La servidumbre de tierras es un tipo de derecho de propiedad limitado. Su establecimiento impone una serie de derechos y obligaciones a ambos lados (el servidor y el gobernante). A continuación, indicaremos los aspectos legales más importantes, así como definiremos los derechos y obligaciones más importantes derivados del establecimiento de la servidumbre.
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Base legal
Los derechos y obligaciones derivados de la servidumbre se regulan con base en el Código Civil. En la tercera sección, el legislador enumeró todos los derechos, obligaciones y tipos de servidumbres. Una de las tres formas de servidumbre es la servidumbre de tierras. Su definición se encuentra en el art. 285, párr. 1 del Código Civil considera que:
„El bien inmueble puede gravarse a favor del propietario de otro bien inmueble (bien inmueble en posesión) del derecho, cuyo contenido consiste en que el propietario del bien inmueble dominante puede utilizar el bien gravado para un determinado bien. extensión, o que el propietario de los bienes inmuebles gravados está limitado en relación con determinadas acciones, o el hecho de que el propietario de los bienes inmuebles gravados no está autorizado a ejercer ciertos derechos que le corresponden en relación con los bienes inmuebles en virtud de la disposiciones sobre contenido y ejercicio de la propiedad (servidumbre de tierras) ”.
Coloquialmente hablando, la servidumbre de un terreno es una relación legal entre dos propiedades. El primero es el inmueble gobernante por el que se establece la servidumbre. El segundo es una propiedad de servicio, es decir, con la obligación de constituir una servidumbre.
Formas de servidumbre inmobiliaria
La servidumbre de la parcela puede tomar dos formas:
Abierto - Consiste en el uso activo de los bienes inmuebles gravados (sirvientes) por parte del partido gobernante. Su propósito es aumentar la usabilidad de la propiedad gobernante. La forma más común de servidumbre de tierras activa es la servidumbre de la carretera necesaria. Consiste en que el oficialismo puede circular legalmente sobre el inmueble gravado para llegar a la vía pública. Es deber del sirviente asegurar la posibilidad de viajar.
Pasivo - el propietario de la propiedad del sirviente no puede realizar determinadas actividades que podrían dificultar el uso de la propiedad dominante. Una forma de servidumbre pasiva puede ser la prohibición de plantar árboles altos en el límite de la propiedad.
Servidumbre de tierras de bienes raíces versus servidumbre personal y servidumbre de transmisión
Hay tres tipos de servidumbres en la ley polaca. El primero, discutido anteriormente, es servidumbre de tierrasque se establece para propiedades específicas (y no para sus propietarios). Tras la venta de la propiedad, la servidumbre se transfiere al nuevo propietario. Además, tal limitación de un derecho de propiedad no puede instituirse con el objetivo de mejorar la comodidad personal del partido gobernante.
Servidumbre personal se establece en beneficio de una persona natural y no en beneficio de la tierra (como es el caso de la servidumbre de tierras). Todos los derechos y obligaciones se aplican a una persona física específica y expiran con la muerte del partido gobernante.
El tercer tipo es Servidumbre de transmisión. Es una especie de derecho de propiedad limitado en el que la empresa sigue siendo el partido gobernante. La servidumbre de transmisión consiste en brindar acceso a las instalaciones de transmisión necesarias para el correcto funcionamiento de la empresa (por ejemplo, gas, electricidad, vapor). La servidumbre de transmisión podrá establecerse cuando el acceso a la instalación requiera la construcción de instalaciones de transmisión en parcelas ajenas a la empresa. El establecimiento de una servidumbre se refiere en este caso a la propia empresa, que se convierte en el partido gobernante. Todos los derechos y obligaciones resultantes de la servidumbre cesan solo cuando la empresa deja de operar. En este caso, el propietario actual está obligado a retirar todo el equipo de transmisión de la propiedad gravada.
Servidumbre de la carretera necesaria
También se conoce como servidumbre vial o servidumbre de paso y paso. Esta es la forma más común de establecer una servidumbre. Ocurre cuando el inmueble gobernante no tiene acceso adecuado a una vía pública. El establecimiento de una servidumbre de un camino necesario obliga al sirviente a permitir el paso por su territorio. Es un procedimiento que limita de alguna manera los derechos de propiedad del partido gobernante. Por tanto, la servidumbre de la carretera necesaria sólo podrá establecerse en casos especiales, a los que sigue el interés socioeconómico.
Teóricamente, no es posible establecer una servidumbre para un terreno que ya tiene acceso a una vía pública (aunque sea bastante difícil). Sin embargo, el dueño de la propiedad tiene todos los derechos para solicitar una servidumbre si esta es la única forma de conectar la propiedad con una vía pública. En este caso, el dueño de la propiedad gravada deberá permitir el paso por su propiedad. La servidumbre de tierras es una forma pagada. Por lo tanto, el partido gobernante deberá cubrir los costos de establecer la servidumbre de paso. Su monto puede ser determinado conjuntamente por ambas partes (si la servidumbre se establece por contrato) o por decisión judicial.
Servidumbre resultante de la construcción en el terreno de otra persona
El establecimiento de una servidumbre puede ocurrir cuando se erigió un edificio más allá del límite de las tierras vecinas. El propietario de la tierra adyacente no puede exigir que su propiedad sea restaurada a su estado original. Esto requeriría la demolición de parte del edificio, o incluso de la totalidad. La única solución efectiva al conflicto en este caso es vender parte de la propiedad o establecer una servidumbre. En este último caso, el sirviente es el dueño de la propiedad sobre la que se construyó ilegalmente el edificio. Podrá exigir el establecimiento de una servidumbre, y así cubrir los costos derivados de la reducción del valor de su terreno. A cambio de recibir una remuneración adecuada, el sirviente se compromete a dejar el edificio en su propiedad.
¿Cómo establecer una servidumbre de tierras?
Hay varias formas de establecer una servidumbre de tierras. La forma más común y sencilla es firmar un contrato adecuado. Esto requiere un acuerdo entre el dueño de la propiedad gravada y el dueño de la propiedad dominante. El contrato debe especificar el alcance de la servidumbre y especificar las condiciones financieras. El documento debe estar firmado por ambas partes y notariado. La servidumbre de tierras en sí puede inscribirse en el registro de tierras e hipotecas, pero no es un requisito.
El segundo método para establecer una servidumbre son los procedimientos judiciales. Ocurre cuando las partes del proceso no pueden llegar a un acuerdo. El dueño de la propiedad gobernante debe enviar una carta especial al tribunal. El documento debe especificar todas las partes del proceso, el alcance de la servidumbre y las instalaciones para su establecimiento. La sentencia del tribunal no es procesal y obliga a ambos lados de la servidumbre.
Una forma especial de establecer la servidumbre es la prescripción. El tiempo requerido de usucapión es de 20 años (de buena fe) o 30 años (de mala fe). La usucapción de buena fe ocurre cuando la persona que usa la tierra está erróneamente convencida de que tiene un derecho de propiedad. Al mismo tiempo, estos conceptos erróneos deben estar justificados por las circunstancias del caso. A su vez, la prescripción adquisitiva de mala fe ocurre cuando el propietario espontáneo sabe que no tiene derechos de propiedad sobre la tierra o que podría averiguarlo fácilmente.
Derechos y obligaciones básicos
El establecimiento de una servidumbre de tierras impone derechos y obligaciones particulares a ambas partes. El propietario del inmueble gravado está obligado a permitir el uso de su propiedad en la medida prevista en la servidumbre. El dueño de la propiedad gobernante tiene derecho a usar una parte de la propiedad del sirviente. Un ejemplo clásico es la servidumbre del camino necesario. El establecimiento de una servidumbre ocurre cuando la propiedad dominante no tiene acceso a una vía pública. En este caso, el dueño de la propiedad del sirviente debe permitir el paso a través de su propiedad, es su obligación inalienable. Sin embargo, cabe recalcar nuevamente que la servidumbre está pagada. Por lo tanto, el dueño de la propiedad gobernante está obligado a cubrir los costos de uso u operación del área de servicio.
El propietario de una propiedad en servidumbre también tiene derecho a solicitar la expiración de la servidumbre. La premisa aquí puede ser un cambio en las relaciones de servidumbre, por lo que la servidumbre se ha vuelto particularmente onerosa y la propiedad dominante ya tiene acceso a una vía pública.
Servidumbre territorial y personal y servidumbre de transmisión, retribución
El Código Civil no establece una tarifa uniforme resultante del establecimiento de una servidumbre. En algunos casos, el establecimiento de la servidumbre se produce de forma gratuita. Esto se aplica a los casos en que el propietario de la propiedad gravada renuncia a la remuneración. En otros casos, el dueño de la propiedad gobernante debe cubrir los costos de la servidumbre. La tarifa es compensatoria, no compensatoria. Esto significa que puede ser único o recurrente. Su monto generalmente lo determina el perito judicial que examina todo el caso. La regla más común es que el monto de la remuneración por servidumbre de terreno o servidumbre de transmisión es para cubrir la disminución en el valor de la propiedad de servidumbre resultante del establecimiento de la servidumbre.
En algunos casos, también se establece la participación en los costos de explotación de la tierra (por ejemplo, renovación de carreteras).
