La compra de una casa o piso que aún no existe, impone al comprador un riesgo de inversión muy alto. Para minimizarlo, los desarrolladores deben abrir una cuenta de depósito en garantía. Vale la pena averiguar qué nos garantiza exactamente la seguridad, así como qué derechos y obligaciones tendrán los desarrolladores para con los compradores.
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Cuenta fiduciaria - tipos
En los últimos años, el contrato de desarrollador se ha asegurado, entre otras cosas, con una cuenta de depósito en garantía. Es simplemente una cuenta de depósito en garantía con un banco en el que se deposita el dinero del cliente para la propiedad en construcción. Su propósito es garantizar la seguridad de los fondos que utiliza el desarrollador en las próximas etapas de la inversión. Si los desarrolladores no cumplen con las disposiciones contenidas en el contrato o se declaran en quiebra, el dinero pagado en la cuenta de depósito en garantía de la vivienda se devolverá a su propietario.
Antes de decidirse por una cuenta fiduciaria en un banco, vale la pena echar un vistazo más de cerca a dos versiones, gracias a las cuales elegirá la mejor solución para usted. Una cuenta de depósito en garantía puede aparecer como:
- Cuenta de depósito en garantía abierta: esta es la cuenta de depósito en garantía de vivienda elegida con más frecuencia. Se distingue por el hecho de que el Inspector de Supervisión de Edificios verifica después de cada etapa si el contrato de desarrollo está completamente implementado. Si hay alguna desviación de las disposiciones contenidas en el contrato, podemos esperar que se retenga el pago de los fondos adicionales. Desafortunadamente, este tipo de cuenta no es muy segura porque la ley bancaria permite que el desarrollador use los fondos. Esto crea el riesgo de perder dinero si los desarrolladores quiebran. La propiedad en construcción es una pérdida adicional. Sin embargo, puede asegurar sus finanzas en el contrato comprando un seguro adicional o una garantía proporcionada por el banco. También comprobar Artículos sobre la compra de un piso recogidos aquí.
- Cuenta de depósito en garantía cerrada: este tipo de cuenta fiduciaria en un banco es más segura para el futuro propietario de la propiedad, por ejemplo, debido al hecho de que el pago de los fondos se realiza solo después de que se completa la inversión. Si el banco recibe una copia de la escritura notarial, entonces la empresa promotora recibirá su remuneración. Para el promotor, sin embargo, esta es una dificultad considerable, porque la inversión debe realizarse sin una contribución financiera real por parte del cliente, es decir, del capital propio. Por otro lado, una cuenta de depósito en garantía cerrada tiene un efecto positivo en la reputación de la empresa de desarrollo.
¿Cuenta de depósito en garantía abierta o cerrada?
Si se pregunta qué cuenta de depósito en garantía de la vivienda puede elegir, vale la pena saber que la ley prevé la posibilidad de utilizar dos cuentas al mismo tiempo. Sin embargo, en última instancia, dicha posibilidad se anunciará en el contrato del desarrollador. También conviene recordar que la ley promotora del 16 de septiembre de 2011 entró en vigor el 29 de abril de 2012. Por lo tanto, cualquier acuerdo de desarrollo que se firme antes de esa fecha no nos da derecho a aprovechar esta opción.
La mera selección de una cuenta de depósito en garantía no es el único aspecto que aumenta la seguridad de la compra de bienes raíces. Otro problema es si el banco no se declarará en quiebra durante la inversión. Porque en tal situación, podremos contar con el pago de 100.000 euros, que estarán garantizados por el Fondo de Garantía Bancaria. Por lo tanto, los especialistas financieros recomiendan que no deposite sus ahorros en el banco donde pretende abrir una cuenta de depósito en garantía de la vivienda. O tal vez también te interese este artículo sobre cómo prepararse para comprar un apartamento?
Protección del efectivo: el acto
Si tenemos alguna duda de si existen disposiciones en el contrato que cumplen con la ley bancaria, y si el promotor cumple debidamente con sus obligaciones, vale la pena referirse a los párrafos contenidos en la Ley de 16 de septiembre de 2011 sobre la protección de los derechos de compradores de un piso o casa unifamiliar. Las regulaciones incluyen, entre otras cosas, una definición oficial de lo que es una cuenta de depósito en garantía. Lo dice exactamente:
„ Artículo 3 (7) una cuenta de depósito en garantía abierta - una cuenta de depósito en garantía que pertenece al desarrollador en el sentido de las disposiciones de la Ley del 29 de agosto de 1997 - Ley Bancaria (Revista de Leyes de 2016, artículo 1988, según enmendada1)) para el propósito de recolectar fondos pagados por el comprador para los propósitos especificados en el contrato de desarrollo, de los cuales los fondos depositados se desembolsan de acuerdo con el cronograma del proyecto de desarrollo especificado en este contrato;
8) cuenta de depósito en garantía de vivienda cerrada - una cuenta de depósito en garantía que pertenece al desarrollador en el sentido de la Ley del 29 de agosto de 1997 - Ley Bancaria, utilizada para acumular fondos pagados por el comprador para los fines especificados en el contrato de desarrollo, de la cual se deposita los fondos se desembolsan una vez, después de la transferencia al adquirente del derecho a que se refiere el art. 1; "
Aquí es donde puede ver claramente la diferencia entre una cuenta fiduciaria cerrada y una cuenta fiduciaria abierta. Afortunadamente, los clientes tienen la opción de utilizar dos tipos de cuentas fiduciarias. O tal vez también te interese este artículo sobre un préstamo para la compra de un apartamento?
La ley también describe en detalle lo que el desarrollador tiene que hacer y cuándo se retiran los fondos de la cuenta de depósito en garantía. Esto se indica claramente en el Capítulo 2 y el Capítulo 3. Sin embargo, esta entrada merece una atención especial:
„Art. 6. 1. En caso de terminación de un contrato de cuenta de depósito en garantía de la vivienda, el desarrollador deberá abrir inmediatamente una nueva cuenta de depósito en garantía con otro banco, a más tardar dentro de los 60 días siguientes a la fecha de finalización del contrato.
2. Los fondos acumulados en una cuenta de depósito en garantía de vivienda liquidada serán transferidos por el banco donde dicha cuenta se ha mantenido a una cuenta de depósito en garantía abierta por el desarrollador en otro banco.
3. Si el desarrollador no envía una instrucción para transferir los fondos mencionados en la sec. 2, a una cuenta de depósito en garantía de la vivienda en otro banco, dentro de los 60 días a partir de la fecha de terminación de este acuerdo, el banco devolverá los fondos de la cuenta a los compradores.
4. Durante la vigencia del contrato a que se refiere el art. 5 seg. 1, y en el período mencionado en el párr. 3, el contrato de la cuenta de fideicomiso de vivienda no se puede cambiar sin el consentimiento del comprador, excepto por los intereses sobre los fondos acumulados en la cuenta, sin embargo, el método para determinar la tasa de interés se especifica en este contrato ".
De la disposición anterior se desprende que el banco al que se hace referencia en el contrato no tiene que ser la instalación que finalmente pague los fondos al promotor. Debido a la posibilidad de presentar el aviso de rescisión, la cuenta fiduciaria en el banco conlleva un riesgo mínimo de quiebra. También comprobar artículos sobre desarrolladores recopilados aquí.
