemplo, padres). Una hipoteca solo puede transferirse con el consentimiento del acreedor y de todos los propietarios de la propiedad. El banco evalúa el estado técnico del edificio "nuevo", determina su valor de mercado y calcula el valor de su garantía. La hipoteca se transfiere a otro edificio, pero el acreedor aún tiene que devolver el préstamo. La única diferencia es que el apartamento ya no está gravado y el acreedor puede venderlo fácilmente a precios de mercado.
