Comprar un piso a menudo requiere la firma de un contrato preliminar. Parte de esta obligación legal es pagar una cantidad adecuada de dinero al vendedor. Este beneficio en efectivo puede tener el estado de un anticipo o un anticipo. En teoría, ambas soluciones son muy similares. Sin embargo, las diferencias reales surgen cuando una de las partes rompe el contrato preliminar. A continuación indicaremos qué solución se asociará con una mayor seguridad de los intereses del comprador y del vendedor.
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¿Qué es un anticipo al comprar un apartamento?
Esta es la cantidad acordada de dinero que se paga a las cuentas por cobrar futuras que resulten de la conclusión del contrato de compra. Cabe señalar que el concepto de anticipo no está incluido en las disposiciones del Código Civil. En consecuencia, las cuestiones de la posible devolución del anticipo están sujetas a las disposiciones generales sobre la ejecución de los contratos mutuos. Por ello, el anticipo al firmar el contrato preliminar de compraventa de un inmueble no constituye una muy buena garantía para el comprador. El vendedor puede encontrar en cualquier momento un contratista más rentable y rescindir el contrato. No tendrá ninguna consecuencia.
¿Qué es un pago inicial?
A diferencia del anticipo, el anticipo está sujeto a las disposiciones del Código Civil. Las cuestiones de devolución del depósito al retirarse del contrato están estrictamente reguladas por el art. 394. De acuerdo con sus disposiciones, si una de las partes no cumple con los términos del contrato, la otra puede rescindir el contrato y quedarse con el anticipo. No hay plazo adicional para desistir del contrato. Si la otra parte pagó el anticipo él mismo (por ejemplo, fue la parte que compró el apartamento), puede exigir el doble del anticipo.
Entonces podemos ver que es una forma que moviliza a ambas partes del contrato. No será rentable para el vendedor rescindir el contrato preliminar. A su vez, el comprador no se rescindirá del contrato, ya que ello supondrá la pérdida del anticipo.
También hay situaciones en las que el vendedor le da al comprador un pago inicial por una cantidad no aumentada. Esto sucede cuando:
- El contrato no se ha celebrado, pero ninguna de las partes es responsable de ello.
- El acuerdo no se concluyó, pero ambas partes son responsables del mismo.
- Ambas partes rescindieron el contrato de conformidad con una orden judicial.
En los casos anteriores, durante la terminación del precontrato, se devuelve el monto del anticipo indicado en el contrato, sin duplicarlo. La fecha de vencimiento para la devolución del depósito es la fecha de retiro del contrato preliminar.
Vale la pena enfatizar que la base para solicitar el reembolso del depósito deben ser las disposiciones del contrato preliminar. En el documento, ambas partes pueden indicar sus propias condiciones respecto a las consecuencias de desistir del contrato. Las disposiciones del Código Civil se aplican solo cuando el contrato preliminar no contenía regulaciones claras sobre las reglas y el monto del anticipo.
¿Cómo determinar el monto del anticipo y del anticipo?
No hay restricciones de arriba hacia abajo sobre la cantidad máxima de un anticipo o depósito. Su monto depende de acuerdos individuales entre las partes del contrato. Generalmente, la cantidad es el 10% del valor de la propiedad. A veces sucede que una de las partes requiere una cantidad mucho mayor del pago inicial. Su duplicación resultante de la terminación del contrato generaría un monto sustancial. Sin embargo, se debe tener especial cuidado ya que tales prácticas pueden ser tratadas como una violación de la ley.
No existe un límite superior para los pagos por adelantado y ninguna agencia gubernamental estará interesada en esto. Sin embargo, el lado del comprador debe tener cuidado aquí. Hacer cumplir la devolución del anticipo después de romper el contrato preliminar puede ser bastante problemático.
Fecha límite para solicitar un reembolso de depósito
Solicitar un reembolso de una cantidad duplicada es oportuno. Esto significa que una parte en el proceso tiene un tiempo limitado para presentar una demanda judicial para la devolución de un pago anticipado de doble valor. Esto se aplica a los casos en que la parte que rescinde el contrato se niega a transferir la reclamación por el doble de la cantidad. En esta situación, se aplican las disposiciones del Código Civil sobre el plazo de prescripción. Según el art. 118, el plazo de prescripción es de diez años. Las excepciones son las reclamaciones por beneficios periódicos y las reclamaciones relacionadas con el funcionamiento de una empresa. Aquí, el período de prescripción es de tres años. Si no solicitamos un reembolso dentro de este tiempo, nuestro derecho a recibir el reembolso expirará.
¿Qué elegir: anticipo o anticipo?
Podemos suponer que un pago inicial es una forma más eficaz de asegurar los intereses del comprador y del vendedor. El comprador puede estar seguro de que el vendedor no encontrará un contratista más atractivo y no rescindirá el contrato preliminar. A su vez, el vendedor se asegura de que el comprador tenga un interés real en la compra y no le resultará rentable desistir del contrato preliminar.
En la mayoría de los casos, un pago inicial será una mejor seguridad para ambas partes. Sin embargo, conviene recordar que la ruptura del contrato conllevará una mayor responsabilidad que en el caso de un anticipo (aquí la rescisión solo se asocia a la devolución de fondos pagados previamente).
En el caso de un pago inicial, el asunto se vuelve más problemático para la parte que rompe el contrato o no lo cumple. El comprador debe tener en cuenta que el incumplimiento de lo dispuesto en el contrato preliminar o su incumplimiento dará lugar a la pérdida del derecho a devolución del depósito. A su vez, la parte vendedora deberá tener en cuenta que el incumplimiento de las disposiciones o el incumplimiento del contrato exigirá la devolución del doble del importe de la fianza. Por tanto, conviene analizar detenidamente lo dispuesto en la documentación preliminar y asegurarnos de que podremos cumplir con todas las obligaciones que de ella se deriven.
También es importante especificar en las disposiciones del contrato qué forma de pago en efectivo paga el comprador (anticipo o anticipo). Una definición poco clara del estado del beneficio puede ser un problema en caso de incumplimiento del contrato. Luego, la disputa se resuelve en los tribunales. Las partes del proceso deben reunir pruebas (por ejemplo, testigos presentes durante las negociaciones del contrato). Averiguar lo que tiene razón puede llevar bastante tiempo y el resultado de los procedimientos judiciales es incierto. Por lo tanto, vale la pena protegerse contra tales situaciones y definir con precisión el estado del beneficio en el contrato preliminar.
