Comprar un apartamento con un préstamo hipotecario a menudo evoca emociones negativas. Algunos inversores rechazan estas ofertas de venta por adelantado. Sin embargo, ¿hay realmente algo que temer? ¿Es tan peligrosa la compra de un apartamento endeudado para un inversor? Resulta que no. Por lo tanto, en el artículo a continuación, describiremos cómo comprar un apartamento con una hipoteca y cómo prepararse para todo el proyecto.
Vale recordar que a la hora de comprar un piso, debes tener en cuenta los costos de su renovación. Siempre puede calcularlos en las calculadoras disponibles en este enlace.
Comprobamos el registro de tierras e hipotecas
El análisis del catastro e hipoteca es la base que debemos recordar antes de comprar un piso. Centrémonos en los capítulos tres y cuatro. El capítulo tres debería estar completamente vacío. Este es un lugar para introducir restricciones para las instalaciones (por ejemplo, iniciación de la ejecución judicial). Si, mientras hojeamos el libro, notamos dichos registros, será conveniente que se retire de la compra del apartamento.
El capítulo cuatro trata de los cargos hipotecarios. Allí encontraremos los datos del banco que concede el préstamo, así como el importe de la deuda hipotecaria. Será un conocimiento útil para un comprador potencial, que le indicará si vale la pena interesarse en una propiedad determinada. Recuerde que la hipoteca no carga al dueño original de la propiedad, sino a la propiedad en sí. Si compra un apartamento endeudado sin completar los trámites necesarios, el acreedor puede exigir el reembolso de la deuda al nuevo propietario.
¿Cómo comprar un apartamento de forma segura?
Ya hemos comprobado el registro de la propiedad y la hipoteca y hemos establecido los datos del banco. Ahora es el momento de analizar el contrato de préstamo. La persona que vende la propiedad debe proporcionarnos un contrato celebrado con el banco. Vale la pena revisarlo con atención. El vendedor también debe enviar una carta / solicitud especial al banco para determinar el monto cuyo pago disolverá la hipoteca. En esta situación, el banco debe acordar el reembolso anticipado del pasivo y determinar el costo final de liquidación de la hipoteca. Este consentimiento (llamado promesa) debe incluir el estado de cuenta del banco, el monto total del pago de la deuda, así como el número de cuenta bancaria a la que se debe realizar el pago. La promesa es una garantía para el prestatario de que el reembolso anticipado del pasivo permitirá eliminar la hipoteca del registro de la propiedad y de la hipoteca.
Recuerde que el reembolso anticipado del préstamo a veces se asocia con una comisión adicional para el banco (los precios oscilan entre el 1 y hasta el 5% del valor de la deuda). Más información sobre el pago anticipado de la hipoteca y los costos potenciales lo encontrarás aquí.
Depende del comprador asegurarse de que se cancele la hipoteca. Puede hacerlo el propio vendedor (antes de la compra de la propiedad) o el comprador (la eliminación se realiza después de la compra del apartamento).
¿Cómo comprar un piso y cancelar una hipoteca?
El vendedor puede eliminar la hipoteca del registro de tierras e hipotecas. Para ello, debe liquidar la deuda pendiente antes de firmar el contrato de compraventa. De hecho, pocos vendedores tienen fondos suficientes para liquidar el préstamo antes de tiempo. Por tanto, una de las posibles soluciones es la devolución del depósito para la compra de un apartamento. Este depósito se paga a la cuenta del vendedor según el contrato preliminar. El vendedor paga la deuda y el banco emite una declaración de reembolso total de la deuda y da su consentimiento para cancelar la hipoteca. El vendedor presenta una solicitud al tribunal de registro de tierras e hipotecas (una declaración del banco es un anexo necesario). El tribunal analiza la documentación y emite una declaración sobre la baja de la hipoteca. El vendedor lleva este documento al notario. Allí, la propiedad se vende y la hipoteca se elimina del registro de la propiedad y la hipoteca al mismo tiempo.
Esta forma de eliminar una hipoteca puede parecer conveniente para el comprador de un apartamento. Sin embargo, esta no es la solución más segura para él. El vendedor puede rescindir el contrato preliminar y negarse a pagar el depósito. Entonces enfrentaremos una demanda innecesaria y que requiere mucho tiempo.
Una solución mucho más segura será la eliminación de la hipoteca por parte del nuevo propietario del local. Entonces, el procedimiento es el siguiente. El vendedor obtiene un estado de cuenta del banco sobre la posibilidad y el monto del reembolso anticipado de la deuda (promesa). Es importante destacar que la declaración debe emitirse en la fecha del acuerdo de compraventa. El comprador debe verificar personalmente la exactitud del documento (monto a devolver, número de cuenta bancaria, consentimiento para cancelar la hipoteca). Si todo va bien, se compra un piso endeudado..
El nuevo comprador del apartamento deberá pagar él mismo la deuda pendiente y transferirla a la cuenta bancaria indicada. La cantidad restante especificada en el contrato de compra debe transferirse al vendedor. El método de este pago se establece en la línea vendedor - comprador. Se aceptan transferencias bancarias y efectivo.
El nuevo propietario del apartamento recibe un estado de cuenta del banco sobre el pago total de la deuda y da su consentimiento para cancelar la hipoteca. El documento es la base para presentar la solicitud al tribunal de registro de tierras e hipotecas. Se presenta al tribunal una solicitud correctamente completada con anexos. El tiempo de espera suele ser de 1-2 meses (dependiendo de la región de nuestro país). Pasado este tiempo, el tribunal decide retirar la hipoteca de la propiedad. Esto va acompañado de una tarifa formal que correrá a cargo del nuevo propietario. Su importe no es demasiado elevado y suele oscilar alrededor de los 100 PLN.
La auto-cancelación de la hipoteca puede resultar más complicada para el comprador. Sin embargo, deja el control total de su propio dinero. El dinero destinado a pagar la hipoteca no va al vendedor, lo que hace que la compra de un apartamento sea menos riesgosa.
¿Qué pasa con un apartamento endeudado con una hipoteca en francos?
El procedimiento para vender un apartamento con una hipoteca en moneda extranjera es el mismo que en el caso de una hipoteca en zlotys polacos. La única diferencia es la especificidad del extracto bancario (promesa). Es posible que el banco no esté demasiado entusiasmado con el reembolso anticipado de la deuda. La promesa debe incluir una declaración sobre la posibilidad de dar de baja la hipoteca después del pago de la deuda, el número de cuenta bancaria y el monto restante por devolver. Recuerde que el banco debe indicar el valor de la deuda después de la conversión a la moneda polaca. Los tipos de cambio son variables, pero el banco debe indicar su valor actual por escrito. La conversión de la deuda de CHF a PLN es un valor vinculante y significa la cantidad total que tenemos que pagar el día en que se liquida la deuda. La situación en la que el banco proporciona el valor de la deuda en moneda extranjera (sin su conversión) es inaceptable. En este caso, el comprador potencial no conocerá el monto real de la deuda hipotecaria.
El problema también aparece por parte del vendedor. Algunas personas solicitaron préstamos cuando el valor del franco suizo era de solo 2 PLN (hoy es de 3,90 PLN). Por lo tanto, el monto de algunos cargos hipotecarios puede exceder el valor real de la propiedad. En esta situación, es posible que el banco no esté de acuerdo con el reembolso anticipado de la deuda. Incluso si lo hace, el vendedor tiene que pagar la cantidad faltante con sus propios recursos, lo que no es rentable para él.
En general, los bancos polacos prácticamente ya no ofrecen préstamos en moneda extranjera (con algunas excepciones puedes leer en este artículo) precisamente por el enorme aumento de la deuda de muchos prestatarios. Si bien, gracias a la caída de las tasas de interés en Suiza, sus cuotas no aumentaron proporcionalmente al tipo de cambio de la moneda, el valor de la deuda convertida en zlotys es posible.
¿La carga hipotecaria significa que la propiedad está endeudada?
Resulta que no necesariamente. La eliminación de la hipoteca del catastro y del registro hipotecario no se produce automáticamente una vez que se ha saldado la deuda bancaria. El propietario debe preparar una solicitud adecuada y presentarla al tribunal. De hecho, muchas personas no recuerdan completar este trámite. Puede existir un asiento sobre la deuda hipotecaria en el registro de la propiedad y la hipoteca mucho después de que la deuda se haya pagado por completo. Por tanto, conviene aclarar esta situación con el vendedor. Si la baja de la hipoteca es solo una cuestión de carácter formal, es mejor liquidarla antes de firmar el contrato de compraventa del apartamento. De esta manera, el comprador puede estar seguro de que su nueva propiedad no estará de ninguna manera endeudada ni soportada por una hipoteca.
