Espacio de estacionamiento en el garaje subterráneo: ¿a qué debe prestar atención al elegir?

La mayoría de los inversores que compran un apartamento en un edificio de nueva construcción tienen la opción de comprar una plaza de aparcamiento en el garaje subterráneo. En ocasiones incluso se trata de una compra obligatoria que se da junto a la compra de un inmueble. Por lo tanto, vale la pena saber qué buscar al realizar una transacción, así como familiarizarse con el rango indicativo de precios para desarrolladores.

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Dimensiones de una plaza de aparcamiento en el garaje subterráneo.

La propia posición en el garaje subterráneo es una gran comodidad en la vida cotidiana. El residente no tiene que buscar un lugar de estacionamiento gratuito ni atravesar la mayor parte de su propiedad. Además, la plaza de aparcamiento está protegida contra condiciones meteorológicas desfavorables. Podemos llegar al apartamento con los pies secos, independientemente del hecho de que una fuerte tormenta acaba de aparecer fuera de la ventana. Por lo tanto, antes de comprar bienes raíces en el mercado primario, vale la pena averiguar qué ofrece el desarrollador para estacionar los autos. Si se va a construir un garaje subterráneo en el edificio, asegúrese del tamaño de los espacios de estacionamiento. Vale la pena señalar que los tamaños mínimos de estas posiciones están claramente definidos por las regulaciones de construcción. La Ordenanza del Ministerio de Infraestructura de 12 de abril de 2002 sobre las condiciones técnicas que deben cumplir los edificios y su ubicación establece que:

"Los espacios de estacionamiento en el garaje deben tener al menos 2,3 m de ancho y 5,0 m de largo, con una distancia entre el costado del automóvil y una pared o columna de al menos 0,5 m". Capítulo 10 § 104.

El desarrollador también debe tener en cuenta el espacio destinado a la circulación de peatones y vehículos. Sin embargo, un espacio de estacionamiento más grande también significa mayores costos. Por lo tanto, las disposiciones de la ordenanza no siempre se incluyen en los proyectos de construcción. El desarrollador desea crear tantos espacios de estacionamiento como sea posible, el arquitecto desea satisfacer a su cliente y los funcionarios no analizan cuidadosamente todos los documentos de diseño. Por lo tanto, a veces sucede que el espacio de estacionamiento en el garaje subterráneo es demasiado pequeño, y su uso (especialmente si tenemos un automóvil ancho) resulta bastante problemático.

Por lo tanto, antes de comprar, asegúrese de qué tamaño tendrá el espacio de estacionamiento, si se ha mantenido el espacio requerido en el proyecto y si el uso del garaje será conveniente para nosotros.

Presta atención a la humedad antes de comprar.

La mayor pesadilla de los garajes subterráneos es la impermeabilización deficiente y, por lo tanto, el aumento de la humedad en el interior. Los inversores que compran una plaza de aparcamiento antes de que se complete todo el edificio no pueden detectar ninguna deficiencia. Sin embargo, si compramos una plaza de aparcamiento en una propiedad existente, debemos prestar mucha atención a algunas cuestiones.

Primero, echemos un vistazo a las paredes del garaje subterráneo. Las rayas visibles deben ser la primera señal de advertencia para nosotros. Sin embargo, la valoración de la entrada al garaje será igualmente importante. Prestemos atención a todo el entorno, la forma en que se inclina el tobillo y la especificidad del drenaje del agua de lluvia. Directamente en la salida debe haber dispositivos de seguridad que eviten que el agua de lluvia se escurra. En el interior de un garaje subterráneo bien hecho, también se construye un sistema de drenaje lineal, junto con instalaciones equipadas con un separador de derivados del petróleo.

¿Cómo asegurar una plaza de aparcamiento?

El lugar en el garaje subterráneo es un espacio regular, separado por franjas de borde blancas. Este espacio no es un local ni es parte de una propiedad separada. Por tanto, teóricamente, pertenece al espacio común de los usuarios de un edificio determinado. Para asegurar nuestra propia plaza de aparcamiento, debemos separar un local no residencial independiente (que es un garaje) del garaje subterráneo. Es la forma más utilizada y sencilla de asignar un lugar específico al propietario. El desarrollador vende un local no residencial separado a las partes interesadas (la mayoría de las veces sobre la base de la propiedad conjunta). La compra de una plaza de aparcamiento es, por tanto, una forma de compra de una participación en un local no comercial. El inversor tiene derecho a utilizar una plaza de aparcamiento separada. Esta forma de formalización del contrato de compraventa de una plaza de aparcamiento en el garaje subterráneo debe quedar inscrita en el registro de suelo e hipoteca del piso (más precisamente en el tercer apartado).

Otro método que se utiliza con menos frecuencia es el establecimiento de una servidumbre de estacionamiento de vehículos. En esta situación, el garaje subterráneo seguirá siendo propiedad compartida. Sin embargo, una plaza de aparcamiento específica pertenecerá a un apartamento específico (el partido de gobierno). El propietario de este piso será el único que tendrá derecho a dejar el coche en un lugar determinado. El establecimiento de una servidumbre es pagadero. El promotor podrá exigir un monto único para el establecimiento de la servidumbre o calcular varios tramos. El establecimiento de una servidumbre no es de naturaleza personal, sino de naturaleza terrestre. La servidumbre misma de estacionar un vehículo permanece asignada a una propiedad específica (y no a su propietario). Tan pronto como se vende el apartamento, los derechos para aparcar el vehículo en un lugar determinado se transfieren automáticamente al nuevo propietario. Sin embargo, el dueño de la propiedad no tiene derecho a revender el espacio de estacionamiento. Está estrictamente asignado a una propiedad específica y no se puede disponer en beneficio de otra persona. Para algunos, esto puede ser un gran problema. Sin embargo, es reconfortante que el desarrollador tampoco pueda eliminar o transferir la servidumbre. Por lo tanto, los intereses del partido gobernante (que utiliza la plaza de aparcamiento) están bien protegidos a este respecto.

Sin embargo, cabe saber que en la resolución de 19 de mayo de 2004 el expediente ref. No. I CK 696/03, la Corte Suprema dictaminó que la forma más apropiada de adquirir un garaje subterráneo es tratarlo como un local no residencial separado. Por esta razón, la mayoría de los desarrolladores prefieren esta solución. Sin embargo, la decisión final sobre la forma de venta de las plazas de aparcamiento siempre recae en la parte vendedora (promotor). Es ella quien fija precios, reglas y formas de venta. El inversor (comprador) no influye en la elección de la forma de venta.

Asegúrese de que el garaje subterráneo esté bien asegurado

En teoría, una plaza de aparcamiento en un garaje subterráneo es una de las soluciones más seguras. A menudo no podemos imaginar una situación en la que alguien pueda robar nuestro vehículo de un aparcamiento subterráneo cerrado dedicado a los residentes. Sin embargo, a veces ocurren casos de robos y allanamientos en posiciones clandestinas. Este suele ser el caso de las puertas no controladas y mal aseguradas. Cada propietario de un espacio de estacionamiento debe tener su propio control remoto de puerta. Además, la pérdida del control remoto debe informarse al conservador del edificio. Esto, a su vez, debería borrar la señal del piloto perdido. Estas prácticas, aunque no se utilizan en todas partes, aumentan significativamente la seguridad en los aparcamientos subterráneos.

¿Tiene un coche con GLP? Asegúrate de poder usar el garaje subterráneo.

Las regulaciones polacas no prohíben que los automóviles con instalaciones de gas entren en garajes subterráneos. Sin embargo, el desarrollador mismo o una asociación de vivienda puede emitir una prohibición apropiada. Es cierto que esta es una situación poco común. Actualmente, la prohibición se introduce solo en garajes subterráneos equipados con ventilación ineficiente (o sin ventilación mecánica). Las habitaciones demasiado estrechas ubicadas debajo del nivel del suelo pueden estar potencialmente expuestas al fuego como resultado de la apertura del sistema de GLP. Es por eso que algunas comunidades (y, a veces, el propio desarrollador) deciden introducir una prohibición adecuada.

Las regulaciones contra incendios polacas no regulan la entrada de vehículos de GLP a garajes subterráneos. Tampoco existen bases legales para reprimir a los conductores de estos vehículos. Sin embargo, a menudo es un tema polémico que debe considerarse antes de comprar una plaza de aparcamiento.

¿Cuánto cuesta una plaza de aparcamiento en un garaje subterráneo?

El espacio de estacionamiento en garajes subterráneos sigue siendo un gasto bastante grande. Probablemente esto esté relacionado con la gran demanda de plazas de aparcamiento. Las ciudades están cada vez más pobladas y una familia de varias personas puede tener varios automóviles. La congestión en los aparcamientos sobre el suelo atrae a los inversores a comprar plazas de aparcamiento en garajes subterráneos. Actualmente, es difícil encontrar una sola plaza de aparcamiento cuyo precio de compra no supere los 15.000 PLN. En la mayoría de los edificios de nueva construcción, el precio de una plaza de aparcamiento subterráneo oscila entre 20.000 y 40.000 PLN, y Varsovia es líder en precios elevados. Algunos desarrolladores también presentan propuestas ligeramente más caras.

Los desarrolladores están tratando de atraer inversores potenciales con precios de vivienda atractivos. Un precio más alto por una plaza de aparcamiento en el garaje subterráneo puede ser una especie de compensación. Cada vez más, los inversores que compran un apartamento nuevo están obligados a comprar una plaza de aparcamiento cara en el aparcamiento subterráneo. Estas prácticas de desarrollo pueden ser éticamente cuestionables, pero cumplen plenamente con la legislación polaca.

En algunas urbanizaciones nuevas también es posible alquilar una plaza de aparcamiento en el garaje subterráneo. El alquiler cuesta entre 100 y 300 PLN (Varsovia es de nuevo el más caro). Algunos propietarios de automóviles utilizan voluntariamente este tipo de solución en la temporada de invierno. Durante el verano, pronuncian el alquiler y utilizan plazas de aparcamiento al aire libre.