El 20 de enero de 2022-2023, el Seym aprobó una enmienda a la ley de construcción y más de 15 otras leyes. Los cambios en la ley están destinados a facilitar los procesos de construcción, pero algunos de ellos son bastante controvertidos. En la ley enmendada, el diseño de la construcción se dividirá en tres partes. En uno de ellos, encontraremos un aviso sobre la fecha prevista de las obras de construcción, al que se debe adjuntar una declaración sobre la preparación de un diseño técnico. ¿Qué significa esto en la práctica para el inversor?
Tres partes de un proyecto de construcción
Como ya hemos mencionado, la reforma a la ley de construcción dividió el proyecto de construcción en tres partes permanentes. Lo es:
- Diseño de ubicación de parcela o terreno que muestre la ubicación del objeto, sistema de comunicación e información sobre el área de influencia (PZT).
- Diseño arquitectónico y constructivo mostrando la disposición espacial, soluciones tecnológicas y materiales diseñadas (PAB).
- Diseño técnico (PT)
Fue la última y tercera parte del proyecto de construcción la que despertó el mayor descontento entre inversionistas y analistas privados. Las nuevas disposiciones legales establecen que se debe adjuntar una declaración sobre la preparación de un diseño técnico a la notificación de la fecha prevista de las obras de construcción. Es un documento que no afecta el proceso de obtención de un permiso de construcción, pero deberá tenerlo antes de iniciar la inversión.
La necesidad de desarrollar un diseño técnico antes de iniciar la inversión puede resultar una dificultad para los inversores más pequeños. El documento contendrá una descripción de la estructura junto con los resultados de los cálculos, las características energéticas y, según las necesidades, también los resultados de los estudios geológicos, de ingeniería y geotécnicos de las condiciones de cimentación del edificio. El legislador también especificó la posibilidad de pagar otros estudios que serán necesarios en función de las necesidades. Los juristas señalan que el término “en función de las necesidades” formulado en la novela es un término muy impreciso, lo que puede dar lugar a la aparición de muchas discrepancias interpretativas.
Agreguemos también que el proyecto de enmienda original a la ley de construcción asumió que el diseño técnico (PT) sería presentado por el inversionista al aceptar la propiedad para su uso. Hasta ahora, la obtención de la licencia de obra estaba asociada únicamente a la necesidad de presentar un diseño arquitectónico y constructivo y un plan de desarrollo de la parcela o terreno en el que se erigirá la inversión. La necesidad de presentar una declaración sobre la preparación de un diseño de construcción implica un procedimiento formal más complicado que debe completarse antes de que comience la construcción.
Proyecto técnico y proyectos de construcción listos
También existen dudas entre los inversores sobre si los proyectos de construcción terminados cumplirán los requisitos de las nuevas disposiciones legales. Después de todo, los documentos comprados antes de la enmienda no contienen un diseño técnico.
Los analistas aseguran que los proyectos de construcción terminados cumplirán en gran medida con los nuevos requisitos del proyecto de construcción. Un boceto del diseño técnico puede ser una parte nueva de la documentación terminada. Vale la pena señalar que el diseño técnico en sí debe contener documentación de ingeniería geológica o condiciones geotécnicas para la base de la estructura del edificio. Desde un punto de vista práctico, no es posible que dicha documentación se incluya en proyectos de construcción listos para usar. Los inversores que ya hayan comprado proyectos prefabricados probablemente tendrán que hacerse cargo de estos trámites por su cuenta.
¿Qué incluirá exactamente el diseño técnico?
En el proyecto técnico encontraremos una parte de dibujo y una parte descriptiva. En la parte de dibujo, se realizarán proyecciones de todos los niveles característicos del edificio con información sobre la superficie útil del local residencial. La parte descriptiva constará de varios elementos, entre ellos:
- Una descripción detallada del diseño del objeto de construcción,
- Diseño y soluciones de materiales de particiones de edificios internos y externos,
- Soluciones constructivas e instalaciones técnicas,
- Condiciones necesarias para el uso de la instalación por personas discapacitadas,
- Condiciones de protección y rendimiento energético del edificio.
También será necesario presentar la división del edificio en zonas de incendio junto con la designación de clases de resistencia al fuego para los elementos de construcción que constituyen tabiques contra incendios. También se requerirá marcar el sistema de comunicación interna del área, la red e instalación de utilidades, soluciones estructurales y materiales para particiones externas, así como elementos esenciales del equipamiento técnico. Los analistas señalan el hecho de que un grado tan alto de precisión del diseño técnico lo hace similar a un diseño arquitectónico y de construcción.
