El usufructo perpetuo se introdujo en la legislación polaca a principios de la década de 1960, pero todavía estamos lidiando con él. Este es un tipo de propiedad … que, aunque lo hayamos adquirido, en realidad no nos pertenece. ¿Cómo funciona el derecho de usufructo perpetuo y cuáles son los honorarios? ¡Nosotros contestamos!
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Derecho de usufructo perpetuo: la información más importante
Derecho de usufructo perpetuo - regulación legal
El usufructo perpetuo es un concepto que apareció en la legislación polaca en 1961 en la Ley de ordenación territorial en ciudades y urbanizaciones. Por lo tanto, el constructo sobrevivió durante muchos años, pero sigue siendo muy controvertido. De hecho, el derecho de usufructo perpetuo se estableció sobre la base de un antiguo contrato de arrendamiento perpetuo romano. Se introdujo en la República Popular de Polonia debido a la creencia de que la propiedad de la tierra en las ciudades debería pertenecer al estado. En ese momento, la gran mayoría de los bienes raíces y la tierra pertenecían al estado.
Actualmente estamos soportando las consecuencias. El derecho de usufructo perpetuo todavía está en vigor en Polonia, pero solo en lo que respecta a los edificios y apartamentos antiguos adquiridos hace mucho tiempo. Están regulados por los artículos 232-243 del Código Civil y la Ley de gestión inmobiliaria.
Luego apareció la Ley de 29 de julio de 2005 sobre la transformación del derecho de usufructo perpetuo en derecho de propiedad. Está desarrollado por la Ley de 2022 sobre la liquidación del usufructo perpetuo de terrenos bajo edificios de unidades múltiples.
Derecho de usufructo perpetuo - surgirá
Para que un nuevo propietario de un inmueble en un terreno propiedad de una ciudad o un estado tenga derecho al usufructo perpetuo, se deben cumplir varias condiciones. En primer lugar, es necesario celebrar un contrato en forma de escritura notarial y una inscripción en el registro de la propiedad y la hipoteca.
El propietario de la tierra es la Tesorería del Estado, una unidad del gobierno local o su asociación. Pero cualquier persona puede comprar bienes raíces o partes de ellos (por ejemplo, un piso en un bloque de pisos), tanto una persona física como una persona jurídica. Los extranjeros también pueden convertirse en usufructuario perpetuo. Sin embargo, esto requiere el consentimiento del ministro competente para ocuparse de los asuntos internos.
Usufructo perpetuo: el contenido de la ley
El usufructo perpetuo puede parecer una construcción bastante complicada. Un usufructuario perpetuo básicamente tiene los mismos derechos que el propietario, pero no los tiene. Parece más un contrato de arrendamiento, pero no lo es. El usuario utiliza el terreno, puede vender el inmueble ubicado en él junto con el derecho de usufructo perpetuo, puede hipotecarlo, donarlo a alguien o guardarlo en testamento. Además, el derecho de usufructo perpetuo está sujeto a ejecución judicial si la persona no paga la hipoteca o tiene otras deudas.
El usufructuario perpetuo tiene el derecho de tanteo del terreno si la Hacienda del Estado quiere venderlo. El contrato de usufructo perpetuo se concluye por 99 años. Solo en circunstancias excepcionales podrá celebrarse por un período más breve, pero no inferior a 40 años. Además, el usuario puede solicitar su extensión, que suele ser el caso. Por lo tanto, el riesgo de que el terreno en el que se encuentra su propiedad sea vendido a otras entidades sin su conocimiento es mínimo. El propietario podrá negarse a prorrogar el usufructo perpetuo sólo cuando sea importante para el interés público. Si busca más información, consulte también este artículo con consejos sobre cómo solicitar la inscripción en el registro de tierras e hipotecas.
Usufructo perpetuo - honorarios y monto
Las tarifas anuales de usufructo perpetuo no son las mismas en todos los lugares de Polonia. Su importe ha sido definido por ley y oscila entre el 0,3% y el 3% del precio de la propiedad inmobiliaria y, de hecho, el precio del suelo. En el caso de los apartamentos, el precio de la parcela en la que se encuentra el bloque se calcula y se divide en todos los apartamentos o proporcionalmente según el tamaño de los apartamentos. Por lo tanto, la mayoría de las veces, la cantidad no es alta.
El pago se realiza una vez al año, la fecha límite de pago es finales de marzo. Los nuevos compradores de un apartamento cuya forma de propiedad sea el usufructo perpetuo no tienen que volver a pagar la tarifa, si la abonó el anterior propietario en la fecha pactada. El pago no se realiza en la cooperativa de vivienda, sino en la oficina del distrito o de la ciudad que posee o administra la propiedad.
Si no paga a tiempo, se cobrarán intereses. La mayoría de las veces es del 8% anual sobre la cantidad, por lo que el interés no es alto. Además, el propietario de la tierra puede aumentar los montos adeudados, pero no más frecuentemente que cada 3 años. Y si se propone hacerlo, deberá notificarlo previamente al usufructuario perpetuo. Tiene hasta el final del año anterior a la introducción de la nueva tarifa para hacerlo.
Usufructo perpetuo de bienes inmuebles: transformación en propiedad total
Propiedad de la tierra
Sin embargo, el derecho de usufructo perpetuo cambió a partir del 1 de enero de 2022. En este punto, la tierra desarrollada con fines de vivienda iba a cambiar de usufructo perpetuo a propiedad total. Esto significa que los residentes tienen derecho a poseer terrenos, prácticamente sin cargo, debajo de su departamento u otra propiedad residencial.
Sin embargo, todo el proceso lleva un tiempo. En primer lugar, los residentes deben esperar la información de oficio: no presentan ninguna solicitud, solo esperan los certificados que confirmen la conversión del derecho de uso en derecho de propiedad. Por supuesto, esto implica una tarifa de conversión. En las grandes ciudades, desafortunadamente, lleva bastante tiempo, ya que el número de propiedades inmobiliarias es muy grande.
Usufructo perpetuo: transformación en propiedad total
Las personas que han recibido la decisión de cambiar la propiedad de la tierra por una tarifa de transformación pueden beneficiarse de un gran descuento. Tienes que pagar solo una pequeña parte (1-2%) del monto total adeudado por el usufructo perpetuo de la tierra y te conviertes en el propietario de la totalidad. Sin embargo, para que esto funcione, se deben cumplir varias condiciones.
En primer lugar, solo tiene 2 meses para informar su intención de pagar una tarifa única con descuento. Luego tienes que esperar la información sobre su importe y tienes 2 meses para realizar el pago. La confirmación del pago de las cuentas por cobrar es la confirmación de que la propiedad se ha transformado.
Sin embargo, si decidió cambiar la propiedad de usufructo perpetuo a derechos plenos antes del 30 de noviembre de 2022, aún tiene que reportar la información al tribunal de registro de tierras e hipotecas. Entonces, la información sobre tasas por usufructo perpetuo desaparecerá del registro de tierras e hipotecas. El contrato de arrendamiento terminará y usted se convertirá en el propietario tanto de la propiedad como del terreno (o parte de él) en el que se encuentra.
Transformación del usufructo perpetuo: los mayores problemas
Sin embargo, a veces sucede que el sistema no funciona como debería y la compra no es tan simple. Las nuevas regulaciones suponían mucho menos tiempo para los cambios que el que necesitaban las oficinas municipales para emitir las solicitudes. Por eso sucede que incluso ahora, a principios de 2022, algunas personas no tienen ninguna información sobre su apartamento. Desafortunadamente, no todos tienen la opción de convertir el usufructo perpetuo en propiedad total, por lo que si aún no ha recibido la carta, es posible que no esté en la lista de personas que pueden hacerlo. Y puede resultar que la oficina aún no se haya ocupado de su dirección.
¿Qué hacer si no ha recibido el certificado correspondiente? En la asociación de vivienda, puede averiguar si la oficina ya ha enviado certificados a otras personas. También puedes preguntarle a tus vecinos. Si es el único que no ha recibido ninguna carta y su dirección no está en la lista de propiedades transformadas (están disponibles en los sitios web de las oficinas de la ciudad o del distrito), asegúrese de informar a la Oficina del Distrito o la Junta de Propiedades del Tesoro . Puede haber un error. En este caso, el contrato de arrendamiento perpetuo no se aplica y es posible que reciba un reembolso de la tarifa de usufructo perpetuo para 2022 y posiblemente 2022.
Sin embargo, si su dirección está en la lista de propiedades convertidas, no necesita pagar el usufructo perpetuo en absoluto. En este caso, no espere más, informe a la Oficina con la intención de pagar una tarifa única. Puede hacerlo por correo postal o mediante el portal gubernamental ePUAP. En este último caso, será necesario verificar la identidad a través de un perfil de confianza o verificación en un banco. Después de unas semanas, debería obtener la información relevante de la oficina sobre la decisión con respecto a su transformación. Entonces es suficiente pagar la tarifa calculada con un descuento.
Usufructo perpetuo: la mayor controversia
El contrato de arrendamiento perpetuo es una construcción bastante antigua. En la República Popular de Polonia, se utilizó porque estaba en consonancia con la ideología de las autoridades de entonces. Pero a partir de 1989, de vez en cuando, en el debate público y en la Sala Sejm, hubo voces de que la abolición del derecho de usufructo perpetuo es una buena idea en la nueva realidad. Sin embargo, inicialmente comprar un inmueble a Hacienda era muy caro y no siempre era posible hacerlo.
Los proyectos de reprivatización iban a ser un argumento importante de que el fin del usufructo perpetuo es la mejor solución. Los partidarios de la liquidación de esta disposición argumentaron que la existencia de usufructo perpetuo, que es esencialmente propiedad estatal de la tierra, podría llevar a propietarios alemanes o judíos anteriores a 1945 a buscar recuperar la tierra del Tesoro del Estado.
Sin embargo, este problema no se ha resuelto. No fue hasta 2016 que nació la idea de la ley de liquidación del usufructo perpetuo en edificaciones residenciales y plurifamiliares. No se implementó hasta 2028.
