El plan de zonificación local para nuestra parcela es el documento más importante que debe verse antes de comenzar la construcción (y preferiblemente antes de comprar la parcela). Contiene todas las pautas sobre qué y cómo construir en un área determinada. Algunos planos incluso dictan el color de la fachada y el tipo de materiales de construcción. Por eso vale la pena conocer lo que contiene este documento y cómo afectará a la construcción de nuestra casa.
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¿Qué es exactamente un plan de desarrollo espacial local y qué contiene?
Un plan local es un acto legal creado por el ayuntamiento o municipio. El plan contiene condiciones detalladas para el desarrollo del área y su uso. Vale la pena recordar que el documento puede cambiar cada pocos años (dependiendo de las necesidades de las autoridades de la ciudad o comuna). Para algunos inversores, esta puede ser una situación bastante embarazosa que detendrá las obras de construcción. Por lo tanto, antes de comenzar las obras, vale la pena familiarizarse con las condiciones del plan local y averiguar si no se modificará en un futuro próximo.
También debemos recordar que un documento siempre consta de una parte descriptiva y gráfica. Vale la pena analizarlos detenidamente y prestar atención a información como:
- Objeto del área de una parcela específica.
- Utilización de las áreas circundantes.
- El tamaño mínimo de una parcela de tierra en la que se puede construir una casa unifamiliar.
- El tamaño máximo de la casa que podemos construir.
- Volumen de construcción requerido, forma del techo y tipo de material del techo.
- La ubicación del edificio en relación con la carretera.
- Posibles formas de conectar aguas residuales y medios.
- Obras previstas a realizar cerca de la parcela.
- Construcción de carreteras planificada.
- Áreas destinadas a fines públicos.
- Condiciones detalladas de desarrollo de la tierra que resultan de la necesidad de proteger el medio ambiente natural, así como el manejo adecuado de los recursos naturales.
Un plan de desarrollo espacial puede ser muy detallado o elaborado de manera general. En el segundo caso, tenemos una mayor libertad y la posibilidad de interpretar sus disposiciones. Sin embargo, los documentos más nuevos tienden a contener pautas cada vez más detalladas. Por lo tanto, vale la pena analizarlos y valorar si la construcción en una parcela determinada será rentable para nosotros.
¿Cómo acceder al plan de desarrollo territorial local?
El plan de desarrollo espacial es un documento abierto. Lo podemos ver en la oficina de la ciudad o comuna. No tenemos que ser propietarios de la tierra ni tener ningún derecho sobre ella. Gracias a ello, podremos valorar la idoneidad de la parcela antes de su compra. Es responsabilidad del empleado proporcionarnos la documentación. No tenemos que dar ninguna razón ni proporcionar documentos adicionales.
Además, también podemos obtener un extracto y un esquema del plan de desarrollo espacial. Sin embargo, tendremos que pagar la tarifa correspondiente. Una copia de un plan con un máximo de 5 páginas costará 30 PLN. Pagaremos 50 PLN por documentos más extensos. A su vez, el costo del dibujo es un valor variable y depende de los hallazgos de la oficina. Puede costar hasta 200 PLN.
Para obtener un extracto y un esquema de mapa, solo necesitará el número de registro de la parcela, su área y una hoja de mapa. Toda la información necesaria debe obtenerse en la oficina de la comuna. En algunos casos, también puede consultar el registro de tierras e hipotecas. Sin embargo, la mayoría de las parcelas no utilizadas aún no lo tienen.
Plan de zonificación local y su influencia en la posibilidad de construir una vivienda.
El plan local puede imponer muchos requisitos de construcción al inversor. Tanto la cubicación del edificio como la geometría del techo y la ubicación del edificio en la parcela serán importantes. En algunos casos, también nos encontramos con condiciones relacionadas con los materiales de construcción. Por lo tanto, vale la pena analizar la documentación antes de comprar un proyecto de construcción. Si el diseño de nuestra casa no cumple con el plan de zonificación, la construcción no será posible. La tarea del inversor será adecuar el proyecto a los requisitos legales vigentes. No debería ser demasiado complicado, pero las correcciones al diseño de la construcción terminada serán un gasto adicional y retrasarán el inicio de las obras de construcción.
Afortunadamente, la mayoría de los planes locales no imponen requisitos demasiado complejos a los inversores. La construcción de acuerdo con las disposiciones de la ley local no debería ser un problema importante. Los inversores que planean construir en el área cubierta por los planes de desarrollo espacial vigentes se encuentran en la situación más favorable. Es mucho peor si este tipo de documentación solo se está creando o modificando. El artículo 65 de la Ley de 27 de marzo de 2003 sobre ordenación territorial y desarrollo dice que los cambios en el plan local no derogan el permiso de construcción. El inversionista puede continuar trabajando de acuerdo con el cronograma y las pautas contenidas en las condiciones de desarrollo / plan local anterior.
Sin embargo, la situación puede complicarse si planificamos la construcción, pero aún no hemos presentado ningún documento. Los cambios en el plan de desarrollo espacial pueden modificar el propósito de nuestra parcela. En este caso, solo podemos intentar influir en el contenido del plan local.
Vale la pena saber que el borrador del plan de desarrollo territorial local se presenta para inspección pública (al menos 21 días). Al mismo tiempo, la oficina establece una fecha límite para enviar comentarios por escrito. Cada comentario debe considerarse individualmente. Vale la pena motivarlo adicionalmente, porque aumentará las posibilidades de éxito. Si nuestro comentario se considera correctamente, todos los cambios se aplicarán al borrador del plan local. La consideración negativa de nuestro comentario no puede ser apelada ante el tribunal administrativo.
