En Polonia, puede comprar bienes raíces no solo comprándolos. El derecho de usucapión de bienes inmuebles también lo permite. ¿Quién puede convertirse en propietario de esta manera? ¿Y cómo funciona en la práctica? Te presentamos paso a paso.
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Prescripción de bienes inmuebles - información básica
Prescripción adquisitiva inmobiliaria
El derecho de usucapión de bienes inmuebles surge del artículo 172 del Código Civil. El párrafo 1 de este artículo dice que "un propietario de un inmueble que no es su propietario adquiere la propiedad si ha tenido el inmueble durante 20 años consecutivos como propietario independiente, a menos que haya obtenido la posesión de mala fe. Si estamos tratando con el titular de mala fe, entonces el período de prescripción adquisitiva es de 30 años ".
Para comprender este contenido, es necesario comprender el término "titular independiente". Esto está regulado por el artículo 336 del Código Civil. Éste es quien realmente posee la propiedad como propietario, por ejemplo como usufructuario, arrendatario o arrendatario. Una persona que tiene un derecho diferente con el que hay control sobre la propiedad de otra persona es un propietario dependiente.
¿Qué quieres decir con esto? Si alguien se comportó como el dueño de la propiedad, la cuidó, pagó impuestos y la cuidó durante 20 o 30 años, se convierte en su dueño por prescripción médica. Pero solo un propietario independiente tiene esa posibilidad: para los propietarios dependientes, la compra de un terreno o un piso con receta no es posible.
Prescripción de mala y buena fe de bienes raíces
Otro concepto muy importante que es importante para la usucapión de bienes raíces es la buena y la mala fe. Muy a menudo, la prescripción adquisitiva de bienes raíces es el resultado de la ignorancia del usuario de que no es legalmente propietario. Esto se aplica a edificios, apartamentos y terrenos. Sin embargo, esta ignorancia puede deberse a mala y buena fe.
El nombre puede ser un poco confuso: puede quedarse en la propiedad de mala fe sin intención de hacer algo ilegal. Esto es cuando la compra de bienes raíces se relacionó, por ejemplo, con un fraude: comprándolos a alguien que no los poseía. Es posible que el nuevo usuario no sepa nada de esto. La distinción es importante porque cambia las condiciones de usucapión: para "buena fe" son 20 años, para mala fe, 30 años.
Incluso si la propiedad fue confiscada como resultado de negligencia intencional, o aunque supiera que no era el propietario, todavía tiene derecho a obtener el título. Sin embargo, esto requiere más tiempo: solo después de 30 años es posible comprar un terreno, un edificio o un apartamento.
Prescripción de bienes inmuebles - locales para prescripción de bienes inmuebles
Para probar que ha existido una prescripción adquisitiva de buena fe, es necesario demostrar las premisas de la prescripción adquisitiva inmobiliaria. Esto significa que se debe demostrar que sucedió en una situación de ignorancia o como resultado de situaciones de sucesión no reguladas. También se debe demostrar que la propiedad se cuidó como el dueño, se pagaron impuestos y similares. Las condiciones de la prescripción adquisitiva establecen claramente que la prescripción se concede después de 20 años.
La usucapión de bienes raíces de buena fe ocurre con mayor frecuencia en el caso de asuntos de herencia no regulados. La mayoría de las veces se trata del hecho de que uno de los hermanos vive en la casa de los padres, sin saber que los otros miembros de la familia también heredan la paternidad. La mayoría de las veces, este tipo de problema sale a la luz solo cuando intenta obtener un préstamo de un banco o transferir la paternidad a los hijos. Entonces, a veces resulta que en realidad hay varios propietarios de bienes raíces, a veces es cuestión de generaciones pasadas, lo que dificulta llegar a un acuerdo. El problema también puede ser, por ejemplo, la usucapión de bienes inmuebles debido a la distribución incorrecta de los límites entre parcelas. En tal caso, sucede que un vecino se sienta en un pedazo del jardín del otro vecino sin saberlo. A menudo, las causas aquí son mapas antiguos y asuntos de propiedad no regulados antes o justo después de la guerra.
La prescripción adquisitiva de mala fe no tiene por qué significar quebrantamiento intencional de la ley. Un ejemplo de tal prescripción adquisitiva puede ser la compra de bienes raíces a un impostor que afirma ser su propietario legal, aunque no lo es. Afortunadamente, en la era del acceso generalizado a los registros de tierras e hipotecas en Internet, estas situaciones son bastante raras. Incluso si no sabía que la propiedad pertenece a otra persona, puede solicitar un título de propiedad después de 30 años; esto se considera una prescripción adquisitiva de mala fe. Si está buscando más consejos, consulte también este artículo sobre prescripción adquisitiva inmobiliaria.
Prescripción de bienes raíces: cómo obtener el título de propiedad
Prescripción de bienes inmuebles - juzgado
Para determinar la prescripción adquisitiva de bienes inmuebles se debe seguir un procedimiento judicial. El propietario de un inmueble, para ser su legítimo propietario, debe presentar ante el tribunal de distrito una solicitud de compra de un piso o adquisición de un terreno por prescripción médica.
Los procedimientos judiciales son necesarios. A veces, las personas que descubren repentinamente que por alguna razón no son dueños de su propiedad tienen miedo de tocar el asunto y no quieren acudir a los tribunales. Esto es un error: la probabilidad de que se reconozca la propiedad es muy alta. Basta con preparar una solicitud ante el tribunal de distrito competente para la ubicación de la propiedad en cuestión.
Prescripción de inmuebles paso a paso
El primer paso es presentar una solicitud para la compra de un piso o compra de un terreno por prescripción adquisitiva. Este documento debe ir acompañado de la confirmación del pago del impuesto (forestal, agrícola, territorial o simplemente inmobiliario), un extracto del mapa catastral y un extracto del registro de la propiedad inmobiliaria. Otro documento muy importante es el certificado de starost de no reclamaciones de reprivatización de la propiedad inmobiliaria. Es un documento que debe descargarse de la oficina de poviat.
Los honorarios para la realización de este juicio son fijos; se especificó en la Ley sobre costas judiciales en causas civiles de 28 de julio de 2005. Es de 2.000 PLN independientemente del lugar donde se encuentre la propiedad.
Luego, el tribunal da a conocer el trámite judicial pendiente y llama a participar en el asunto de compra de bienes inmuebles por prescripción. El plazo especificado en el anuncio es de tres meses. Si nadie informa en ese momento, el tribunal confirmará la prescripción adquisitiva y la persona que presentó el documento recibirá el título de propiedad. Por supuesto, también tiene que pagar impuestos; en este caso, es un impuesto de donación, que es el 7% del valor de la propiedad. El dinero debe ingresarse en la cuenta de la Agencia Tributaria correspondiente al lugar donde se encuentra la propiedad.
