Tener su propia parcela no significa que pueda construir una casa y su ubicación en relación con los edificios del vecino. Independientemente de la tecnología utilizada (casas tradicionales o casas inteligentes) y materiales (madera, ladrillo o bloques de LECA), la ley de construcción está sujeta a la ley de construcción, que debe seguirse. Una de las condiciones más importantes que se deben cumplir es la distancia adecuada entre el edificio y el borde de la parcela.
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Condiciones técnicas para el desarrollo de una parcela edificable.
Disposiciones legales sobre la distancia entre el edificio y el límite de la parcela
Las condiciones técnicas que deben cumplir los edificios (tanto las casas inteligentes como las menos avanzadas técnicamente) están recogidas en el Reglamento del Ministerio de Infraestructura del 12 de abril de 2002. En el capítulo 1 sobre la ubicación del edificio, el párrafo 11 dice:
"Un edificio con habitaciones destinadas a las personas debe erigirse más allá del rango de amenazas y molestias especificadas en reglamentos separados, mientras que está permitido construir edificios dentro de este rango, siempre que se utilicen medidas técnicas para reducir las molestias por debajo del nivel establecido en este reglamento. o aumentar la resistencia del edificio a estas amenazas y molestias, si no es incompatible con las condiciones establecidas para áreas de uso limitado, especificadas en reglamentos separados ".
Las molestias mencionadas anteriormente incluyen en particular:
- radiación nociva e influencia de campos electromagnéticos;
- ruido y vibración (vibración);
- la contaminación del aire;
- contaminación del suelo y del agua;
- inundaciones e inundaciones con agua de lluvia;
- deslizamientos de tierra, avalanchas de rocas y nieve;
Distancias de construcción permitidas desde el borde de la parcela
A menos que se especifique lo contrario en otras regulaciones que especifiquen las distancias permitidas desde los edificios, la distancia mínima entre el edificio y el límite de la parcela es la siguiente:
- en el caso de un muro de construcción sin ventanas y puertas que den al borde de la parcela - 3 m;
- en el caso de que la pared del edificio con ventanas y puertas mire hacia el borde - 4 m;
Desde el borde de la parcela hasta el alero que da al borde, el techo sobre la entrada, el balcón, la terraza y las escaleras exteriores, la distancia mínima es de 1,5 m, con la excepción de una rampa o rampa para discapacitados. El techo corredizo que da al límite de la parcela debe estar al menos a 4 metros de distancia.
La finca, a su vez, de acuerdo con la normativa, no puede tener un muro con ventanas y puertas a una distancia inferior a 8 metros de la edificación ubicada en la parcela vecina. El tipo de este edificio también está determinado por las regulaciones pertinentes.
Las excepciones confirman la regla, es decir, construir una casa en el borde de la parcela.
Construcción en el borde de la parcela edificable.
La vista de un edificio residencial o agrícola en el borde de la parcela, que forma parte de la cerca, fue una vez bastante común. Las regulaciones legales precisas con respecto a las condiciones de desarrollo definen las distancias mínimas permitidas desde el borde de la parcela. Es posible hablar de construcción directamente en el borde de la parcela bajo ciertas condiciones.
La construcción cerca del borde de la parcela es posible si:
- El plan de desarrollo local prevé esa posibilidad.
- El terreno edificable es estrecho, es decir, de 16 metros de ancho o menos. En el caso de la construcción de una casa unifamiliar o edificios agrícolas, está permitido construir un edificio con una pared sin ventanas y puertas a una distancia de no menos de 1,5 m. En esta situación, no es necesario verificar el plan de desarrollo espacial.
- La pared del nuevo edificio será adyacente a la pared del edificio existente. Las condiciones adicionales se especifican en el plan local, la decisión sobre las condiciones de construcción y el desarrollo del terreno.
Al planificar la ubicación del edificio en el límite de la parcela, recuerde que:
- El edificio debe tener un muro de separación contra incendios del límite de la parcela.
- El muro que da al límite de la parcela no puede tener ventanas ni puertas.
- El edificio ubicado en el límite de la parcela cubre al menos una parte de la parcela adyacente en el área de impacto de la instalación. Por esta razón, de acuerdo con las disposiciones de la ley de construcción, no califica para el procedimiento de solicitud simplificado para la notificación de construcción; Se requiere una solicitud para un permiso de construcción.
- De acuerdo con el Reglamento del Ministerio de Infraestructura y Construcción del 14 de noviembre de 2022, no importa la clasificación de la parcela vecina como parcela de construcción o agrícola. Si está buscando más consejos, consulte también este artículo sobre los trámites más importantes antes de la construcción.
Desviaciones de las condiciones técnicas.
En casos justificados, el consentimiento para desviarse de las distancias indicadas podrá ser emitido por la autoridad administrativa que expide la licencia de obra previa autorización del ministro. La condición para solicitar dicha excepción es, en primer lugar, que no tenga un impacto negativo en la seguridad de las personas y los bienes. Una derogación no podrá deteriorar las condiciones sanitarias y funcionales del entorno y el estado del medio ambiente natural.
Si, por razones justificadas, el lugar de construcción debe estar dentro del límite de la parcela aunque no cumpla con los criterios comunes, se debe presentar una solicitud de excepción. La solicitud debe incluir las características de la instalación, una justificación detallada de la aplicación de la excepción y propuestas de otras soluciones.
La autorización para conceder una excepción la emite el ministro, pero la decisión final la toma el órgano de administración competente. Sin embargo, el consentimiento otorgado para derogar las disposiciones generales no equivale a un permiso de construcción. Tampoco existe la obligación de una autorización ministerial para conceder una excepción.
Construir una casa en su propia parcela y el consentimiento del vecino
A veces, se repite información falsa de que la ubicación de una casa en el borde de un solar requiere el consentimiento del vecino. Cabe destacar claramente que ningún reglamento condiciona un permiso de construcción al acuerdo de los propietarios de las parcelas vecinas. El Tribunal Administrativo Provincial de Varsovia también hizo una declaración inequívoca sobre este tema en 2022.
Si el edificio cumple con los estándares y condiciones técnicas que deben cumplir los edificios y su ubicación, y el área de impacto del edificio está dentro de la parcela, es posible presentar una solicitud de construcción sin presentar una solicitud de permiso de construcción. Debe quedar claro de inmediato que solo se trata de simplificar el procedimiento, mientras que la recopilación de la documentación pertinente por parte del inversor sigue siendo, por supuesto, válida. Sin embargo, si el área de influencia del objeto se superpone a la parcela del vecino (por ejemplo, oscureció la luz), entonces el vecino será parte en el procedimiento del permiso de construcción.
