La compra de un terreno u otro inmueble requiere la celebración de un contrato en forma de escritura notarial. Sin embargo, la legislación polaca prevé una cierta posibilidad de adquisición de propiedad legal y gratuita. Esta es la llamada institución de la usucapión. El acto de propiedad por prescripción exige que el usuario de la propiedad inmobiliaria cumpla determinadas condiciones y presente ante el tribunal una solicitud de declaración de prescripción adquisitiva.
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Prescripción de tierras y condiciones de usucapión
¿Qué es la prescripción y de qué se trata?
La prescripción es una forma legal de adquirir la propiedad de una cosa después de que se ha utilizado durante un cierto período de tiempo, conocido como período de prescripción adquisitiva. Esto incluye prescripción adquisitiva (por ejemplo, usucapción de una parcela de tierra, tierra agrícola), usucación de usufructo perpetuo o servidumbre de la tierra (por ejemplo, el derecho a caminar y conducir a través de la parcela de un vecino).
El derecho de usucapión de tierras y, más ampliamente, de usucapión de bienes inmuebles, requiere el cumplimiento de dos condiciones: el paso de un tiempo determinado y la posesión espontánea. En cuanto a la definición de bienes raíces, se da en el artículo 46 del Código Civil: "Los bienes raíces son las partes de la tierra que constituyen un sujeto separado de propiedad (tierra), así como los edificios anexos permanentemente a la tierra o partes de la misma. edificios, si por disposiciones especiales se separan del terreno como objeto de propiedad ".
La institución de la prescripción adquisitiva se refiere a las cosas que se pueden poseer y no a un componente de estas cosas. Esto significa que es posible prescribir un terreno o un edificio, pero no una habitación o un ático. La propiedad inmobiliaria puede ser un edificio unido permanentemente al terreno o una parte de un edificio que es un objeto de propiedad independiente.
Posesión no autorizada como premisa de usucapión
Una condición importante para obtener un título de propiedad por prescripción es la posesión espontánea. Por tanto, es importante distinguir entre posesión dependiente y espontánea. Por ejemplo, una persona que es inquilino de un local es propietario del local en forma subsidiaria. Esto se debe a que el inquilino no actúa como propietario. El dominio propio se manifiesta por la persona que trata con la cosa como si fuera su dueño, y esto se demuestra, entre otras cosas:
- pagar impuestos por bienes raíces,
- cuidando la propiedad,
- renovación y vallado,
- Desarrollo de la parcela y ejecución de otras inversiones.
El propietario espontáneo da la impresión de ser el dueño de la propiedad. Según sentencia de la Corte Suprema de Justicia de 21 de noviembre de 2012: "La auto-posesión puede entrar en juego no solo cuando el propietario está convencido de los derechos de su propietario, sino también cuando sabe que no es el propietario, sino que quiere poseer la cosa y la tiene como si fuera el dueño ". O tal vez también te interese este artículo sobre prescripción de propiedad?
Compra de un terreno por prescripción adquisitiva de buena y mala fe
Buena y mala fe en el sentido del Código Civil
¿Qué es la adquisición por prescripción médica? La presunción de acción judicial de una persona de buena fe es uno de los conceptos fundamentales del derecho civil que se viene utilizando desde la época romana. El término se refiere a la intención de una persona independientemente del resultado de la acción. Al actuar de buena fe, nos enfrentamos a una creencia justificada, aunque errónea, de que tenemos un derecho específico.
No existe una definición legal de mala fe, ni de buena fe, pero se considera que quien invoca una ley sabiendo que no existe está actuando de mala fe. En nuestro caso de usucapión: se da cuenta de que no es dueño de una propiedad, pero la usa de todos modos. La buena fe suele presumirse por ley.
La adopción de una acción de buena o mala fe repercute en la cantidad de años que el titular adquirirá los derechos de prescripción adquisitiva. El derecho de usucapión de tierras y otros bienes inmuebles se otorga después de 20 años de buena fe y 30 años si la persona ha visto la falta de propiedad. Cada caso requiere un análisis de todas las circunstancias del caso.
Los períodos de tenencia que determinan después de cuántos años hay adquisiciones pueden combinarse en determinadas circunstancias. Esto significa que el propietario actual puede agregar el de su predecesor al tiempo de su propietario. Sin embargo, si el predecesor actuó de mala fe, la suma de los períodos de tenencia debe ser de al menos 30 años. Este suele ser el caso de una herencia de bienes raíces.
Solicitud al tribunal de prescripción adquisitiva
Una vez cumplidas las condiciones previstas por la ley, la prescripción adquisitiva inmobiliaria se realiza de forma automática y gratuita. En teoría, y en la práctica, vale la pena presentar una solicitud adecuada al tribunal. En el futuro, la decisión judicial constituirá una prueba de propiedad de una propiedad determinada. Esto marcará la diferencia si necesita vender su propiedad en el futuro. Ningún notario redactará escritura de compraventa de bienes inmuebles sin escritura de título.
La solicitud de declaración de prescripción adquisitiva se presenta a la división civil del tribunal de distrito. El impuesto de timbre es independiente del valor de la propiedad y asciende a 2.000 PLN. La decisión del tribunal confirma la existencia de un estatus legal específico y confirma la prescripción de bienes inmuebles y su propiedad formal.
Se adjunta a la solicitud un extracto del registro de la propiedad o un certificado de condición jurídica. Además, debe adjuntar mapas del inmueble, información de la autoridad fiscal y un extracto del catastro. Si el dueño de la propiedad contra quien se ejecuta la prescripción era menor de edad, el período de prescripción terminará no antes de dos años después de que cumpla la mayoría de edad.
Usucación de tierras agrícolas solo por un agricultor individual
Uno de los instrumentos legales que permiten la regulación legal de la propiedad de la tierra agrícola es la prescripción. Según el Código Civil, los bienes inmuebles pasan a ser propiedad del propietario independiente si han estado en su poder durante 20 años de buena fe. Si, por el contrario, actuó de mala fe, conociendo su falta de derecho a la propiedad inmobiliaria, deben transcurrir 30 años antes de la usucapión.
De conformidad con las disposiciones enmendadas de la Ley, a partir del 30 de abril de 2022, la usucapión de tierras agrícolas se aplica solo a un agricultor individual en el sentido de esta Ley. Estas condiciones las cumple una persona que dirige una granja y tiene educación agrícola. Una condición adicional es el registro por al menos cinco años en la comuna, donde se ubica la propiedad agrícola objeto de la prescripción adquisitiva. La normativa vigente sobre usucapión de tierras agrícolas plantea objeciones por discriminación contra los sucesores legales de los agricultores que se encontraban en proceso de tenencia de la propiedad agrícola.
