Parecería que el intercambio de apartamentos es una reliquia de la época pasada. Pero nada podría ser más incorrecto: simplemente ingrese la frase "cambio de piso" en el motor de búsqueda para descubrir cuántas personas están buscando esa solución. Esto es más conveniente que vender su propia propiedad y comprar una nueva al mismo tiempo. Presentamos algunos consejos sobre cómo cambiar un apartamento para que sea legal y seguro.
Si está planeando una renovación o un acabado interior, utilice el servicio de Búsqueda de un contratista disponible en el sitio web de Calculadoras de construcción. Después de completar un breve formulario, obtendrá acceso a las mejores ofertas.
Reemplazo de apartamentos: ¿por qué vale la pena?
Compramos un apartamento o construimos una casa durante muchos años, pero no somos capaces de predecir todos los escenarios. La mayoría de las veces, las familias jóvenes todavía necesitan cada vez más espacio, y luego, cuando los niños ya están volando fuera del nido, aparece el problema del exceso de espacio. Si la casa parece demasiado grande o demasiado pequeña, considere reemplazarla.
¿Por qué el intercambio de apartamentos y no la compraventa de una nueva propiedad? Simplemente, es más conveniente de esta manera. Si logras encontrar una persona que solo quiere cambiar el apartamento por la cabaña que tienes (o viceversa), es una transacción mucho más fácil. Todo sucede de forma automática. Verifica los documentos, acuerda los pagos adicionales, firma el contrato y ahora puede mudarse.
Muy a menudo, las personas deciden comprar un apartamento nuevo, pero para finalizar la transacción necesitan fondos de la venta de su propiedad. Aquí es donde surge el problema: a veces son varios meses de espera por el cliente, el camino desde la negociación del precio hasta la firma del acuerdo notarial puede demorar entre 30 y 90 días (dependiendo del tiempo de espera del préstamo). Y, sin embargo, se necesita dinero de inmediato. Por otro lado, ¿qué pasa si logra vender el apartamento antes y la casa que desea comprar aún no está disponible para vivir?
Reemplazo de apartamentos: verifique el estado legal
Situación legal del apartamento
Antes de comenzar a tomar medidas, asegúrese de verificar el estado legal del apartamento que desea tener. También vale la pena verificar si hay alguna construcción no autorizada en ellos. Es más fácil realizar una transacción si la casa o el apartamento son de propiedad total. En este caso, es el más simple y requiere el menor número de documentos. No obstante, conviene saber que el intercambio de pisos municipales o cooperativos también puede tener éxito.
En este caso, sin embargo, está sujeto a otras disposiciones legales: la Ley de protección de los derechos de los inquilinos y el parque de viviendas comunales. Resulta que en el caso de los pisos municipales no puedes hacer nada por tu cuenta. Después de todo, el dueño de la propiedad es en realidad la comuna, no su usuario. Por tanto, si quieres permutar un apartamento, tienes que ponerte en contacto con la comuna y es el municipio quien debe aceptar el intercambio. El tamaño del piso puede ser un argumento en contra. Si tiene un apartamento pequeño más cerca del centro de la ciudad que desea cambiar por una casa de campo, es posible que la comuna no esté de acuerdo. Está obligado a proporcionar algo de espacio para los inquilinos, por lo que es posible que un apartamento más pequeño no cumpla con estos requisitos.
Intercambio de un apartamento cooperativo
La forma más sencilla es cambiar de propietario. Esto se debe a que, en este caso, usted mismo puede tomar todas las decisiones. Parecería que un piso cooperativo también funcionaría así, pero no es del todo así. De hecho, usted no es el propietario del apartamento, sino solo el propietario del derecho cooperativo del inquilino sobre el local. El dueño de la propiedad es una cooperativa. Un intercambio de apartamento es posible, pero solo con la condición de que la cooperativa esté de acuerdo.
Es diferente en el caso del derecho de propiedad cooperativa sobre el local. En este caso, el apartamento se puede cambiar libremente. Sin embargo, vale la pena saber que el intercambio significa apoderarse del estado de propiedad que está presente. Si regala una casa o piso que es propiedad total para un piso cooperativo, no tendrá todos los derechos sobre el mismo. Si busca más información, consulte también artículos sobre leyes y regulaciones recopilados aquí.
Sustitución de pisos - trámites
Un apartamento a cambio de otra propiedad - intercambio de un apartamento
De hecho, todo el procedimiento es bastante similar a la compra de bienes raíces. En este caso, también debe firmar un contrato con un notario público y, antes, un contrato preliminar. En el caso de un piso municipal, una de las partes del contrato es el representante de la comuna.
En este caso, la forma de pago es el derecho a la propiedad de otro local. Por supuesto, también es posible especificar el monto del recargo. Después de todo, incluso dos casas unifamiliares nunca tienen el mismo precio: la condición y la ubicación cuentan. A veces es difícil sustituir un apartamento por una vivienda unifamiliar. Los apartamentos suelen estar en un lugar mejor en las ciudades más grandes, sin embargo, las casas son más grandes. La determinación del monto del pago adicional debe hacerse sobre la base de las ofertas de venta de bienes raíces de la zona o solicitar una tasación a un tasador.
Por supuesto, puede solicitar un préstamo por un pago adicional: los bancos están dispuestos a asignar dichos préstamos para una hipoteca. También vale la pena saber que es posible permutar un piso hipotecado (esto no se aplica a un piso municipal). En tal caso, sin embargo, debe obtener el consentimiento del banco, porque de facto es el propietario de la propiedad. Siempre que el valor de la propiedad adquirida sea mayor que el saldo actual de la deuda, debería tener éxito. Sin embargo, debe realizar un informe de tasación, una evaluación del valor real de la propiedad, que realiza un representante del banco o una empresa externa contratada por él. La encuesta es necesaria para determinar el valor del apartamento y el monto de la hipoteca.
Un piso a cambio de piso - intercambio de piso y costos
Y aunque parece que el intercambio de pisos es básicamente una solución gratuita, hay que tener en cuenta que se incurre en costes adicionales. En primer lugar, es una tarifa de notario. En el caso de una venta regular de un apartamento, corre a cargo del comprador, pero en este caso ambas partes pagan. Es una tarifa por las actividades que realiza un notario público. El impuesto se cobra solo sobre el valor de la propiedad más cara, por lo que la tarifa es uno y se divide por la mitad (aunque en el contrato preliminar puede ser decidido por una de las partes).
El segundo costo es la obligación tributaria. En este caso, se trata de un impuesto sobre las transacciones de derecho civil. PCC es 2%. Pero no se preocupe, es mucho más bajo que cuando compra bienes raíces. Se calcula sobre la diferencia en el valor de la propiedad. Si decidió que está reemplazando pisos sin subsidios, será cero.
