La primera mitad de 2022 estuvo asociada con una desaceleración económica significativa. Los cambios provocados principalmente por la epidemia de coronavirus no perdonaron al sector bancario. Las ofertas de préstamos actuales ya no son tan favorables como en años anteriores. Vea qué cambios se han introducido en 2022-2023 y qué puede esperar un cliente que solicita una hipoteca en los principales bancos.
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Préstamo hipotecario en 2022
La racha de 2022 ha terminado
Debido al muy bajo nivel de desempleo y al crecimiento económico dinámico, los préstamos para vivienda fueron muy populares en 2022. Los bancos incluso esperaban un aumento de los intereses de los prestatarios, y la buena racha iba a continuar en 2022. Según los datos proporcionados por la Oficina de Información Crediticia, el valor de los préstamos concedidos en enero y febrero de 2022 ascendió a 11.000 millones de PLN. Fue un 26 por ciento más que en los mismos meses del año pasado.
Las primeras restricciones gubernamentales relacionadas con el coronavirus entraron en vigor el 12 de marzo de 2022-2023. En ese momento se cerraron escuelas, instituciones educativas y más tarde también muchas empresas y centros comerciales. A pesar de este hecho, los clientes seguían dispuestos a analizar las ofertas de préstamos y los bancos las concedían en un monto casi invariable. Una hipoteca parecía una excelente manera de financiar la compra de una propiedad inmobiliaria. En ese momento, la mayoría de los bancos declararon que los cambios del 12 de marzo no afectaron el número de solicitudes de crédito otorgadas.
Los primeros cambios en las hipotecas se pudieron observar a principios del segundo trimestre de 2022. Inseguros de su futuro, los clientes miraban los préstamos hipotecarios con creciente preocupación. El aumento del desempleo y la desaceleración económica también aumentaron la cautela de los bancos. El primer cambio significativo en la concesión de préstamos hipotecarios fue el aumento del límite de aportación propia.
Préstamo hipotecario y aportación propia en 2022-2023
Según la recomendación de la Autoridad de Supervisión Financiera de Polonia de 2022, la contribución propia mínima para préstamos para vivienda debería ser del 20%. La excepción fue la situación en la que la aseguradora cubre el 10% de este valor. En este caso, el 10% puede considerarse la contribución mínima del cliente a la hipoteca, y el 10% restante lo proporciona la aseguradora.
Una contribución propia más pequeña a una hipoteca fue una buena solución para muchos inversores que no podían permitirse ahorrar más rápidamente. Las ofertas de crédito de principios de 2022 resultaron bastante favorables. Por ejemplo, una hipoteca en un banco PKO BP y PKO Bank Hipoteczny requería una contribución propia del 10%. En la actualidad, se requiere una fianza del 20%.
Muchos otros bancos también decidieron aumentar la cantidad mínima de contribución propia. Aportación propia mínima para una hipoteca en el banco PKO S.A. aumentó de 10 a 15%, y la variación de ING en Bank Śląski aumentó de 20 a 30%. Los cambios en la contribución propia mínima para la vivienda también afectaron a otros bancos. Un buen ejemplo es Bank Ochrony Środowiska, donde el valor mínimo de la contribución propia aumentó del 20 al 40%. Ciertamente, este no es un cambio favorable para los clientes con menores reservas financieras. Si busca más información, consulte también artículos sobre préstamos hipotecarios recogidos aquí.
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Contribución propia mínima antes del cambio |
Contribución propia mínima tras el cambio |
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PKO BP |
10% |
20% |
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PKO Bank HIpoteczny |
10% |
20% |
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PKO S.A. |
10% |
15% |
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ING en Bank Śląski |
20% |
30% |
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Banco de Protección Ambiental |
20% |
40% |
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Banco Millennium |
10% |
10% |
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Las ofertas de préstamos con un pago inicial bajo no siempre resultan rentables. En el caso de una hipoteca con baja aportación propia con seguro, debemos tener en cuenta la necesidad de incurrir en costes adicionales. El costo de asegurar una contribución baja para un apartamento o casa se cobrará hasta obtener un saldo del 80% del valor de la garantía.
Las ofertas de préstamos actuales se están alejando de una contribución propia de nivel 10 con seguro. Los bancos que aún ofrecen esta opción pueden agregar a la lista de condiciones y aumentar el margen del seguro de pago inicial bajo.
¿Qué más ha cambiado en 2022?
La solvencia es cada vez más difícil de lograr
Los inversores que buscan fondos para construir una casa o apartamento deben cumplir con criterios cada vez más restrictivos. Muchos bancos endurecieron los requisitos de los criterios de evaluación financiera de los clientes, lo que resultó en una reducción de la solvencia.
Los informes del portal bankier.pl muestran que la capacidad crediticia actual de los polacos está disminuyendo constantemente, lo que no se modificó con los recortes de tipos de interés, que redujeron el WIBOR a un nivel récord. Observaremos diferencias en el monto de la solvencia al comparar la situación actual con la oferta de los bancos desde principios de 2022.
A continuación, analizaremos los informes de febrero, abril y junio del portal bankier.pl, comparando las ofertas de préstamos más populares. En ambos casos se tuvo en cuenta el perfil de clientes, con un préstamo de 30 cuotas, cuotas iguales y LTV del 80 por ciento. La solvencia presentada en las calculadoras se refería a personas con un ingreso mensual de 6.000 PLN y su propia contribución del 20%.
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Banco |
Capacidad crediticia máxima estimada - febrero de 2022. |
Capacidad crediticia máxima estimada - abril de 2022. |
Capacidad crediticia máxima estimada - junio de 2022. |
Diferencia de capacidad abril - junio de 2022 |
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Bank Pocztowy |
670.000 PLN |
740.000 PLN |
730.000 PLN |
-10.000 PLN |
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Banco BNP Paribas |
660 012 PLN |
714 245 PLN |
719 447 PLN |
5202 zlotys |
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Banco Pekao |
683100 PLN |
680 100 PLN |
668900 PLN |
-11 200 PLN |
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Banco Millennium |
570.000 PLN |
572.000 PLN |
400.000 PLN |
-172.000 PLN |
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Citi Handlowy |
569.000 PLN |
559.000 PLN |
563.000 PLN |
4000 PLN |
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Banco Santander |
561441 PLN |
546 399 PLN |
509 311 PLN |
-37088 PLN |
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Crédito Agrícola |
618140 PLN |
539.791 PLN |
547.626 PLN |
7835 PLN |
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mBank |
640 PLN 174 |
499121 PLN |
466 507 PLN |
-32 614 PLN |
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PKO BP |
481650 PLN |
397100 zlotys |
404.000 PLN |
6900 PLN |
Como muestra el análisis de la tabla anterior, la mayoría de los bancos redujeron la solvencia de sus prestatarios. Observamos diferencias significativas en la oferta de MBank y Santander Bank, cuya solvencia del cliente de perfil disminuyó en más de 30.000 PLN. El mayor cambio en la oferta de préstamo fue introducido por Bank Millennium. A finales de abril y junio, el valor medio de la solvencia del cliente de perfil disminuyó en 172.000 PLN. Esta es una diferencia bastante notable, que puede dificultar la compra del apartamento o la casa de sus sueños.
Tasa de interés fija o variable sobre la hipoteca
Los préstamos para la construcción de viviendas y viviendas generalmente tienen una tasa de interés variable. Varios bancos ofrecen intereses hipotecarios de tasa fija, pero los clientes rara vez lo eligen.
El índice WIBOR afecta el monto de la tasa de interés variable. Como resultado de la reducción de las principales tasas de interés, el índice WIBOR disminuyó significativamente. El 1 de abril de 2022, el valor de WIBOR 3M era 1,17% y WIBOR 6M era 1,18%. En julio de 2022, WIBOR 3M es solo 0.26% y WIBOR 6M 0.28%.
Reducir el nivel de WIBOR puede ser beneficioso para los prestatarios que utilizan la liquidación de tasa flotante. La hipoteca resulta más fácil de liquidar en la actualidad y las cuotas mensuales del préstamo son atractivas. Sin embargo, los bancos aumentan cada vez más las tasas hipotecarias. El aumento del margen será una cierta compensación relacionada con el aumento del riesgo crediticio, también es una respuesta a una reducción inusual de las tasas de interés.
Los precios inmobiliarios aumentan constantemente y los alquileres son cada vez más caros.
El aumento del precio de la propiedad también puede suponer un cierto inconveniente para los posibles prestatarios. Diferencias en tasas para m2 Vemos bienes raíces del mercado primario principalmente en las grandes ciudades. Por el momento, no hay indicios de que la crisis económica relacionada con el coronavus pueda llevar a precios inmobiliarios más bajos en ubicaciones atractivas.
También se ha observado un aumento de los precios de alquiler en los últimos meses. Esto ha llevado a una situación en la que es más rentable pedir un préstamo para un apartamento que alquilar una propiedad. Lamentablemente, la política cada vez más cautelosa de los bancos limita la capacidad crediticia máxima y aumenta la contribución propia mínima. Ante este fenómeno, la financiación hipotecaria se vuelve cada vez más difícil de conseguir. Los analistas destacan que algunos bancos pueden seguir pronto los pasos del Bank Ochrony Środowiska, aumentando la contribución propia mínima al 30 o incluso al 40%.
El mayor precio de los pisos en el mercado primario y la solvencia máxima cada vez menos favorable pueden incentivar la compra de inmuebles en el mercado secundario. Actualmente, una hipoteca para un apartamento del mercado secundario puede resultar más atractiva para los inversores que tienen un presupuesto más reducido.
Calculadora de hipotecas en línea: ¿cómo verificar las ofertas bancarias actuales?
Una de las formas más sencillas de comparar inicialmente las ofertas de los bancos (por ejemplo, la tasa de interés y la solvencia) es utilizar la oferta de la calculadora en línea. Las calculadoras gratuitas le permitirán comparar las ofertas bancarias actuales muy rápidamente. Gracias a ellos, sabremos si la hipoteca será posible, cuál será el interés de la hipoteca por una contribución propia determinada, así como la cantidad mínima de contribución propia para un apartamento.
A continuación, presentaremos algunas ofertas de préstamos, comparadas con la calculadora totalmoney.pl. En nuestra comparación, tenemos en cuenta un préstamo de 250.000 PLN, reembolsable en 25 años. La comparación es válida a partir del 07/07/2020.
- PKO BP - la calculadora de préstamos indicó que PKO BP tiene actualmente la oferta más atractiva para los prestatarios. La oferta denominada Own Angle ofrece una tasa de interés hipotecaria baja del 2,31% y el importe de la cuota mensual del préstamo de 1.093,73 PLN.
- ING Bank Śląski - la oferta de ING Bank Śląski ocupó el segundo lugar de comparación en la calculadora. La tasa de interés hipotecaria para una casa o un piso era del 2,38%, mientras que la TAE era del 2,58%. La comisión propuesta se fijó en 1,90%. Una hipoteca concedida en ING Bank Śląski genera una cuota mensual de 1.127,52 PLN.
- Banco Pekao - La oferta de Bank Pekao ocupó el tercer lugar en la calculadora. La tasa de interés hipotecaria se calculó en el 2,86% y la TAE en el 3,08%. Bank Pekao cobra una comisión del 1,99% del monto de la cuota mensual del préstamo a 1190,64 PLN.
- Millenium Bank - Los préstamos para vivienda de Millenium Bank ocuparon el cuarto lugar en la calculadora totalmoney.pl. La hipoteca aquí estaba sujeta a una tasa de interés del 3.06% y la APR propuesta era del 3.1% con una comisión cero. La cuota mensual del préstamo se fijó en 1.193,34 PLN.
El artículo se basa en el informe de enero sobre préstamos hipotecarios y la comparación de abril y junio de ofertas bancarias y solvencia para clientes de perfil, el sitio web bankier.pl. El artículo también utiliza una comparación de préstamos hipotecarios de la calculadora de totalmoney y las disposiciones de la recomendación S de la Autoridad de Supervisión Financiera de Polonia.
