El monto de las pensiones polacas no es satisfactorio y las previsiones para el futuro no son muy optimistas. Es por eso que muchas personas mayores buscan soluciones adicionales que ayudarán a ahorrar el presupuesto de la casa. Una forma de obtener dinero extra es a través de una hipoteca inversa. A lo largo de los años han surgido muchos mitos sobre esta solución, por lo que intentaremos despejar todas las dudas y presentar los supuestos de la ley que la regula.
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¿Qué es exactamente una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa es una forma de préstamo de por vida garantizado contra bienes raíces; significa una situación en la que entregamos la propiedad al banco. A cambio de la transferencia de propiedad, el banco pagará al propietario una cierta cantidad de dinero (en cuotas o una vez).
El proceso de concesión de una hipoteca inversa es bastante sencillo en teoría. El banco determina el valor de la propiedad y acuerda los términos de los beneficios con el cliente potencial. Una vez firmado el contrato, el banco se convierte en acreedor de la hipoteca establecida en el catastro e hipoteca. El destinatario sigue siendo el propietario de su propiedad hasta la muerte. Su privilegio inalienable es también el derecho al uso de por vida de las instalaciones. El beneficiario sabe de antemano qué monto se transferirá del banco. Los fondos pueden fluir mensualmente o desembolsarse en una sola cuota.
Es importante destacar que después de la muerte del beneficiario, sus herederos tienen derecho a pagar la hipoteca y hacerse cargo del título de propiedad. Si el heredero no está interesado en cancelar la hipoteca, el banco debe pagarle el saldo de los fondos restantes para el destinatario fallecido. Por tanto, es una alternativa a un contrato hipotecario (préstamo garantizado por bienes inmuebles). El heredero puede pagarlo o aceptar transferir el apartamento al banco a cambio del resto del beneficio (préstamo).
Entonces, podemos asumir que una hipoteca inversa es un préstamo bastante seguro que le permite mejorar las condiciones de vida de una persona mayor. Desafortunadamente, todos los supuestos del proyecto de ley siguen siendo una teoría. Es cierto que la ley sobre el préstamo de hipoteca inversa entró en vigor en diciembre de 2014. Sin embargo, permaneció solo en el papel durante muchos meses. El motivo fue la falta de un borrador de formulario de información, que estaba a la espera de la aprobación del Ministro de Hacienda. El formulario de información se anunció recién el 21 de julio de 2015 (Boletín de Leyes de 2015, artículo 1010). Finalmente entró en vigor el 5 de agosto de este año. Desde entonces, nada ha impedido que los bancos otorguen préstamos hipotecarios inversos. Sin embargo, el interés de las instituciones bancarias sigue siendo insignificante y en noviembre aún no habíamos recibido ninguna oferta bancaria.
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Una hipoteca inversa es un beneficio en efectivo que no es de vida
Los conceptos de hipoteca inversa y beneficios en efectivo de por vida a cambio de bienes raíces a veces se usan indistintamente. Sin embargo, la realidad son dos cosas completamente diferentes y vale la pena recordarla.
Los beneficios en efectivo de por vida pueden ser proporcionados por una entidad que administra un negocio (generalmente un fondo hipotecario). Garantizar los intereses del destinatario solo tiene una dimensión de derecho civil. El fondo hipotecario puede dejar de pagar el beneficio (la base será, por ejemplo, un procedimiento de quiebra). Además, los fondos hipotecarios no están sujetos a una normativa legal tan restrictiva que garantice su solvencia (como es el caso de los bancos).
Sin embargo, la mayor diferencia es la redacción de las disposiciones del acuerdo de beneficios en efectivo de por vida. El fondo se compromete a pagar un beneficio económico vitalicio. El destinatario transfiere el título de propiedad de la propiedad y pierde todos los derechos al firmar el contrato. Solo se le permite usar las instalaciones de por vida (que ya se ha convertido en propiedad del proveedor de servicios según la ley). Los herederos potenciales no pueden obtener una hipoteca ni reclamar derechos adicionales sobre la propiedad.
También cabe señalar que el fondo hipotecario no está sujeto a garantías públicas de pago de beneficios económicos. Esta es una situación desventajosa para el potencial destinatario, lo que reduce significativamente la seguridad de sus intereses.
Por lo tanto, podemos suponer que los beneficios en efectivo de por vida son mucho más riesgosos que una hipoteca inversa. Además, su rentabilidad sigue siendo cuestionable en muchos casos.
El fondo hipotecario evalúa el valor de la propiedad y determina el monto del beneficio de forma individual. Un parámetro importante aquí es la edad del beneficiario y su estado de salud. El pago de los beneficios es de por vida. Esto significa que con la muerte del destinatario, cesan todos los pagos y derechos sobre las instalaciones. Una situación análoga para una hipoteca inversa sería ligeramente diferente. En este caso, el banco determina el valor total del beneficio que transfiere al receptor. La muerte del destinatario no resuelve el contrato. Los fondos restantes se pagarán al heredero (a menos que el heredero decida comprar y cancelar la hipoteca).
Por lo tanto, podemos ver que el beneficio en efectivo de por vida que se ofrece a cambio de bienes raíces no tiene que ser rentable en absoluto. Probablemente por eso la oferta de fondos hipotecarios no atrae mucha atención. Se estima que en 2014 solo unos pocos cientos de polacos aprovecharon la oferta de fondos hipotecarios.
Principios de concesión de préstamos hipotecarios inversos
Las reglas más importantes para la concesión de préstamos hipotecarios inversos se encuentran en las disposiciones legales.
Cualquier persona física, independientemente de su edad, podrá utilizar dicho préstamo contra bienes inmuebles. La condición es que tenga bienes raíces. El destinatario debe ser el propietario o copropietario del local. Es importante destacar que el destinatario no será verificado en BIK, lo que puede ser importante para muchas personas.
Un préstamo de hipoteca inversa puede ser otorgado por un banco, una sucursal de un banco extranjero, así como por instituciones de crédito sujetas a la supervisión de la Autoridad de Supervisión Financiera de Polonia. La elección de la institución que concede la hipoteca inversa se dejará únicamente al beneficiario.
Antes de firmar un contrato de hipoteca inversa, el banco debe proporcionar al destinatario toda la información necesaria (por escrito). El más importante de ellos es el monto del beneficio brindado, así como el momento de su pago. El banco puede transferir pagos mensuales o transferir todos los fondos una vez.
¿Cuánto dinero podemos obtener por una hipoteca inversa?
Por el momento es difícil responder a esta pregunta. Los bancos son reacios a proponer la hipoteca inversa y no encontraremos ninguna oferta por el momento. Sin embargo, todo indica que la hipoteca inversa será un apoyo excesivo para el presupuesto familiar. Los préstamos hipotecarios inversos ya existen en Europa Occidental. El valor de los fondos pagados por el banco suele ascender a aproximadamente el 50% del valor de la propiedad. Esto significa que un polaco de 60 años que posea un apartamento por valor de 300.000 puede contar con entre 500 y 600 PLN al mes. La hipoteca inversa para las mujeres será aún menor debido al hecho de que la mujer promedio vive más tiempo. Una persona de 60 años que posea un apartamento por valor de 300.000 PLN podrá contar con un máximo de 500 PLN al mes.
También debemos recordar que los contratos que se celebren con el banco serán temporales. Si vive después de la fecha contractual, no recibirá ningún dinero extra del banco.
¿Cuánto dinero podemos recibir en virtud de una anualidad?
Calcular el monto de la anualidad no es tan simple. El fondo tiene en cuenta nuestra edad, sexo, estado de salud y valor de la propiedad. Además, las ofertas de fondos individuales pueden diferir entre sí. Los datos de las calculadoras disponibles en Internet muestran que un hombre de 65 años que posea una propiedad por valor de 300.000 PLN puede recibir una anualidad de 600 PLN. Su compañero puede contar con 450 PLN al mes.
¿Son rentables las hipotecas revertidas y los beneficios en efectivo de por vida?
Una hipoteca inversa y una anualidad son una forma de liquidar los activos del hogar. Este tipo de solución suele ser utilizado por personas sin hijos, cuya prioridad es aumentar los ingresos al presupuesto del hogar.
Si miramos los beneficios desde esta perspectiva, tanto la hipoteca inversa como la anualidad se vuelven bastante rentables. Para algunos beneficiarios, esta puede ser una forma simple pero perceptible de mejorar su situación financiera sin tomar un préstamo estándar.
Ambas soluciones generan mucha controversia. Sin embargo, en los países occidentales, los préstamos hipotecarios inversos están ganando cada vez más apoyo. Sin embargo, los escépticos enfatizan que el uso de una hipoteca inversa nunca es rentable. A su vez, la renta vitalicia valdría la pena solo si el promedio de 65 años viviera más de 106 años. En la práctica, una solución más ventajosa es vender la propiedad, convertirla en un apartamento más pequeño o incluso vender y alquilar otro apartamento de por vida.
Probablemente, pronto aparecerá una hipoteca inversa en las ofertas de los bancos polacos. Antes de tomar su decisión final, vale la pena considerar todos los pros y los contras. También será una buena idea realizar un análisis individual de ganancias y pérdidas potenciales.
