La ejecución contra la propiedad inmobiliaria es un procedimiento que se desencadena en caso de que el deudor no pueda pagar las cuotas de la hipoteca y otras deudas de las que es responsable con la totalidad de la propiedad. La aplicación de la ley contra los bienes raíces es una forma que requiere mucho tiempo de presentar reclamaciones, pero a menudo es la única forma de recuperar las deudas, especialmente si las deudas son importantes. Por otro lado, para el deudor, la ejecución contra la propiedad inmobiliaria es un gran inconveniente, que en muchos casos debe ser aceptado.
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Aspectos legales de la ejecución hipotecaria contra bienes raíces
La aplicación de la ley contra los bienes inmuebles en Polonia está regulada, en particular, por dos leyes. Se trata del Código de Procedimiento Civil y la Ley de 17 de junio de 1966 sobre procedimientos de ejecución en la administración.
Se aplicarán diferentes regulaciones en función del tipo de deudas. Simplificando, se puede decir que la ejecución judicial - alguacil se llevará a cabo en el caso de cobrar deudas privadas. Por otro lado, nos encontraremos con la aplicación administrativa contra bienes raíces en el caso de deudas con el estado, por ejemplo, impuestos atrasados, multas u otras obligaciones impagas.
Por regla general, en virtud del Código de Procedimiento Civil, la ejecución se lleva a cabo mediante procedimientos judiciales, es decir, un alguacil en el tribunal local. Si son aplicables las disposiciones de la Ley de Procedimientos de Ejecución Administrativa, entonces el caso lo inicia el Jefe de la Oficina de Impuestos. En este caso, el Jefe de la Oficina Tributaria es una autoridad de ejecución autorizada. En la práctica, las actividades las realiza un agente judicial.
Ejecución judicial contra bienes inmuebles
De entrada, cabe señalar que la propiedad inmobiliaria significa no solo el derecho a una vivienda unifamiliar, sino también un derecho cooperativo a un piso o local comercial. También es el derecho a vivir en una casa construida por cooperativas para transferir la propiedad a un miembro de la cooperativa.
La ejecución contra bienes raíces comienza con la solicitud del acreedor. El acreedor obtiene una orden de ejecución que contiene información sobre la existencia de la deuda y las reclamaciones del acreedor. En la práctica, el banco suele ser el acreedor en este tipo de casos y el préstamo será la deuda no reembolsada por el deudor.
El proceso de ejecución consta de varias etapas, consecutivas. Como acreedor, el banco emite una orden de ejecución y solicita al tribunal que emita una cláusula de ejecución. El tribunal competente para este tipo de casos será el tribunal en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble en cuestión. Una vez que el tribunal local competente ha emitido una cláusula de ejecución, la solicitud de ejecución del acreedor se envía al alguacil del tribunal. Comienza la etapa de múltiples etapas de la aplicación de la ley de bienes raíces.
El alguacil pide al deudor que pague la deuda en un plazo de 14 días. Pasado el plazo, comienza a estimar el valor de la propiedad y su descripción detallada. Al mismo tiempo, se hace una entrada sobre el inicio de la ejecución en el registro de tierras e hipotecas. Luego, la propiedad se incauta con todas las afiliaciones, derechos y beneficios. La incautación de bienes inmuebles da como resultado la incapacidad del deudor para actuar sobre ellos. El deudor no tiene derecho a disponer de los bienes inmuebles, es decir, a emprender acciones legales.
Luego de realizar una descripción detallada y estimar el valor del inmueble y luego de su validación, se fija la fecha de la subasta. Se anuncian dos semanas antes de la fecha prevista. La licitación es pública.
Hay un precio inicial impuesto y, después de alcanzar el precio más alto, el alguacil anuncia qué licitador ha ganado la licitación. Cuando el postor paga la cantidad aplicable, adquiere el derecho a adjudicarle la propiedad inmobiliaria. También puede suceder que si no hubiera candidatos para la licitación, puede suceder que el banco que otorgó el préstamo los compre y sea el acreedor al mismo tiempo. El precio es entonces 3/4 de la suma de la estimación.
En resumen, el curso de ejecución hipotecaria de bienes raíces consiste en la incautación, descripción y evaluación de bienes inmuebles, un aviso de subasta, así como una subasta y una oferta. Si la primera subasta falla, se realizará una nueva.
Ejecución administrativa contra bienes inmuebles
Como ya se ha mencionado, la ejecución administrativa de los bienes inmuebles se rige por otras normativas y se lleva a cabo de forma diferente. El tipo de deudas que se cobrarán de esta forma también es diferente. También en este caso, sin embargo, el objetivo es la liquidación obligatoria del crédito, que no depende de la voluntad del deudor.
La ejecución administrativa de bienes inmuebles se justifica en caso de deudas con el Estado. Existe todo un catálogo de deudas que se tienen en cuenta en los procedimientos administrativos de ejecución. Por supuesto, no todos darán lugar a la incautación de bienes inmuebles, sino solo aquellos que no puedan satisfacerse de otra manera.
El catálogo de deudas que se pueden cobrar de esta forma incluye principalmente impuestos, incluido el impuesto sobre bienes y servicios, el impuesto especial, el impuesto sobre la propiedad o la renta. La ejecución administrativa también está sujeta a sanciones administrativas y otras sanciones impuestas por los órganos de la administración pública, así como a intereses. También puede mencionar, entre otros, los derechos de importación y exportación y muchos otros.
Una lista detallada de las obligaciones sujetas a ejecución administrativa contra bienes inmuebles se especifica en el Art. 2. § 1 de la Ley de Procedimientos de Ejecución Administrativa. Cabe mencionar que la ejecución administrativa también se aplica a las cuentas por cobrar monetarias de títulos de ejecución emitidos por el Ministerio de Finanzas Públicas.
Las medidas de ejecución son similares a las de los alguaciles ordinarios. Por lo tanto, podemos ocuparnos de la ejecución de dinero, salario, cuentas bancarias mediante incautación, valores, varios tipos de derechos de propiedad y, por supuesto, la ejecución de bienes raíces.
El inicio de la ejecución administrativa contra la propiedad inmobiliaria comienza con la entrega del auto de ejecución al deudor. La autoridad de ejecución, de acuerdo con la letra de la ley, puede brindar seguridad. Esto se puede hacer, por ejemplo, prohibiendo al deudor vender y gravar la propiedad inmobiliaria (si no hay registro de tierras e hipotecas o si se ha perdido) o gravando la propiedad inmobiliaria con una hipoteca obligatoria.
Además de la autoridad administrativa, el alguacil y las partes, otras entidades pueden participar en los procedimientos de ejecución. En el caso de incautaciones inmobiliarias, será un tasador quien valore el valor de la propiedad incautada.
A veces puede suceder que haya una superposición de ejecución administrativa y judicial con respecto a la misma propiedad. Por regla general, en este caso, a petición del deudor, acreedor o de oficio, los expedientes de ejecución se remiten al tribunal de distrito. Otras actividades se llevan a cabo de conformidad con el Código de Procedimiento Civil. En algunos casos, también es posible realizar acciones coercitivas conjuntas.
El procedimiento de ejecución administrativa no difiere mucho del que se lleva a cabo en virtud del Código de Procedimiento Civil. También en este caso, se solicita al deudor que pague en un plazo de 14 días. La incautación, al igual que en el modo regular, incluye bienes raíces junto con los beneficios. También en este caso, el deudor no puede disponer de la propiedad inmobiliaria, todas las acciones tomadas por el obligante sobre la propiedad inmobiliaria no tienen fuerza legal. La autoridad de ejecución vende los bienes inmuebles incautados en subasta.
Ejecución contra bienes inmuebles comunes
A menudo sucede que la propiedad que se incautará se incluye en la propiedad conjunta de los cónyuges, y el alguacil tiene un título de ejecución contra uno de los cónyuges. En tal situación, el alguacil aún puede confiscar la propiedad y esto es una ejecución contra la propiedad común.
Sin embargo, el acreedor debe obtener una cláusula de ejecución también contra el otro cónyuge. Hasta que no lo reciba, el alguacil no tiene derecho a hacer valer la propiedad común, es decir, no puede describir el presupuesto o la subasta.
Después de la incautación de la propiedad, el cónyuge que no es el deudor puede presentar una objeción al alguacil. La objeción se refiere a la exención del embargo de bienes inmuebles. Luego, el alguacil llama al acreedor para que presente una solicitud de cláusula de ejecución contra el otro cónyuge. El acreedor tiene 7 días para hacerlo, si no cumple con el plazo, el alguacil está obligado a suspender la ejecución sobre la propiedad común.
El artículo 923 del Código de Procedimiento Civil está dedicado a la cuestión de los bienes inmuebles incluidos en la propiedad conjunta de los cónyuges. Vale la pena señalar que existen, sin embargo, formas de defenderse contra la aplicación de una propiedad común. Recomendamos un análisis exhaustivo de los artículos del Código de Procedimiento Civil (artículos 787 a 789). Estas disposiciones incluyen limitar la responsabilidad del cónyuge del deudor ante la empresa que forma parte de la propiedad conjunta.
También es posible hacer cumplir parte de la propiedad de acuerdo con el Código de Procedimiento Civil. Solo se podrá realizar cuando la propiedad conjunta sea fraccionada. Este tipo de ejecución no puede llevarse a cabo si existe propiedad conyugal conjunta, ya que es propiedad conjunta.
Desafortunadamente, es muy difícil evitar la ejecución del alguacil cuando caes en sus modos. Por supuesto, puedes intentar retrasar el caso, utilizar todas las posibles quejas, objeciones y apelaciones, pero a la larga tienes que aceptar lo inevitable o intentar liquidar al acreedor de otra forma.
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