Para algunas personas, puede parecer que la asociación de vivienda y la comunidad no son muy diferentes entre sí. Sin embargo, en realidad, su estatus legal y los detalles de sus actividades son completamente diferentes. A continuación, señalaremos las similitudes y diferencias más importantes a tener en cuenta.
Estatus legal
Una cooperativa de vivienda es una entidad económica con personalidad jurídica. La especificidad de su funcionamiento se basa en las disposiciones de la Ley de cooperativas de vivienda y en los principios del derecho cooperativo. Los miembros de una cooperativa tienen un derecho cooperativo de propiedad sobre bienes raíces, o un derecho de inquilino cooperativo sobre bienes raíces.
A su vez, una comunidad de vivienda es una asociación de vecinos que no tiene personalidad jurídica y no es una entidad económica. Cualquier persona que tenga el derecho de propiedad sobre el local puede ser miembro de la comunidad.
Algunas palabras sobre las cooperativas de vivienda
Los datos estadísticos muestran que hay aproximadamente 3500 cooperativas de vivienda en Polonia. Puede haber hasta 13 millones de propietarios de locales con derechos cooperativos. Por tanto, podemos recalcular que el número medio de miembros de una sola cooperativa suele superar los 4.000. Esta es una tasa muy alta.
Cabe señalar, sin embargo, que el mero hecho de tener un local con derechos de cooperativa no significa inmediatamente que su propietario se convierta en socio de la cooperativa. El proceso de membresía es más complicado y requiere una tarifa de inscripción. Su valor no puede exceder el salario nacional más bajo. Es el precio de entrada que causa mayor aversión entre los habitantes. Muchos de ellos deciden no afiliarse a una asociación de vivienda. La tarifa es bastante dudosa y desanima efectivamente a la mayoría de los residentes. Estas personas de facto no tienen influencia en las actividades del consejo de administración, no pueden asistir a reuniones ni recibir estados financieros. Esto puede dar lugar a muchas irregularidades en la estructura organizativa. No es de extrañar entonces que muchas grandes cooperativas de vivienda hayan desarrollado una reputación dudosa entre sus residentes.
A la hora de analizar las actividades de una cooperativa de vivienda, también conviene valorar las posibilidades de toma de decisiones de sus miembros. Cada miembro de la cooperativa tiene derecho a voto y los votos de todos los reunidos en la reunión son iguales. Así que supongamos que 300 personas asisten regularmente a la reunión. Una sola voz no tendrá demasiado poder en este caso.
¿Y cuál es la situación en las comunidades habitacionales?
Una asociación de vivienda es una asociación de residentes de un bloque / finca determinada. Sus miembros tienen plenos derechos de propiedad. Una asociación de vivienda no tiene que haber impuesto unidades organizativas ni emplear presidentes (como es el caso de las cooperativas). Son los habitantes quienes determinan las reglas de su funcionamiento. Además, un miembro de una comunidad de viviendas puede ser cualquier persona con derechos sobre el apartamento. No hay que pagar cuotas de inscripción y las reuniones de la comunidad están abiertas a todos. Esto significa que después de comprar una propiedad, podemos convertirnos inmediatamente en miembros de la comunidad y tener un impacto real en su funcionamiento.
En la comunidad, todos los residentes tienen derecho a votar. Sin embargo, su valor se mide por el valor del local de propiedad (generalmente medido en términos de área). Un residente que pague más impuestos tendrá un derecho más amplio a decidir sobre las actividades de la comunidad.
No existen pautas para el número máximo de miembros de un condominio. Sin embargo, suele ser un máximo de varias docenas o varios cientos de personas. La asociación de vivienda es mucho más pequeña que la cooperativa de vivienda. Sus miembros se preocupan básicamente por sus propios intereses y el bien común. Menos miembros mejoran el funcionamiento de la comunidad. Para el residente, es una situación mucho más favorable, lo que le da más derechos reales para tomar decisiones (por ejemplo, elegir una empresa de renovación).
La estructura de poder en las cooperativas y comunidades de vivienda
Como mencionamos anteriormente, la asociación de vivienda tiene una estructura organizativa claramente impuesta. La cooperativa está dirigida por el Consejo de Supervisión. Los miembros del consejo son elegidos en la junta general de la cooperativa. Curiosamente, solo pueden ser identificados por un puñado de miembros que aparecerán en la reunión. La membresía en el consejo está, por supuesto, asociada con recompensas financieras, cubiertas por fondos cooperativos. Una de las tareas del Consejo de Supervisión es seleccionar el consejo de administración, que se convierte en la próxima unidad de toma de decisiones.
La gestión de la comunidad habitacional es mucho más sencilla. La comunidad no necesita tener una junta de supervisión que necesita ser financiada. Basta con seleccionar a los miembros de la junta. En la comunidad, todos tienen derecho a votar. El voto más importante es para aquellos que pagan el alquiler más alto. Los miembros de la comunidad son propietarios de los apartamentos que administran. Se preocupan por el bien común y comparten la responsabilidad de sus decisiones. Además, no tienen que cubrir la remuneración del Consejo de Supervisión. Limitar la estructura organizacional altamente remunerada asegura una mejor gestión de los recursos financieros.
La especificidad de la documentación y los asentamientos creados también es una gran diferencia. Como regla general, la asociación de vivienda presenta acuerdos bastante simples que son claros para cada miembro. En el caso de las cooperativas, la documentación es mucho más compleja.
Alquiler: ¿quién pagará más?
Las cooperativas de vivienda emplean a sus empleados (presidentes y personal administrativo). En consecuencia, sus costos operativos son bastante altos. Por lo tanto, la renta determinada en las cooperativas de vivienda puede ser incluso la mitad del monto determinado por las comunidades. La junta comunitaria es monitoreada constantemente por los miembros / propietarios de la propiedad. Esto conduce a una gestión más eficaz de las finanzas comunes. Como resultado, el alquiler en muchas comunidades se mantiene en un nivel atractivo. Sin embargo, hay casos en los que son los residentes de la comunidad quienes pagan el alquiler más alto.
Renovaciones
La asociación de la vivienda selecciona conjuntamente las empresas que llevarán a cabo la rehabilitación. Gracias a ello, los vecinos pueden indicar las ofertas que consideran más ventajosas. Este tipo de ofertas se pueden recopilar por ejemplo en este enlace. La comunidad más pequeña puede detectar rápidamente elementos del edificio que necesitan renovación. Como regla general, esto se traduce en la eliminación regular de todas las fallas en la parte común.
En el caso de una cooperativa de vivienda, el asunto es más complicado. La selección de una empresa de remodelación depende de la junta, cuyos miembros no tienen que vivir en la zona. Quienes se oponen a las cooperativas de vivienda a menudo enfatizan que los consejos de administración pueden elegir ofertas no competitivas. Como resultado, los costos de renovación serán más altos y la frecuencia de sus reparaciones disminuirá.
La diferencia más importante: la cuestión de la seguridad de la propiedad
Los miembros de la comunidad son propietarios de pisos con pleno derecho de propiedad. Esto significa que la asociación de viviendas no puede contraer obligaciones sobre el edificio sin el consentimiento de sus residentes. El asunto de los posibles préstamos debe ser claramente anunciado y cada propietario debe dar su consentimiento por escrito.
En el caso de las cooperativas, ya no es tan sencillo. Los miembros de la cooperativa poseen bienes inmuebles con derechos de inquilino cooperativo o derechos de propiedad cooperativa. Por tanto, sus derechos de propiedad están incompletos. Una asociación de vivienda puede imponerse determinadas cargas financieras (por ejemplo, un préstamo) sin el pleno consentimiento de los residentes.
El asunto se complica mucho cuando la cooperativa no puede saldar sus pasivos y se declara en quiebra (y esto no es infrecuente en la actualidad). Tras la declaración de quiebra, los derechos cooperativos del local pasarán a formar parte del patrimonio concursal. Esta situación es particularmente desfavorable para las personas que solo tienen derechos de inquilino sobre bienes inmuebles. La quiebra de una cooperativa puede resultar en la pérdida de sus derechos sobre las instalaciones.
Las personas que poseen bienes raíces con derechos de propiedad cooperativa se encuentran en una situación ligeramente mejor. Pueden solicitar una propiedad separada (propiedad total). Sin embargo, el procedimiento es bastante complicado. Recuerde que solo los propietarios del local con plenos derechos de propiedad no podrán ser gravados de ninguna forma por las deudas de la cooperativa.
