Donar un apartamento puede ser un gran motivo de alegría. Sin embargo, antes de firmar la correspondiente escritura notarial y realizar la inscripción en el catastro e hipoteca, conviene analizar todos los trámites formales. Gracias a ello, podremos evitar algunos errores y, por tanto, también problemas fiscales.
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¿Qué es una donación de un apartamento u otro inmueble?
Las cuestiones legales relacionadas con la donación se enumeran en el Código Civil. ARTÍCULO 888 § 1 trata que:
„Mediante el convenio de donación, el donante se compromete a brindar un beneficio gratuito al receptor a expensas de su propiedad ”.
Así, vemos que la donación (reescritura de la propiedad) tiene la naturaleza de un contrato. Su esencia consiste en la transferencia gratuita de los bienes propios (por ejemplo, fondos, casa, apartamento) al destinatario. También vale la pena señalar que la escritura de donación debe tener el carácter de escritura notarial. La escritura notarial debe ser redactada en presencia de un notario que, de forma independiente, presente la solicitud a la Agencia Tributaria competente del lugar de residencia del donante.
Cada acuerdo de donación puede contener condiciones que incriminan al receptor. Solo después de su cumplimiento, la donación de bienes raíces se transfiere al destinatario.
La situación es ligeramente diferente en el caso de la herencia de los padres. Te recomendamos que conozcas más sobre ellos. leyendo este articulo.
Impuesto sobre la donación de apartamentos para familiares directos
Resulta que la donación de bienes raíces no tiene por qué ser gratuita en absoluto. El acuerdo de donación es una relación legal que puede requerir que pague impuestos a la Oficina de Impuestos. Afortunadamente, las donaciones de los padres pueden estar exentas de esta obligación. Así se establece en el Art. 4a de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. De acuerdo con las disposiciones legales, la desgravación fiscal está disponible para el cónyuge, descendientes, ascendientes, hijastros, hermanos, padrastros y madrastras de los donantes. En el caso de personas pertenecientes a este círculo, los impuestos sobre sucesiones y donaciones pueden ser totalmente condonados. Sin embargo, la condición es presentar información relevante a la Agencia Tributaria. Disponemos de seis meses para ello desde el momento de la firma de una escritura notarial o de una sentencia judicial firme (que es el caso en el caso de herencias). Como mencionamos anteriormente, la donación de los padres escrita en forma de escritura notarial será notificada por el propio notario. Por lo tanto, no tenemos que preocuparnos de que se nos cobren impuestos sobre este contrato.
Impuesto sobre sucesiones y donaciones para la familia extensa
Las personas que no pertenecen al círculo de la familia inmediata del donante o del testador también pueden solicitar una exención de impuestos. Sin embargo, en su caso, se deben cumplir varios requisitos básicos para que los impuestos no nos apliquen. De acuerdo con las disposiciones legales vigentes, no se cobrará el impuesto si:
- Está dotado de un ciudadano polaco
- El destinatario no puede ser propietario o copropietario de otro edificio residencial. Las excepciones son situaciones en las que el receptor transfiere la propiedad de la propiedad a los descendientes por la comuna o el tesoro del estado (el acuerdo de donación puede firmarse solo después de la transferencia de propiedad).
- El beneficiario no puede tener el derecho de un inquilino cooperativo a un piso. Tampoco puede ser propietario de una cooperativa, derecho de propiedad de una vivienda. Salvo que transfiera estos derechos a los descendientes, a la comuna o al tesoro estatal.
- El beneficiario no puede alquilar un piso ni un edificio residencial.
- El destinatario debe vivir en el local (que es objeto de la donación) durante los próximos cinco años. Tan pronto como la propiedad se venda prematuramente o se cambie el lugar de residencia, se pueden cobrar impuestos.
- La superficie útil del local donado no supera los 110 m2.
Sugerencia para el acuerdo de donación de apartamentos.
Las condiciones anteriores se aplican solo a los destinatarios que no pertenecen al círculo inmediato de la familia. Se pueden utilizar en relación con los destinatarios que no tienen vínculos de sangre, por ejemplo, el cónyuge del hijo del donante (nuera, yerno). Por lo tanto, la donación del apartamento de los padres debe hacerse solo para el niño, sin pasar por su cónyuge. De esta manera, no se cobrará ningún impuesto por la reescritura. Si el donante decide donar tanto a su hijo como a su cónyuge, la otra parte debe cumplir con las condiciones antes mencionadas. Si un cónyuge no cumple con las condiciones, se cobran impuestos sobre sucesiones y donaciones. En este caso, el destinatario no emparentado (nuera, yerno) pagará la mitad del impuesto adeudado sobre sucesiones y donaciones, calculado según el grupo impositivo dado.
¿Cómo entregar un apartamento a un menor de edad?
En el caso de un niño menor de edad, la donación de un inmueble por parte de los padres es la única solución razonable. Muchas personas que quieren comprar un apartamento para su hijo o hija caen en una trampa. Los padres proporcionan al niño los fondos necesarios para comprar un apartamento. Luego hacen una compra en su nombre. Sin embargo, vale la pena recordar que un padre no puede administrar las finanzas de un hijo menor. Para ello, se requiere una decisión adecuada del Tribunal de Familia. Por lo tanto, definitivamente es más seguro comprar un apartamento por parte de los padres y luego donar la propiedad. Por supuesto, el acuerdo de donación requiere la firma de una escritura notarial, pero está exento de impuestos (el niño pertenece al grupo de parentesco más cercano).
¿Puede el donante asegurar sus derechos de propiedad?
Quizás, y en algunos casos incluso debería hacerlo. Una donación de los padres transfiere todos los derechos de propiedad al niño. Desde el momento de concluir el contrato de escritura pública, el padre utiliza la propiedad sin contrato. Algunos donantes temen que su relación con el receptor cambie después de la entrega de la propiedad. Después de todo, no se puede descartar que el receptor entre en conflicto con el donante o decida vender la propiedad. Tras la firma de la escritura notarial, el donante pierde el derecho a vivir, por lo que no se puede descartar la amenaza de desalojo.
Por lo tanto, el acuerdo de donación se puede asegurar adicionalmente con la servidumbre del piso. Es una forma popular de servidumbre material personal. La entidad gobernante (en cuyo beneficio se estableció la servidumbre) obtiene el derecho de uso de la propiedad. Estos derechos son inalienables y duran toda la vida. La servidumbre personal no se hereda, por lo tanto, tras la muerte del donante, se vuelve inválida por sí misma. Vale la pena agregar que esta es una forma efectiva de asegurar los intereses del donante que vive en el local entregado al niño. La servidumbre del apartamento requiere la firma de escritura pública. Sin embargo, todos los asuntos formales se pueden resolver junto con la firma del acuerdo de donación.
Donación de los padres versus porción reservada
Vale la pena saber que una donación puede requerir el pago de una parte reservada legalmente a los herederos. Después de la muerte de los padres, la donación puede pasar a formar parte del esquema de herencia. Esto sucede cuando la muerte se produjo a más tardar 10 años después de la fecha de la donación. Sin embargo, el donante puede proteger al receptor de tener que pagar la parte reservada a los herederos. El acuerdo de donación puede contener una reserva especial con respecto a la exención de transferir la propiedad a la herencia. Esta reserva podrá realizarse tanto en el momento de la firma de la escritura notarial de la donación como en una fecha posterior.
Una donación de padres excluidos del régimen de herencia no puede estar cubierta por una parte reservada. El régimen de sucesiones incluye otros bienes acumulados por el fallecido. El receptor puede tener derechos legales sobre una parte de la herencia. Aquí no se tendrá en cuenta la donación de inmuebles, por lo que no disminuirá la participación del beneficiario en la herencia. Puede leer más sobre la parte reservada aquí..
¿Reescribir el apartamento en forma de donación o salvar la propiedad en un testamento?
La donación tiene varias ventajas indudables. Primero, funciona inmediatamente después de la firma de la escritura notarial. El destinatario no tiene que abrir un caso judicial, como es el caso de un testamento. De esta forma se pueden evitar muchos conflictos familiares.
Otra ventaja es la posibilidad de excluir las donaciones del régimen sucesorio. De esta manera, los intereses del destinatario están bien protegidos. Después de la muerte del donante, ningún heredero legal tiene motivos para solicitar una parte reservada del apartamento donado.
Costos de donación de apartamentos
La única desventaja significativa de la donación es el mayor costo de los honorarios del notario. De acuerdo con la ordenanza del Ministro de Justicia de 28 de junio de 2004 sobre las tasas máximas de la tasa notarial, el monto de la tasa no puede exceder de PLN 2.370. Los gastos totales incluyen también el 23% de IVA sobre la retribución del notario, el coste de la tasa judicial para la inscripción en el catastro y el registro hipotecario (incluida la tasa del notario por el envío de la solicitud de la correspondiente inscripción al tribunal). La tasa judicial es de 200 PLN. Mientras tanto, la preparación de un testamento notarial sería un gasto mucho menor. En el caso de la documentación testamentaria, el costo total de la preparación de una escritura notarial no excede los 200 PLN.
Recuerda más detalles sobre la herencia de los padres, ver aquí.
