Podemos adquirir derechos de propiedad sobre bienes inmuebles o terrenos no solo comprándolos. En el Código Civil podemos encontrar disposiciones sobre la posibilidad de prescripción adquisitiva. Sin embargo, vale la pena saber qué condiciones de prescripción adquisitiva deben cumplirse, así como qué se entiende por bienes raíces. Al interpretar correctamente la ley de prescripción adquisitiva, se pueden resolver muchas situaciones de incertidumbre sobre el uso de bienes inmuebles y la adquisición de su propiedad.
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La ley de prescripción adquisitiva: ¿qué dicen las regulaciones?
El derecho de prescripción adquisitiva, así como las condiciones exactas de la prescripción adquisitiva, están regulados por el Capítulo II del Código Civil. Las disposiciones de la ley contienen artículos sobre la prescripción de bienes inmuebles de buena fe y la adquisición de terrenos u otros bienes inmuebles de mala fe. Por supuesto, la adquisición de tierras por prescripción adquisitiva debe interpretarse correctamente. Antes de eso, sin embargo, familiaricémonos con las disposiciones del Código Civil.
Ley del Código Civil de 23 de abril de 1964
“Capitulo dos
Prescripción
Artículo 172. § 1. El poseedor de un bien inmueble que no sea su propietario adquiere la propiedad si ha mantenido el inmueble de manera ininterrumpida durante veinte años como propietario independiente, a menos que haya obtenido la posesión de mala fe (prescripción adquisitiva).
§ 2. Transcurridos los treinta años, el propietario de un inmueble adquiere su propiedad, aunque haya obtenido la posesión de mala fe.
§ 3. Adquirir bienes inmuebles agrícolas en el sentido de las disposiciones de la Ley a que se refiere el art. 166 § 3, por prescripción sólo un agricultor individual en el sentido de las disposiciones de esta ley, si se determina de acuerdo con las disposiciones del art. 5 seg. 2 y 3 de esta Ley - el área de la propiedad agrícola adquirida, incluida la propiedad agrícola que constituye su propiedad, no excederá de 300 ha de tierra agrícola.
Art. 173. Si el dueño del inmueble contra el cual corre la prescripción es menor de edad, la prescripción no podrá terminar antes de dos años después de que el dueño adquiera la mayoría de edad.
Art. 174. § 1. El poseedor de un bien mueble que no sea su dueño adquiere un bien si lo ha mantenido ininterrumpidamente durante tres años como dueño independiente, a menos que tenga mala fe.
§ 2. La disposición del § 1 no se aplicará a los artículos inscritos en el registro nacional de bienes culturales perdidos.
Art. 175. Las disposiciones sobre el curso de la prescripción de reclamaciones se aplicarán en consecuencia al curso de la prescripción.
Art. 176. § 1. Si durante el curso de la prescripción se ha producido una cesión de posesión, el titular actual podrá añadir al tiempo que posea, el tiempo de posesión de su antecesor. Sin embargo, si el dueño anterior obtuvo la posesión de la propiedad de mala fe, el tiempo de su posesión sólo podrá sumarse si, junto con el tiempo de posesión del dueño actual, asciende por lo menos a treinta años.
§ 2. Las disposiciones anteriores se aplicarán mutatis mutandis en el caso de que el titular actual sea heredero del titular anterior.
Art. 177 (eliminado)
Art.178 (eliminado)”
Adquisición de bienes inmuebles: información básica sobre la adquisición de derechos de propiedad
Antes de proceder a la interpretación de las disposiciones del Código Civil que regulan la ley de prescripción adquisitiva, conviene aclarar algunos conceptos con anterioridad. En primer lugar, es necesario estar de acuerdo en lo que se entiende por concepto de bienes raíces. Gracias a ello, será más fácil valorar lo que significa adquirir un suelo por prescripción adquisitiva o un edificio residencial. Los derechos de propiedad pueden adquirirse, entre otras cosas, sobre terrenos, locales o edificios. Sin embargo, si solo ocupamos una parte de dicha propiedad, por ejemplo una habitación, un ático o un piso, entonces la adquisición de terrenos por prescripción adquisitiva o un edificio determinado no es posible.
Otro tema mencionado en el derecho de prescripción adquisitiva es ser propietario independiente. La explicación más fácil para esto es que el posible propietario independiente es un residente de un edificio específico que cumple con todas las obligaciones que normalmente se le asignarían a un propietario legal. Esto significa que la persona que tiene derecho a la prescripción de la propiedad la cuida, la renueva, realiza todas las reparaciones necesarias y paga todas las facturas derivadas de su mantenimiento. Si está buscando más consejos, consulte también artículos sobre derecho recopilados aquí.
Prescripción de bienes inmuebles de buena fe y prescripción de mala fe
La ley de la prescripción adquisitiva no explica claramente cuál es la diferencia entre usucapión de buena fe y usucapción de mala fe. Lo único que se dice es que los derechos de propiedad en el primer caso se adquieren cuando han pasado 20 años. Por otro lado, la usucapión de mala fe de un terreno, local o edificio requiere el plazo de 30 años. Pero, ¿cuál es la diferencia entre las dos situaciones?
La usucapción de buena fe ocurre cuando adquirimos una propiedad en particular, sin embargo, no tenemos idea de que el vendedor realmente no tenía ningún derecho sobre esa propiedad. La prescripción de mala fe requiere el plazo de 30 años, porque dicho comprador ni siquiera redactó el contrato con un notario. En pocas palabras, toda persona interesada en comprar bienes raíces debe saber cómo se debe hacer legalmente. El desconocimiento de la ley no exime de responsabilidad.
Condiciones de usucapión en un asunto formal
Hasta que hayan transcurrido 20 o 30 años desde el momento de la adquisición del inmueble, la persona no tiene realmente ningún derecho sobre el mismo antes. El beneficio para el propietario potencial es la compra de un inmueble de un predecesor que tampoco tenía ningún derecho sobre el inmueble. Sin embargo, a nuestra estancia se suma la prescripción adquisitiva del anterior titular espontáneo. Entonces puede resultar que el tiempo que nos queda para obtener el título de propiedad no requiera el paso de 20 o 30 años.
Es importante que una vez vencido el plazo requerido, se adquiera en los tribunales la escritura de propiedad del inmueble que se posee. El caso se lleva a cabo en un tribunal de distrito. Siempre que sea posible, el dueño anterior de la propiedad también debe comparecer en las audiencias. No se debe olvidar que la escritura se liquida solo después de pagar el impuesto sobre el valor de la propiedad, que actualmente es del 7 por ciento. La última etapa es la inscripción en el catastro e hipoteca de la titularidad del inmueble que nos ha sido cedido.
Prescripción de bienes inmuebles - otras interpretaciones
Las condiciones de usucapión de tierras agrícolas solo son posibles por un agricultor individual. Las parcelas agrícolas no pueden exceder su superficie de 300 ha. Además de la parcela agrícola, los bienes inmuebles adquiridos incluyen todas las dependencias ubicadas en las instalaciones del terreno titular. Las condiciones de prescripción adquisitiva también se aplican a los menores contra los que se encuentre pendiente un caso para otorgar el título de propiedad. La prescripción de bienes inmuebles no puede determinarse antes de 2 años después de que el propietario de la propiedad haya alcanzado la mayoría de edad.
Muy a menudo, la adquisición de tierras por prescripción tiene lugar cuando los propietarios fallecidos no nos han prescrito la propiedad en la que hemos vivido durante años. Las parcelas de tierra que tienen un problema legal no regulado generalmente están reguladas por un testamento. No siempre está escrito y la división legal no es necesariamente aceptada por los herederos de la corte. Entonces, una persona que ha vivido con sus padres o suegros durante años tiene derecho a la prescripción de bienes raíces. Las condiciones de prescripción adquisitiva también las cumple una persona que ha vivido con sus padres durante años, se ocupó del edificio de apartamentos y no fue incluida en el testamento después de su muerte. Sin embargo, es necesario discernir con atención la situación en la que existe prescripción de bienes inmuebles de buena fe, y en la que de mala fe. La adquisición de tierras por prescripción a menudo requiere la asistencia de un abogado. Lamentablemente, una escritura que no haya sido firmada legalmente o que no haya sido registrada ante notario no nos da derecho a ser propietarios de la parcela o edificio en el que vivimos.
