Los precios de los apartamentos nuevos en el estándar del desarrollador en las principales ciudades de nuestro país son bastante altos. Actualmente, casi nadie puede permitirse comprar un apartamento grande sin la ayuda de una hipoteca. A menudo vemos la codicia de los desarrolladores como la razón de la alta tasa por m2 de bienes raíces. ¿Pero sus ganancias son realmente tan altas? ¿Y en qué medida se traducen en mayores precios de los apartamentos?
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¿Cuál es el margen del desarrollador?
El margen medio del desarrollador es de alrededor del 20 por ciento. Sin embargo, debemos recordar que el margen no es el ingreso del desarrollador. El precio del apartamento consta de
Costos variables - es decir, compra de tierras, empleo de constructores, diseño de la construcción, impuestos, materiales, costos de permisos y trámites.
Margen - es decir, la diferencia entre los costes fijos y el precio de un piso.
Costes fijos - como se mencionó anteriormente, el margen del desarrollador no es el monto de sus ingresos. Todos los costos fijos deben deducirse del margen (supongamos que el 20%). Estos serán los honorarios de oficina, los honorarios del personal administrativo, los honorarios de marketing, etc. Los costos fijos suelen oscilar entre el 5 y el 12% del margen. Por lo tanto, los ingresos totales del desarrollador ya no son tan altos.
Las ganancias del desarrollador en cifras
Del informe NBP "Información sobre los precios de la vivienda y la situación en el mercado inmobiliario residencial y comercial en Polonia en el tercer trimestre de 2015" muestra que los precios medios de compra de pisos en las ciudades más importantes de nuestro país son:
- Varsovia - 7.800 PLN / m2 (incluyendo aproximadamente 1.500 PLN en margen de desarrollo).
- Gdynia: 6800 PLN / m2 (incluyendo aproximadamente PLN 1200 en margen de desarrollo).
- Cracovia - 6.400 PLN / m2 (incluyendo aproximadamente 1.500 PLN en margen de desarrollo).
- Gdańsk: 6.300 PLN / m2 (incluyendo alrededor de PLN 1.100 en margen de desarrollo).
- Poznan - 6.100 PLN / m2 (incluyendo aproximadamente PLN 1200 en margen de desarrollo).
- Breslavia: 6000 PLN / m2 (incluyendo alrededor de PLN 1.100 en margen de desarrollo).
- Lodz - 4 500 PLN / m2 (incluyendo aproximadamente 900 PLN del margen del desarrollador).
Según los cálculos anteriores, consideraremos los costos de comprar un apartamento de ejemplo. Supongamos que estamos comprando un local de dos habitaciones con una superficie de 40 m2.2. ¿Cuánto será el margen del desarrollador?
- Varsovia: el precio del apartamento será de 312.000 PLN. El margen del desarrollador es de aproximadamente 60.000 PLN.
- Gdynia: pagaremos 272.000 PLN por el apartamento. De los cuales, 48.000 PLN se asignarán al margen de desarrollo.
- Cracovia - a 40 m2 pagaremos 256.000 PLN por el apartamento. El margen del desarrollador es de aproximadamente 60.000 PLN.
- Gdańsk: la compra costará aproximadamente 252.000 PLN. El margen del desarrollador es 44.000 PLN
- Poznań: compraremos un piso en el mercado primario por aproximadamente 244.000 PLN. De los cuales 48.000 PLN serán utilizados por el margen del desarrollador.
- Breslavia: el local costará alrededor de 240.000 PLN. El margen del desarrollador es de aproximadamente 44.000 PLN.
- Łódź: el precio del apartamento será relativamente bajo y ascenderá a 180.000 PLN. Está bien. 36.000 PLN. de la cantidad anterior será el margen del desarrollador.
¿Son realmente tan altas las ganancias de los desarrolladores?
Es cierto que el margen de desarrollo puede ser una carga bastante pesada para la persona que compra la propiedad. El margen promedio en el tercer trimestre de 2015 fue del 20% del valor de la propiedad. Por supuesto, esto no significa que el desarrollador haya ganado tanto de las ventas. Después de deducir los costos fijos, le quedaba entre un 8 y un 15% en el bolsillo. ¿Eso es mucho?
Desde el punto de vista del comprador, definitivamente sí. Sin embargo, los especialistas enfatizan que con la contribución a menudo multimillonaria y el riesgo comercial, esto no es una apuesta excesiva. Los desarrolladores mencionan los tiempos del boom cuando el margen promedio era de alrededor del 40%. Todo apunta a que la intensa subida de los precios inmobiliarios ya ha quedado atrás. Los márgenes de desarrollo muy altos son historia. Es cierto que también hay inversiones donde el margen está por encima del 30%. Sin embargo, ahora son raros. Cada vez más a menudo, el margen de desarrollo cae por debajo del valor del 20%. En cierto modo, esto está relacionado con la implementación de la segunda edición del programa Mieszkanie dla Młodych, donde también se pueden comprar apartamentos en el mercado secundario. Esto obliga a los desarrolladores a reducir los precios e, indirectamente, a reducir sus márgenes.
De donde vienen los exorbitantes precios inmobiliarios
A veces, las propiedades inmobiliarias aparecen en las ofertas de venta, cuyos precios difieren significativamente de las tarifas actuales del mercado. ¿Está relacionado con la extrema codicia del desarrollador que quiere ganar más con el comprador? No necesariamente. Recuerde que uno de los componentes de los costes del local es el precio de compra del solar edificable. Por tanto, los precios de los pisos en ubicaciones excepcionalmente atractivas serán mucho más caros para el comprador. Al determinar el precio de la tierra, la tarifa PUM (Área residencial utilizable) se usa con mayor frecuencia. Es un indicador que muestra cuánto espacio habitable se puede "obtener" de cada metro cuadrado2 superficie del suelo. Los planes de desarrollo espacial, que indican el número máximo de pisos de un edificio, tienen el impacto más significativo en el índice PUM. Por ejemplo, si los planos prevén la construcción de un edificio de 4 pisos, entonces el coeficiente PUM para cada 1 m2 la tierra será 4.
Para simplificar, asumimos que cuanto mayor sea el valor del terreno, mayor será el coeficiente PUM. Su valor medio en el caso de Varsovia es de aproximadamente 1.800 PLN. A modo de comparación, el valor del PUM en Łódź a menudo no supera los 500 PLN. En consecuencia, los precios inmobiliarios en esta ciudad serán mucho más atractivos.
¿Y cuando compramos un piso?
Si ya hemos decidido comprar un apartamento a un desarrollador, vale la pena considerar los costos de su acabado. Si queremos realizar las obras a un nivel decente, tenemos que tener en cuenta el gasto de hasta el 20% del precio de salida del piso. Por supuesto, el trabajo también se puede hacer mucho más barato y el costo exacto se puede calcular en calculadora de reparaciones.
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