Se estima que hay aproximadamente 5 millones de comunidades de viviendas en Polonia. Lamentablemente, sus miembros no siempre saben cuáles son sus derechos y qué obligaciones tienen. Presentamos los 10 hechos principales que todo miembro de la comunidad de viviendas debe conocer.
Si está planeando una renovación o un acabado interior, utilice el servicio de Búsqueda de un contratista disponible en el sitio web de Calculadoras de construcción. Después de completar un breve formulario, obtendrá acceso a las mejores ofertas.
Comunidad residencial - información básica
1. ¿Cuándo se establece una comunidad de viviendas?
Mucha gente se pregunta cuándo se establece una comunidad de viviendas, o más bien, ¿desde cuándo se puede hablar de ella? Resulta que según la ley (la Ley de Asociaciones de Vivienda), una comunidad se establece automáticamente, es decir, cuando el primer apartamento en un edificio determinado se compra a un desarrollador. Hasta que se compren los siguientes pisos, la comunidad está compuesta por una persona (o dos personas, si hay varios propietarios del piso).
Las comunidades se dividen en pequeñas y grandes. Una pequeña comunidad de viviendas incluye edificios con hasta 7 apartamentos. El gran condominio está por encima de estos 7 locales. La forma en que se gestiona la comunidad depende de ello.
2. Actuar sobre las comunidades de vivienda: base jurídica
La disposición básica que regula los principios de funcionamiento de una cooperativa de vivienda es la Ley de Propiedad de Pisos de 24 de junio de 1994. Fue ella la que introdujo el término cooperativa de vivienda, por lo que también aparece en ocasiones la denominación Ley de Asociaciones de Vivienda, aunque en principio es incorrecto.
La Ley de Asociaciones de Vivienda se redactó debido al hecho de que a principios de la década de 1990 el mercado de desarrolladores inmobiliarios comenzó a desarrollarse intensamente y el movimiento cooperativo perdió algo de importancia. Es por ello que surgieron normas legales que desarrollaron las disposiciones sobre copropiedad, las cuales están incluidas en el Código Civil. Hasta ahora, las pequeñas comunidades operan sobre la base de las disposiciones del Código Civil y no de la Ley de propiedad de los locales (la Ley de comunidades de vivienda). Según el reglamento, la asociación de viviendas no tiene personalidad jurídica.
3. La junta de la comunidad de vivienda
Una de las decisiones más importantes que toman los propietarios es determinar cómo se administra la propiedad. Esto significa que se debe nombrar la junta de la comunidad de vivienda. Una asociación de vivienda pequeña, es decir, una con menos de 7 miembros, no tiene que nombrar una junta; solo las grandes están obligadas a hacerlo por ley (la Ley de Asociaciones de Vivienda).
La junta de la comunidad de vivienda debe estar formada por representantes de los propietarios de las instalaciones. Sin embargo, la creación de una junta directiva no implica necesariamente la falta de control de la propiedad, ya que las decisiones más importantes se toman en una reunión comunitaria. El directorio de la asociación de vivienda puede ser elegido mediante votación o puede haber personas que deseen participar en él.
4. Comunidad residencial: administrador desde el exterior
Una gran parte de las comunidades habitacionales más grandes decide confiar la gestión a empresas especializadas. Entonces no es necesario convocar a la junta directiva. Un administrador externo es una buena solución porque puede delegarle muchas tareas importantes, para las cuales los miembros de la comunidad a menudo no tienen competencia, como la contabilidad o la oficina de representación en un banco.
El administrador también es responsable de notificar a los residentes sobre las reuniones, así como sobre las lecturas de los medidores o los trabajos de renovación. El reglamento de la asociación de vivienda puede decidir sobre el alcance de las actividades de la administración. Por supuesto, esto tampoco significa perder el control de la propiedad. Además, todos los aspectos más importantes los deciden los miembros de la comunidad durante la votación en las reuniones. Si está buscando más consejos, consulte también este artículo sobre la Ley de asociaciones de vivienda.
Comunidad residencial: derechos de los miembros de la comunidad
5. La junta de una comunidad de vivienda y decisiones sobre asuntos importantes
La junta de la comunidad no puede tomar decisiones sobre asuntos importantes, que se definen en la Ley como que van más allá de las actividades de la gestión diaria. Requieren el consentimiento de los propietarios expresado por escrito, una resolución de la comunidad de viviendas. Dicho documento también es un poder notarial para que la junta celebre contratos y actúe en nombre de la comunidad.
Las siguientes se consideran actividades fuera del alcance de la gestión diaria de los inmuebles:
- determinar la remuneración por la gestión de la comunidad de vivienda,
- adopción del plan económico anual,
- determinar el monto de las tarifas,
- otorgar consentimiento para la reconstrucción,
- otorgando consentimiento para cambiar la cantidad de acciones,
- dividiendo la propiedad común,
- adquisición de bienes raíces,
- entablar una acción,
- división de la parte de tierra común.
6. Comunidad residencial y beneficios de los ingresos
A veces, una asociación de viviendas aporta beneficios, como los ingresos por colocar un banner publicitario en la pared o colocar paneles fotovoltaicos. Para poder asignarlos a algo específico, es necesario votar y una resolución de la comunidad habitacional. Puede desplazarse al pago de gastos operativos o al pago de servicios adicionales (limpieza, contabilidad). El excedente se puede distribuir entre los miembros de la comunidad.
7. Comunidad residencial: convocación de reuniones y votaciones
Cada miembro de la comunidad de vivienda tiene la oportunidad de convocar una reunión. La Ley de Asociaciones de Vivienda establece que la reunión debe celebrarse al menos una vez al año, y si la junta no lo hace, cualquier propietario del piso podrá convocarla.
Los temas importantes se votan en las reuniones, y cada reunión debe terminar con una resolución de la comunidad de viviendas, que incluye lo que se votó. Una pequeña comunidad de viviendas se rige por las normas establecidas en el Código Civil. Según ellos, se requiere unanimidad para realizar actividades que superen el ámbito de la gestión diaria. En su ausencia, cada propietario puede dirigirse a la corte con un caso de resolución de disputas.
Las grandes comunidades toman decisiones votando. Sin embargo, no se trata de una mayoría simple de votos. En este caso, se calcula sobre la base de las acciones: cuanta más propiedad posea alguien, más importante es su voto. Cada apartamento tiene 1 voto, lo que significa que si hay varios copropietarios, solo pueden emitir un voto.
Comunidad residencial: obligaciones de la comunidad y sus miembros
8. La asociación de la vivienda y las obligaciones financieras de los miembros.
La responsabilidad principal de cada propietario es asumir los gastos asociados con el mantenimiento del edificio en buenas condiciones. Se trata principalmente de tarifas por servicios públicos, así como por la eliminación de desechos y por realizar las reparaciones necesarias.
Un miembro de la comunidad de viviendas también debe pagar las reparaciones y el mantenimiento continuo, el seguro, los impuestos y la limpieza de las áreas comunes. Las reglas de la comunidad de vivienda también pueden prever la necesidad de pagar cotizaciones para la remuneración de los miembros del consejo de administración o administrador. El reglamento de la comunidad habitacional debería regular el monto de estos aportes. Se decide mediante votación y la resolución de la comunidad de viviendas debe presentarse a todos los miembros.
9. Obligaciones comunitarias: compartir piso
Una de las obligaciones más importantes de los miembros de la comunidad es la necesidad de proporcionar alojamiento en determinadas situaciones. Estas son situaciones como:
- inspección (instalación de gas o chimeneas y ventilación),
- comprobando medidores,
- Trabajos de renovación y trabajos de mantenimiento necesarios.
Cada propietario está obligado a poner el apartamento a disposición para la instalación de nuevas instalaciones (gas, agua o electricidad). Esto a veces es problemático, porque a menudo significa la necesidad de derribar baldosas o destruir la pared, pero esta obligación suele estar prevista en los reglamentos de la comunidad de viviendas.
10. Una asociación de vivienda y un inquilino problemático
También es deber de cada miembro de la comunidad mantener el orden y la paz y obedecer la ley, tanto en sus departamentos como en las áreas comunes. Si alguno de los propietarios excede en gran medida o persistentemente estas reglas o se demora en pagar las tarifas durante mucho tiempo, la comunidad tiene el derecho de desalojar al inquilino.
¿Como es posible? La comunidad tiene derecho a que un propietario problemático venda la propiedad en subasta. Sin embargo, para ello es necesario un proceso judicial, que suele llevar bastante tiempo.
