El mercado de la urbanización está en constante desarrollo y cada vez más personas deciden comprar un piso al desarrollador. Un nuevo apartamento que se puede terminar y decorar a su gusto: esta es una opción realmente tentadora. Sin embargo, todavía escuchas sobre el fraude en este campo. Para protegerse de esto, vale la pena revisar cuidadosamente las disposiciones del contrato de desarrollador y analizarlo con mucho cuidado. Descubra a qué debe prestar atención en el contrato de desarrollo.
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Contrato con un desarrollador - información básica
Acuerdo de desarrollador: alcance
Para que un contrato de promotor sea válido, debe contener todos los elementos previstos en la Ley de 16 de septiembre de 2011 de protección de los derechos del comprador de un piso o vivienda unifamiliar. Si alguno de los elementos no está incluido en el contrato, es motivo grave para impugnarlo y desistir del mismo.
En primer lugar, debe especificar:
- el precio de compra del piso,
- la ubicación del edificio en el que se ubicará y la ubicación del apartamento,
- determinar el área del edificio,
- determinar el diseño de las habitaciones y el alcance de los trabajos de acabado.
También debe haber información sobre la parcela: su área, estado legal y las cargas que se imponen a la propiedad. También debe haber un número de permiso de construcción junto con la designación de la autoridad que lo emitió y una indicación específica de las fechas de inicio y finalización de las obras. También debe tenerse en cuenta si el contrato indica la fecha de recepción del local y el momento de transferir los derechos al comprador. Por supuesto, como cualquier contrato, éste también debe tener ciertas condiciones para retirarse del mismo, así como la forma de pago de los fondos, incluido un anticipo o un depósito.
Un contrato de promotor y el estado del piso.
Los pisos se entregan con mayor frecuencia en el llamado estándar de desarrollador, pero el nivel de acabado del piso se puede negociar. Es posible que desee realizar placas de yeso, soleras o una disposición específica de instalaciones eléctricas en el apartamento, o incluso pintar las paredes o instalar azulejos en el baño. Todo depende de lo que quieras y de lo que puedas negociar con el desarrollador.
Toda la información sobre el estado del piso debe incluirse en el contrato de promotor. Cualquier cambio también debe incluirse en él. Sobre la base de este contrato, puede realizar una inspección técnica del apartamento. Consiste no solo en comprobar el estado técnico del apartamento, también puedes comprobar si se han completado todos los elementos que querías en el apartamento. Por lo tanto, el contrato es la base para presentar reclamaciones y negociar modificaciones con el promotor. También comprobar este artículo con consejos sobre qué buscar al comprar un apartamento.
Acuerdo con el desarrollador: verifique los detalles del desarrollador
Contrato de desarrollo: datos de la empresa de desarrollo
La forma más importante de proteger sus intereses es verificar los datos de la empresa desarrolladora. Por supuesto, los básicos: nombre, número de identificación fiscal y dirección deben incluirse en el contrato de desarrollo, pero el desarrollador también debe proporcionar otros datos si los solicita.
Esta es información sobre la situación financiera de la empresa y el proyecto en sí, es decir, un sitio de construcción específico. También debe verificar los datos financieros de este lugar en particular. La información sobre el derecho del desarrollador a la propiedad inmobiliaria también es importante. Lo más importante es familiarizarse con el estado actual del terreno y el registro hipotecario de la propiedad inmobiliaria (si existe). También puede solicitar una copia del extracto actual del Registro de la Audiencia Nacional o un certificado de inscripción en el Registro Central e Información de Actividad Económica. El permiso de construcción y el diseño arquitectónico y constructivo también son importantes. También puede consultar los estados financieros del desarrollador de los últimos dos años.
El contrato de promotor y el folleto informativo
Cuando una empresa promotora empieza a vender un apartamento, debe elaborar un prospecto. Es un documento que incluye información y visualizaciones de toda la construcción, es decir, todos los edificios que pertenecen a esta inversión en particular. Este prospecto es un documento importante que debe presentarse a la persona que tiene la intención de comprar un apartamento.
El futuro comprador debe aprender de él, entre otras cosas, sobre los derechos del desarrollador sobre la propiedad inmobiliaria, incluida la parcela en la que se construirán los edificios. El prospecto también debe contener información sobre materiales de construcción: su compra y calidad. También es necesario presentar las aprobaciones administrativas requeridas.
El documento debe entregarse de forma gratuita con todos los anexos. Puede tener la forma de un folleto en papel, un DVD o una unidad flash USB. En el caso de medios distintos al papel, el comprador tiene la oportunidad de leer el prospecto en papel en las instalaciones de la empresa. Todos los cambios en el prospecto también deben informarse a las personas que compraron el apartamento.
Acuerdo de desarrollador: otra información
Un contrato de desarrollador en forma de escritura notarial.
Para que un contrato de promoción sea válido, debe celebrarse en forma de escritura notarial. El contrato celebrado con la otra empresa no es válido. Además, solo un contrato notarial protegerá suficientemente sus intereses.
Por supuesto, este tipo de contrato es costoso, pero no solo el comprador corre con los costos de visitar a un notario público. Esta cantidad se divide en dos partes: cada parte paga una de ellas. Si ya existe un registro de terrenos e hipotecas para el edificio, se formaliza dicho contrato. Esta es una garantía de que el promotor no podrá vender el local a nadie más ni siquiera firmar un contrato preliminar con ellos. La firma de un contrato de promotor en forma de escritura pública es obligatoria.
Acuerdo con el desarrollador y anticipo o cuotas
Por lo general, no paga una sola cuota por un piso en desarrollo (a menos que ya esté listo), pero regularmente paga más partes del monto total de vez en cuando. Cada vez que se trata de un anticipo, el primero se suele abonar al firmar el contrato.
El contrato de desarrollo debe contener reglas claramente definidas para el pago del depósito y las cuotas subsiguientes: fechas exactas y sus montos. Por supuesto, el último se paga cuando los derechos del local se transfieren al comprador. También es importante que en el contrato se especifique una forma, se devuelve el anticipo en caso de que el promotor rescinda el contrato y qué le pasa cuando el comprador quiere desistir. La mayoría de las veces, hasta cierto punto, puede cobrar casi la cantidad total pagada. Cuando el vendedor retira, puede solicitar un monto doble del depósito.
Un contrato de promotor y retrasos en la construcción de un edificio.
Aunque hay un plazo muy específico para la puesta en servicio de edificios en el prospecto, en la práctica suele ocurrir que los promotores tengan retrasos en la construcción. Muy a menudo, el contrato preliminar o incluso final se concluye cuando el edificio aún no está terminado.
Un contrato con un desarrollador puede protegerlo de tal problema. Puede incluir que por cada mes de retraso, el precio de un apartamento baje en un cierto porcentaje o cantidad. La mayoría de las veces es 0.5-1% o 1-5 mil zlotys. Esto es especialmente importante para las personas que alquilan un apartamento mientras esperan que se construya su propio apartamento. Los cambios en la fecha de finalización del edificio pueden resultar en la necesidad de incurrir en costos de alquiler adicionales, y tal alivio es una ayuda significativa.
