Los inversores que planean construir una casa en un área que no tiene condiciones de zonificación establecidas deben solicitar a la autoridad competente las condiciones de zonificación. Reciben una decisión sobre el derecho a construir y directrices detalladas sobre, entre otras cosas, la fachada frontal del edificio. A menudo tienen problemas para entender el término "ancho de elevación frontal". ¿Cómo interpretar este indicador y qué actos jurídicos lo definen?
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Definición del alzado frontal del edificio.
La definición de frente de parcela fue establecida por ordenanza del Ministro de Infraestructura el 26 de agosto de 2002. Revista de Leyes No. 164, artículo 1588, §2, párrafo 5 dice que el frente de la parcela debe entenderse como parte de la parcela edificable adyacente a la carretera desde la que se ingresa a la parcela. Esta definición define qué muro del edificio se considera el alzado frontal. Sin embargo, la definición del alzado frontal del edificio no se especificó en la ley, ya que se consideró un concepto comúnmente entendido. Esta es la causa de muchos malentendidos ya que da lugar a grandes discrepancias en la interpretación. Por esta razón, sucede que la ciudad determina de forma independiente cuál es la elevación del frente. Un ejemplo es Cracovia, que, por resolución del Ayuntamiento, define el alzado frontal como cualquier muro frontal ubicado al costado de una vía pública u otro espacio público, en el que se ubica la entrada principal a un edificio o estructura. Las disposiciones de la ordenanza del Ministerio de Infraestructura se aplican al método de determinación del ancho de la elevación frontal:
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¡Cheque!- 6.1. indicando que el ancho de la fachada frontal se determina en base al ancho promedio de los edificios ya existentes en un área determinada.
- sin embargo, se permite determinar un ancho diferente de la fachada frontal sobre la base del análisis al que se refiere el § 3 sec. 1.
Aunque 61 seg. 1-5 no menciona numéricamente las condiciones del ancho del alzado frontal, sus dimensiones, junto con otras dimensiones que determinan las dimensiones del edificio, deben determinarse en la decisión sobre las condiciones de desarrollo. No se menciona la definición de la fachada frontal del edificio y las regulaciones legales son inexactas. Esto a menudo genera dudas sobre cómo medir la pared frontal. En muchos casos, una mala interpretación de lo que es un muro frontal y cómo se mide hace que la construcción sea difícil o incluso imposible. A menudo es cuestionable si las cornisas y otros elementos arquitectónicos están incluidos en las dimensiones de la fachada. Por lo tanto, la construcción de cada casa debe ir precedida de un estudio cuidadoso de las condiciones de desarrollo del terreno. Definen el marco estricto en el que debe encajar el diseño del edificio, incluida la fachada frontal, su longitud y altura.
El ancho de la elevación frontal en la práctica.
¿Cómo leer las condiciones de desarrollo para evitar problemas? Cada oficina municipal tiene sus propias condiciones de construcción, que son vinculantes para una región determinada. La falta de un plan de desarrollo aprobado no significa que el diseño sea gratuito. A solicitud del inversor, la Oficina emitirá las condiciones de desarrollo mediante una decisión. Determina la distancia entre la línea del edificio y la línea de la calle. Esta longitud no debe excederse. Esto significa que la fachada frontal no puede estar delante de la línea definida. Una parcela demasiado poco profunda puede no ser suficiente para el proyecto seleccionado y la pared frontal estaría frente a la línea marcada. Por eso es tan importante que el diseño se seleccione correctamente para la parcela. Las condiciones de desarrollo definen el ancho de la elevación frontal en metros, pero a menudo permiten desviaciones de las dimensiones dentro del porcentaje. La elevación frontal puede medir, por ejemplo, un 20% más que la longitud designada. Sin embargo, esto lo determina el municipio y si desea ampliar la fachada, debe solicitar el permiso. Se publicará después de que se haya realizado el análisis. El principio de medir la elevación frontal del edificio se adopta como la distancia entre los bordes extremos de la pared.
La altura de la fachada se mide desde el nivel del suelo frente a la entrada principal del edificio hasta los aleros de la cubierta. Los aleros que sobresalen del contorno de la fachada frontal del edificio pueden causar problemas cuando cruza la línea de construcción. Si el techo es plano, la pared frontal se mide desde el nivel del suelo hasta la parte superior de la pared. Incluye cornisas y buhardillas. También comprobar este artículo con información sobre cuánto cuesta la fachada y el aislamiento de la casa.
Consecuencias legales de exceder las regulaciones
Las condiciones de desarrollo para la elevación frontal imponen muchos requisitos. Su escrupulosa observancia es garantía de obtención de la licencia de obra. Cada centímetro juega un papel importante aquí, por lo que el diseño no puede exceder las dimensiones determinadas por la decisión oficial de las condiciones. La fachada frontal debe tener unas dimensiones definidas con precisión. Un proyecto incompatible con las condiciones obtenidas, enriquecido con, por ejemplo, cornisas, puede retrasar significativamente la construcción e incluso resultar en la denegación de su consentimiento. El inversor debe solicitar ayuda a la junta de apelaciones del gobierno local a través de la oficina de la comuna que emitió la decisión. Si este método no resulta efectivo, queda por someter el caso al Tribunal Administrativo Provincial. Sin embargo, esto no garantiza que se otorgue el derecho al desarrollo.
Si el propietario de la casa decide ampliarla y agregar un piso o levantar el techo sin permiso, entonces puede clasificarse como construcción no autorizada. La elevación frontal tiene entonces dimensiones más grandes y no se corresponden con los planes de desarrollo. La oficina puede emitir una orden para la demolición de un piso o superestructura adicional para que la pared frontal tenga la longitud y altura adecuadas. Además, el inversionista puede enfrentar procedimientos legales y una multa, o incluso prisión por hasta dos años. Dado que la ley polaca prevé la posibilidad de legalización, es mejor solicitar un permiso para modernizar su hogar. La condición es que se cumplan los requisitos descritos en la ley. Esto significa que la expansión debe cumplir con las condiciones de desarrollo en un área determinada. No puede violar ningún otro reglamento técnico.
Aunque la definición de fachada frontal de un edificio no está definida con precisión por ley, las condiciones de construcción emitidas por la autoridad competente deben cumplirse estrictamente. No hacerlo resultará en la negativa a emitir un permiso de construcción. No hay que olvidar que en sus dimensiones se incluyen cornisas y otros elementos que decoran la fachada.
