Alquilar una casa o un apartamento conlleva beneficios económicos, pero también ciertos riesgos. Los contratos de arrendamiento ocasionales son una de las formas de protección más efectiva del dueño de la propiedad. A continuación, le sugerimos qué es en realidad un alquiler ocasional, cuáles son sus reglas y regulaciones legales más importantes. También le sugeriremos a qué prestar especial atención.
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¿Qué es el alquiler ocasional de un apartamento?
Alquiler ocasional y la ley
El contrato de arrendamiento ocasional se introdujo a finales de 2009. Fue posible gracias a la ley de modificación de la ley de protección de los derechos de los inquilinos de 17 de diciembre de 2009. Las disposiciones legales tenían como objetivo una protección más eficaz de los derechos de los propietarios de inmuebles.
El alquiler ocasional se caracteriza por una gama más amplia de posibilidades y protege al propietario de forma más eficaz que el contrato estándar. Sin embargo, en la práctica, pocos inversores deciden completar dichos procedimientos. El contrato de alquiler ocasional sigue suscitando algunas preocupaciones y han surgido muchos falsos mitos en torno a él.
Mientras tanto, la ley polaca enumera términos y condiciones de arrendamiento bastante claros. Será, por ejemplo, una garantía notarial del arrendador. El contrato de arrendamiento ocasional debe ser informado a la oficina de impuestos dentro de los 14 días siguientes a la fecha de su firma. La notificación de arrendamiento ocasional y el impuesto de alquiler son las condiciones básicas para ajustar al propietario.
La ley polaca también regula las reglas para el posible desalojo de un inquilino. En el caso de un contrato de alquiler ordinario, el desalojo viene con un período de preaviso y un período de protección. No será posible desalojar al arrendador del 1 de noviembre al 31 de marzo. Además, el desalojo de un inquilino que no quiere mudarse suele ser ineficaz. Esto se debe al hecho de que las decisiones judiciales generalmente imponen al propietario la necesidad de proporcionar al inquilino una vivienda social, y estas no están disponibles en muchas ciudades. Las reglas introducidas por el alquiler ocasional de apartamentos eliminan los problemas del inquilino antes mencionados. El contrato de alquiler ocasional se realiza por un período de tiempo específico (no más de 10 años). Después de la expiración o terminación del contrato, el inquilino recibe una orden para desalojar el local. Los términos del arrendamiento ocasional no permiten que el inquilino esté cubierto con un período de protección o una orden de proporcionar vivienda social. Si está buscando más consejos e información, consulte también Artículos sobre alquiler de piso recogidos aquí.
Alquiler ocasional de un apartamento: las reglas más importantes
Condiciones formales
El alquiler ocasional está relacionado con la necesidad de completar asuntos de carácter formal. Primero, el arrendador debe informar el contrato a la oficina de impuestos. El alquiler ocasional debe ser informado dentro de los 14 días a partir de la fecha de firma del documento. La notificación de un contrato de arrendamiento ocasional entregado después de la fecha límite o la falta de notificación se asocia con el tratamiento del contrato como un contrato de arrendamiento "ordinario". Es necesario redactar un contrato de alquiler del local.
También se aplican condiciones formales importantes para el propietario. El posible inquilino debe proporcionar al propietario una declaración de sumisión voluntaria a la ejecución. El documento indica el apartamento al que se trasladará el inquilino después de la expiración o rescisión del contrato. Es el documento básico que permite liberar del período de protección un posible desalojo.
Los contratos de arrendamiento ocasionales requieren una visita a un notario público. Si bien no existe la obligación de que el contrato en sí esté redactado en forma de escritura notarial, se requerirá una declaración notarial de sumisión a ejecución por parte del inquilino y la obligación de vaciar el local dentro del plazo indicado en la solicitud de ejecución. . Esta declaración en forma de escritura notarial puede ser gestionada por el propio propietario del apartamento. Le basta con indicar el contrato firmado y la declaración de sometimiento voluntario a ejecución ante notario del inquilino comentada anteriormente.
Cabe destacar aquí que la declaración de sometimiento voluntario a ejecución es el único documento en forma de escritura notarial. Gracias a ello, una visita al notario es suficiente para completar todos los trámites.
Notificación de arrendamiento ocasional a la oficina de impuestos y fiscal
Como mencionamos anteriormente, los alquileres ocasionales deben informarse a la oficina de impuestos. El propietario del piso reporta el alquiler ocasional a la oficina de impuestos competente. Desde el momento en que se firma el contrato, se cobra el impuesto de alquiler.
Es importante destacar que el propietario también está obligado a presentar la documentación al propietario (notificación de un contrato de arrendamiento ocasional, declaración de sumisión voluntaria a la ejecución en forma de escritura notarial).
Tanto el alquiler general como el ocasional están sujetos a la legislación fiscal. La ley permite la liquidación de varias formas. El primero es el impuesto comercial, el segundo es el impuesto en términos generales. También es posible pagar el impuesto en forma de una suma global sobre los ingresos registrados.
La elección del método de impuestos afectará los costos finales para el propietario. La mayoría de los propietarios de apartamentos no tienen actividad comercial y un impuesto en términos generales aumentaría el costo del arrendamiento. La tributación en forma de una suma global sobre los ingresos registrados es un método mucho más popular.
Vale la pena recordar que la mera notificación de un arrendamiento ocasional no es suficiente para una tributación adecuada. También es necesario presentar una declaración sobre el método de tributación a la oficina de impuestos. Podemos hacerlo después de recibir los primeros ingresos por alquiler. Es importante destacar que también podemos cambiar el método de tributación. Tenemos tiempo para esto hasta el 20 del mes siguiente.
Alquiler ocasional de un apartamento - rescisión del contrato
Posibilidades de rescindir el contrato
Es cierto que el contrato de arrendamiento ocasional es una protección adicional de los intereses del propietario, pero no eliminará todos los problemas. El propietario tiene derecho a rescindir el contrato y exigir que se desocupe el local en varios casos importantes.
La primera situación se refiere a la falta de pago en los períodos de facturación. Estos son los costos de alquiler o el costo de los cargos del medidor. La segunda situación se refiere al uso del apartamento de manera incompatible con el contrato. En este caso, el arrendador puede enviar una carta de recordatorio al inquilino, y si esto no funciona, exigir que el local sea desalojado y desocupado.
El alquiler ocasional de un apartamento también puede verse interrumpido por la pérdida de la posibilidad de mudarse a un apartamento sustituto. En tal situación, el propietario prepara una nueva declaración ante el notario en forma de escritura notarial. Si no es posible redactar una declaración de sometimiento voluntario a la ejecución en forma de escritura notarial, el arrendador puede rescindir el contrato.
También será posible el desalojo y la rescisión del contrato si el inquilino ha alquilado el apartamento a un tercero. El alquiler ocasional de un apartamento le permite subarrendar bienes raíces o una parte de ellos solo si las partes lo han acordado en el contrato. En caso de no hacerlo, el propietario podrá solicitar que se desocupe el local.
¿Qué traerá la rescisión del contrato de alquiler ocasional?
En el apartado anterior describimos las condiciones bajo las cuales el propietario puede rescindir el contrato con el arrendatario. En este caso, la ley prevé un plazo de 7 días para vaciar el local y mudarse. El desalojo debe ir precedido de una solicitud por escrito del propietario.
Un inquilino que no quiera mudarse debe tener en cuenta las acciones posteriores del propietario. Será la presentación de una solicitud judicial de cláusula de ejecución, confirmada por una declaración de sumisión voluntaria a la ejecución, confirmada por un notario público. La solicitud debe contener copias de la solicitud de salida del local, así como una notificación de arrendamiento a la oficina de impuestos. El plazo para considerar la solicitud es de 3 días. Después de este tiempo, el tribunal puede iniciar un procedimiento de desalojo acelerado.
Las declaraciones de sometimiento voluntario a la ejecución confirmadas por fedatario público modifican las normas de desalojo. Si el inquilino incumple los términos del contrato de arrendamiento descritos anteriormente y el tribunal otorga una cláusula de ejecución, se llevará a cabo el desalojo. La ley no incluye el período de protección. Las mujeres embarazadas y los niños también están sujetos a desalojo.
Un desalojo rápido reduce los costos del propietario y resulta ser mucho menos complicado que los desalojos llevados a cabo bajo un contrato de arrendamiento regular.
Por tanto, podemos concluir que el alquiler ocasional de un apartamento es una protección real de los intereses del propietario. Al mismo tiempo, no expone al inquilino a costos adicionales o rescisión del contrato sin dar una razón. Es una forma segura de arrendamiento, siempre que el inquilino cumpla con los arreglos con el propietario del local. Por lo tanto, vale la pena considerar la posibilidad de firmar un contrato de arrendamiento de esta forma.
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