Encontrar una parcela de construcción barata no es tan fácil. En algunas regiones de Polonia es casi un milagro. Las parcelas en venta son, y esta es una de las pocas buenas noticias en este sentido. Sin embargo, sus precios no son asequibles para el polaco medio en todo nuestro país. Es cierto que los precios en muchas ciudades y voivodías han bajado significativamente en comparación con el año anterior, pero siguen siendo relativamente altos. Verificamos por usted los precios de las parcelas edificables en las grandes ciudades, en las afueras de las ciudades, así como las diferencias de precios en las provincias individuales.
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Terreno edificable en venta
Los precios de las parcelas edificables este año son más bajos que el año pasado. Los precios están bajando, pero esta no es una caída que agradaría a todos. Según el informe de precios de las parcelas edificables de 2016, las parcelas en venta eran más baratas en comparación con el período anterior, principalmente en las grandes ciudades como Breslavia, Bydgoszcz, Cracovia, Olsztyn, Szczecin y Gdańsk. Cuando se trata de regiones donde se pueden obtener terrenos relativamente baratos, se pueden mencionar, entre otras, Silesia y Pequeña Polonia. También se podrían comprar parcelas de construcción relativamente baratas en ciudades como Lublin, Opole y Rzeszów.
En algunas regiones de Polonia, los precios de las parcelas edificables fueron ligeramente más altos que el año anterior. En particular, el voivodato de Mazowieckie se caracterizó por precios más altos en comparación con otros voivodatos. Varsovia estaba a la vanguardia de las ciudades: aquí el terreno de construcción promedio era el más caro. El precio medio de las parcelas edificables aquí era de 744 PLN por m2.
A pesar de las importantes caídas, los precios de las parcelas en Pomerania también fueron bastante significativos. El promedio fue de 132 PLN por m2. Gdańsk y Szczecin ofrecieron parcelas de tierra mucho más caras a la venta en comparación con la media de toda Polonia. Gdańsk es la ciudad más cara junto al mar, donde el precio medio de las parcelas era en abril de este año. 387 PLN por m2. Olsztyn se destacó en el lado positivo: allí se podían comprar parcelas por 187 PLN. por m2.
El voivodato de Mazovia, sin embargo, como líder de los precios altos, tomó la delantera. Con una superficie de 0 a 800 m2, los precios de los terrenos de construcción aumentaron un 21%. Solo por encima de los 2.000 m2 los precios muestran un ligero descenso respecto a los periodos analizados anteriores.
En el caso de las ciudades antiguas o actuales de voivodatos, la mayor caída de precios se registró en Bydgoszcz. Bydgoszcz puede estar orgulloso de una caída del 34% en los precios de las parcelas edificables. Rzeszów fue segundo (32%) y tercero ex aequo Wrocław y Olsztyn (23%).
En este contexto, Cracovia se ve bastante pálida. Sin embargo, también hubo una caída del 8% en los precios de las parcelas en comparación con el año pasado. Por su parte, el voivodato de Mazowieckie se caracterizó por precios muy altos, pero Varsovia registró una ligera bajada en los precios de las parcelas (1%), que de todos modos no cambia mucho. Varsovia es la ciudad más cara en lo que respecta a los precios de las parcelas edificables en venta.
Si Varsovia es el campo de nuestros intereses de compra, los precios de las parcelas edificables ascenderán a un promedio de 744 PLN. por m2. Las parcelas edificables son las más baratas en Gorzów Wielkopolski. Su precio es de media PLN 63 por m2.
Lodz, Białystok y Szczecin nos recibirán con precios de parcela de 230-240 PLN. por m2. En términos de precios, Poznań y Gdańsk tienen un desempeño deficiente en comparación con otras ciudades (421 PLN y 387 PLN por m2, respectivamente). Vale la pena señalar que Poznań registró un aumento del 12% en los precios en comparación con el año pasado.
La demanda impulsa la oferta. Sin embargo, ahora se puede ver que la oferta es mayor que la demanda. Los propietarios de tierras, al ver una tendencia a la baja en los precios, los ponen a la venta, temiendo que los precios sigan cayendo y quieran obtener el precio más alto posible. Según un gran grupo de expertos económicos, los precios seguirán bajando.
Sin embargo, algunos expertos advierten que la caída de los precios se detendrá y el reloj de arena se revertirá: los precios pueden dispararse. Los precios se verán influenciados por la legislación y sus modificaciones en el año actual o el próximo.
Un cierto pánico lo introdujo la información sobre la prevista entrada en vigor el 1 de mayo de 2016 de la Ley de 5 de agosto de 2015 sobre la conformación del sistema agrícola, que el año pasado no fue ajeno a los precios medios de las parcelas. Conforme a las nuevas regulaciones, la compra de un terreno para la construcción de terrenos agrícolas se limitaría severamente. Afortunadamente, la ley fue derogada antes de que entrara en vigor.
Precios reales de mercado de las parcelas edificables
Sin salir de casa, con la ayuda de numerosas webs del sector inmobiliario, podemos ver de forma aproximada qué precios nos esperan en una determinada ciudad o, más ampliamente, en una provincia.
Las parcelas en venta siguen constituyendo un gran porcentaje de los anuncios en este tipo de webs, además de los pisos y casas en venta. Gracias a ellos, no solo conoceremos los precios, sino también si las parcelas en venta están cubiertas por el plan de urbanización local. Muchos sitios web también ofrecen mapas (incluidos mapas geodésicos) y otra información más o menos importante.
Entre las muchas ofertas diferentes, puede encontrar joyas de precios reales, incluso en ciudades como Cracovia, Breslavia o Łódź. Hay barrios más baratos y más caros en todas las ciudades. Las parcelas en venta en Cracovia se ofrecen más baratas en Nowa Huta; a menudo son hasta dos o cuatro veces más baratas que sus competidores de los distritos más solicitados.
Por ejemplo, puede encontrar parcelas edificables en Nowa Huta a un precio de hasta sesenta zlotys el m2. Las parcelas en venta en las partes más representativas de la ciudad son al menos dos o incluso tres veces más altas. Por ejemplo, en Wola Justowska de Cracovia, podemos encontrar precios de hasta 500 PLN por m2. Sin embargo, estos son extremos: el precio medio de los terrenos de construcción en Cracovia en abril fue de 372 PLN. por m2, mientras que las parcelas de tierra en venta se ofrecen muy a menudo en el rango de precios de 150 a 200 PLN por m2.
A modo de comparación, Toruń no se caracteriza por un diferencial de precios tan significativo. Las parcelas en venta tienen un valor aproximado de 200 PLN por m2. Sin embargo, también aquí se pueden observar fluctuaciones dependiendo de la ubicación. Toruń, con sus 200.000 habitantes, no tiene necesariamente una división tan clara en distritos de élite e igualitarios, como Cracovia, Varsovia, Poznań, Łódź o Gdańsk, por lo que las fluctuaciones son menos visibles.
A su vez, obtendremos parcelas edificables relativamente baratas en la ciudad de Radom. Radom, para una ciudad ubicada en el voivodato de Mazowieckie, se ve bastante bien en comparación con otras ciudades en este voivodato. Los precios medios de las parcelas para la construcción oscilan entre 80 PLN y 180 PLN. por m2. Sin embargo, Radom se ha degradado debido a la pérdida del papel de centro regional. En este contexto, los precios bajos ya no sorprenden.
Silesia también tuvo un buen desempeño en las estadísticas. En abril de este año. Allí se podían comprar solares incluso un 12% más baratos que hace un año. Silesia se ubica aproximadamente en el medio, mientras que Katowice en abril de este año. registró una caída de los precios de hasta un 32% en comparación con el año pasado.
En Katowice, el precio medio de las parcelas edificables en abril de este año. fue de 276 PLN por m2. Actualmente, es difícil encontrar anuncios en una buena ubicación con una tarifa inferior a 200 PLN por m2 en sitios web inmobiliarios. Por otro lado, muchas ofertas superan los 350 PLN por m2. , pero también hay ofertas por varias decenas de zlotys por metro cuadrado.
Lublin, en cambio, es una ciudad donde los precios se mantienen en un nivel similar al del año anterior. Aunque los precios aumentaron un 6% entre abril y mayo, Lublin mantuvo los precios de las parcelas sobre una base anual. La diferencia con respecto a 2015 fue del 1% (datos de abril de 2016). En comparación con otras ciudades grandes, a Lublin le está yendo bastante bien, en promedio compraremos parcelas allí por 250-270 PLN. por m2.
Tratándolo como una completa curiosidad, también vale la pena familiarizarse con los precios en los lugares donde las parcelas en venta están cada vez menos disponibles de año en año. Si queremos sentirnos como estrellas de cine de la pantalla grande, nos esperan varias ofertas de solares en Jurata en la península de Hel. Sin duda, es uno de los lugares más caros de Polonia. Las parcelas en venta son naturalmente escasas en ofertas inmobiliarias. Las ofertas más baratas superan los 500 PLN. por m2, las parcelas edificables más caras superan los 2.000 PLN por m2.
¿Qué sigue para los precios de los terrenos de construcción?
Aunque algunos expertos sostienen que la tendencia a la baja puede continuar en el corto plazo, otros argumentan que la buena racha está llegando a su fin lentamente. Casi la mitad de los encuestados, cuando se les preguntó si los precios de la tierra aumentarían, respondieron que sí. Los expertos están divididos. El momento de sacar conclusiones y más estadísticas llegará en 2022.
En muchas ciudades se están desarrollando planes de desarrollo espacial caóticos. Esto repercute negativamente en el aspecto de las urbanizaciones individuales, donde se construyen parcelas y viviendas en ellas sin coherencia con el resto de la urbanización.
En algunas ciudades, los planes adoptados por la resolución del Ayuntamiento se refieren solo a una parcela de tierra; un ejemplo es Wrocław, donde los activistas a menudo llamaron la atención sobre este hecho vergonzoso en el último año.
El terreno podría convertirse en un terreno edificable. No se espera que la tendencia a la baja continúe indefinidamente. Actualmente, es posible aprovechar la favorable situación económica y comprar un terreno que se puede revender con una ganancia en algún tiempo. La inversión en bienes raíces, incluida la tierra, es una forma relativamente segura de garantizar ahorros y, en términos más generales, una inversión de capital.
También hay cierto margen de maniobra para invertir en terrenos agrícolas, que luego pueden separarse y convertirse en solares edificables. Al menos hasta ahora lo ha sido. Era una inversión conveniente desde el punto de vista financiero, pero el proceso en sí requería mucho tiempo y no siempre podía resultar rentable para un inversor individual.
La exclusión de la producción agrícola en la tierra y su desagrícola está regulada en la Ley de 3 de febrero de 1995 sobre la protección de las tierras agrícolas y forestales, según enmendada. D. La degradación puede ocurrir esencialmente en dos casos. El primero son las disposiciones del plan de desarrollo espacial de una comuna determinada. El plan de desarrollo espacial debe especificar cuál es el propósito del terreno o cómo se ha modificado. El segundo caso de desagrícola es la decisión sobre las condiciones de desarrollo emitida por el presidente de la ciudad, el alcalde o el jefe del municipio.
Los agricultores son el grupo más grande de inversores que compran tierras agrícolas. Hasta ahora, el segundo grupo estaba formado por inversores, empresas que luego intentaron desagrípar tierras con fines relacionados con la construcción de urbanizaciones o incluso edificios de apartamentos. Lamentablemente, la entrada en vigencia de la Ley del 14 de abril de 2016 por la que se suspendió la venta de los inmuebles propiedad del Patrimonio Agrícola de la Tesorería del Estado y la modificación de ciertas leyes hizo que este tipo de inversión no esté al alcance de todos.
Algún margen de maniobra lo da la búsqueda de terrenos que, antes de la entrada en vigor de la ley, recibieron una decisión de zonificación. La compra sin trabas de otras parcelas de este tipo solo es posible si la parcela edificable tiene hasta 0,3 ha o hasta 0,5 con edificios agrícolas.
Como saben, parcelas tan pequeñas no serán útiles para grandes inversores. Hasta ahora, la práctica no ha desarrollado muchos trucos legales en este campo. Sin embargo, la ley permite solicitar un permiso especial de compra. La tierra también se puede comprar a la familia inmediata.
Por otro lado, las parcelas edificables para la venta todavía están ampliamente disponibles y si, después de una caída temporal de los precios, sus precios aumentan bruscamente, los inversores que compraron parcelas durante el declive tendrán motivos para estar contentos. Por ahora, estamos esperando con impaciencia lo que traerá 2017 en términos de negociación inmobiliaria.
