La construcción de una casa es una inversión que requiere no solo un desembolso económico considerable, sino también muchos trámites. Estos incluyen la decisión sobre las condiciones del edificio, que a veces pueden frustrar nuestros planes y sueños.
Si planea construir una casa, utilice el servicio de búsqueda de contratistas, disponible en el sitio web de Calculadoras de construcción. Después de completar un breve formulario, obtendrá acceso a las mejores ofertas.
Plan de zonificación
Actuar sobre la planificación y el desarrollo espacial
Para obtener un permiso de construcción, también es necesario obtener una decisión sobre las condiciones de construcción. Las condiciones de desarrollo y ordenación territorial se especifican en la Ley de 27 de marzo de 2003 sobre ordenación y ordenación del territorio. Los inversores privados deberían estar interesados principalmente en dos artículos 60 y 61 que dicen lo siguiente:
„Art. 60. 1. Se emite la decisión sobre condiciones de desarrollo, sujeto al párr. 3, el jefe de la comuna, alcalde o presidente de la ciudad previa consulta con las autoridades mencionadas en el art. 53 seg. 4, y obtener los arreglos o decisiones requeridos por disposiciones separadas.
1a. Arte. 53 seg. 5b y 5c.
2. (eliminado)
3. Las decisiones sobre las condiciones de desarrollo en áreas cerradas son emitidas por el voivoda.
4. La preparación del proyecto de decisión sobre la determinación de las condiciones de desarrollo se encomienda a la persona a que se refiere el art. 5, o una persona inscrita en la nómina de la cámara de autogobierno profesional de arquitectos que tenga titulación de construcción para diseñar sin restricciones en la especialidad arquitectónica o titulación en construcción para diseñar y gestionar obras de construcción sin restricciones en la especialidad arquitectónica. También comprobar en este artículo, información sobre las condiciones del edificio.
Art. 61. 1. Sólo podrá dictarse una decisión sobre las condiciones de desarrollo si se cumplen conjuntamente las siguientes condiciones:
1) al menos una parcela adyacente, accesible desde la misma vía pública, se desarrolla de una manera que permite determinar los requisitos para los nuevos edificios en términos de la continuación de funciones, parámetros, características e indicadores de desarrollo de la edificación y desarrollo del suelo, incluyendo las dimensiones y la forma arquitectónica de los edificios, la línea de los edificios y la intensidad del uso del suelo;
2) el área tiene acceso a una vía pública;
3) servicios públicos existentes o previstos, teniendo en cuenta el párrafo. 5, es suficiente para el proyecto de construcción;
4) el área no requiere consentimiento para cambiar el uso de tierras agrícolas y forestales para fines no agrícolas y no forestales o está cubierta por el consentimiento obtenido en la preparación de planes locales, que han expirado de conformidad con el art. 67 del acto a que se refiere el art. 88 seg. 1;
5) la decisión cumple con las disposiciones de la separada.
(… )
6. El ministro responsable de la construcción, urbanismo y ordenación territorial y vivienda definirá, mediante reglamento, el método de determinación de los requisitos de nueva edificación y ordenación territorial en ausencia de un plano local.
7. En el reglamento mencionado en el párr. 6, debe especificar los requisitos para determinar:
1) líneas de construcción;
2) el tamaño del área de construcción en relación con la parcela o el área;
3) el ancho de la elevación frontal;
4) la altura del borde superior del alzado frontal, su cornisa o ático;
5) geometría del techo (ángulo de inclinación, altura de la cumbrera y disposición del techo).”
Plan de desarrollo territorial local en la comuna
La decisión sobre las condiciones de desarrollo se emite en la oficina de la comuna. Sin embargo, antes de verificar las condiciones de desarrollo y desarrollo de la tierra en el contexto de nuestra inversión, es necesario verificar de antemano si la oficina de la comuna tiene un plan de desarrollo espacial local. Si dicho plan aún no existe, nuestra solicitud para las condiciones de desarrollo se verificará individualmente. Si buscas más información sigue leyendo este artículo sobre el plan de zonificación local.
Nuestro edificio residencial será revisado en términos del área, así como su relación con el área de la parcela, la línea de construcción, el ancho del alzado frontal y la altura del borde superior del alzado frontal. Además, la geometría del techo también es un aspecto importante. En algunas regiones, solo se permiten pendientes de techo con una pendiente adecuada. Como puede adivinar, esto se aplica principalmente a lugares con gran cantidad de nevadas.
¿Quién emite decisiones sobre las condiciones de desarrollo?
Presentamos la solicitud de condiciones de desarrollo a la oficina de la comuna, bajo la cual está sujeta la parcela destinada a la inversión. Será examinado por el jefe de comuna, alcalde o presidente de la ciudad. La decisión sobre las condiciones de desarrollo se emite después de consultas previas con las autoridades pertinentes.
Sin embargo, la respuesta a la pregunta de quién emite las decisiones sobre las condiciones de desarrollo no siempre es clara. Si la inversión se refiere a un área cerrada, entonces el voivoda juega el papel clave. Antes de que se emitan al inversor las decisiones sobre las condiciones de desarrollo, se emprenden actividades para preparar el proyecto de decisión. Estas actividades son realizadas por personas calificadas mencionadas en el Art. 60. 4. Puede ser una persona que tenga calificaciones de construcción o calificaciones de construcción para diseñar y administrar obras de construcción. En ambos casos, los especialistas no pueden tener limitaciones en la especialidad arquitectónica. Si busca más consejos, Consulte también este artículo sobre cambios en la ley de construcción..
Condiciones de construcción y desarrollo del suelo.
El plan de ordenación territorial local está sujeto a la Ley de ordenación y ordenación del territorio. Por lo tanto, quien emita una decisión sobre las condiciones de desarrollo debe conocer exactamente la normativa. Ya sabemos qué condiciones deben cumplirse en el caso de edificios nuevos para los que aún no existe un plan de desarrollo espacial en la oficina de la comuna. Sin embargo, cuando otros edificios están sujetos a acuerdos locales, la decisión de zonificación se emite de manera impersonal. No obstante, conviene recordar que se deben cumplir todas las condiciones de desarrollo enumeradas, que se han especificado en la Ley.
La decisión sobre las condiciones de desarrollo se emitirá si se cumplen todos los requisitos:
- En la misma vía pública hay una parcela urbanizada que establece los requisitos para los nuevos edificios.
- La parcela tiene acceso a vía pública
- La parcela está equipada o el refuerzo se planifica de tal manera que se cumplan las condiciones de desarrollo en términos de ley de edificación.
- No es necesario cambiar el nombre de la parcela a parcela no agrícola ni forestal.
- Si hay regulaciones separadas que rigen las condiciones de desarrollo, también deben cumplirse
Plan de zonificación
Solicitudes de decisiones sobre condiciones de desarrollo
La emisión de una decisión especificando las condiciones de desarrollo es posible previa solicitud por nuestra parte. El formulario debe estar dirigido al presidente de la ciudad, alcalde o administrador de la comuna. La aplicación debe contener todos los datos personales, así como los detalles de la dirección de la parcela que se pretende desarrollar. Si está interesado en este tema, consulta también el artículo sobre los trámites relacionados con la construcción de una vivienda.
La información adicional se refiere a la ubicación, así como a los parámetros técnicos del edificio. Por lo tanto, la solicitud debe incluir si el edificio tendrá acceso a una vía pública, dónde y cuántas entradas a la parcela se ubicarán. En la aplicación, necesitamos estimar nuestro consumo promedio de servicios públicos (electricidad, agua y alcantarillado).
Se emitió la decisión sobre las condiciones del edificio.
El plan de uso de la tierra local permite determinar si la solicitud es elegible para el rechazo o si puede ser aceptada. Después de una consideración positiva de la solicitud, se emitirá una decisión. No es solo un permiso, sino a menudo una serie de condiciones que el inversor debe cumplir.
Las condiciones de desarrollo suelen contener información sobre la naturaleza de la inversión que podemos realizar. Además, se incluyen las condiciones especiales relativas a la infraestructura técnica y de comunicaciones. La mayoría de las veces, están sujetos a la condición en la que es posible construir una entrada desde una vía pública a una parcela o cómo se deben descargar las aguas residuales.
Puede suceder que no recibamos una decisión sobre las condiciones de desarrollo o que las condiciones especificadas no nos convengan. Esto no significa que tengamos que renunciar a nuestra inversión. También es posible apelar la decisión en el Tribunal de Apelaciones del Gobierno Local. Esta información se incluye en la decisión. Hacer referencia a la decisión emitida por la oficina de la comuna no garantiza que cumpliremos con nuestras expectativas. Solo aumenta las posibilidades de que la aplicación sea revisada por otros especialistas independientes.
Finalmente, teniendo en nuestras manos la decisión sobre las condiciones de desarrollo, podemos pasar a los siguientes pasos para llevar a cabo la construcción. Este no es el final de los trámites, porque también es necesario obtener un permiso de construcción, que esta vez está determinado por las disposiciones contenidas en la ley de construcción. Por lo tanto, lo mejor es hacerse cargo de todos los trámites antes de iniciar la inversión, para que no resulte más tarde que habrá numerosos problemas con el cumplimiento de las condiciones individuales. Esto es especialmente importante cuando estamos a punto de comprar un terreno para construir.
Es una buena idea consultar a los especialistas mencionados anteriormente que están preparando el proyecto de decisión. Es un gasto de aproximadamente PLN 100-200. Sin embargo, sobre la base de dicho proyecto, así como la experiencia de un especialista, obtendremos mucha información valiosa sobre la construcción planificada de una casa unifamiliar. Para algunos, información conveniente es también el hecho de que el procedimiento administrativo relativo a la determinación de las condiciones de desarrollo de la tierra puede suspenderse por un período máximo de 9 meses. Es una solución útil para las personas que no pueden dedicar su atención a cuestiones relacionadas con la inversión en este momento.
