A la hora de decidir vender o comprar un inmueble, conviene familiarizarse con el plan de ordenación territorial y comprobar la fecha de su entrada en vigor. Tiene muchas consecuencias legales. Puede resultar que cuando se vende una propiedad determinada, surja la obligación de pagar un alquiler de planificación.
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¿Qué es una anualidad de planificación en relación con el valor de la propiedad?
Ley de ordenación y desarrollo del territorio Art. 36, párr. 4 de 27.03. 2003 dice: "Si, en relación con la adopción del plan local o su cambio, el valor de la propiedad aumentó y el propietario o usufructuario perpetuo vende la propiedad, el jefe de la comuna, alcalde o presidente de la ciudad cobra una tarifa especificada en este plan, definida como un porcentaje del aumento en el valor de la propiedad. Esta tarifa es el ingreso propio de la comuna. El monto de la tasa no puede exceder el 30% del incremento en el valor de la propiedad ”.
Según la ley, la oficina de la comuna cobra la pensión de planificación después de que el propietario vende la propiedad. Siempre que el valor de la propiedad aumentara como resultado de un cambio en el plan de desarrollo espacial. Para que la oficina pueda cobrar el alquiler de planificación, debería realizarse un cambio o un nuevo plan de desarrollo espacial en los últimos 5 años. Muy a menudo, el propietario se entera de la necesidad de pagar una tarifa inmediatamente después de la venta de la propiedad. El notario está obligado a informar a la comuna sobre la transacción. El precio de la propiedad que se vende no importa. Incluso si está subestimado, el vendedor debe pagar la tarifa. El alquiler de planificación no se cobra sobre el precio de venta de la propiedad, sino sobre el aumento de valor. Esta es una tarifa única.
Un ejemplo es el propietario de parcelas agrícolas ubicadas en un área donde el desarrollo de la tierra estaba prohibido en la planificación espacial. Se trata de tierras agrícolas o de pradera. El nuevo plan de zonificación permite que el terreno se destine a viviendas unifamiliares independientes. El propietario, en menos de 5 años desde la implementación de este plan, divide la parcela en parcelas más pequeñas y las vende para proyectos de casas de un piso con ático.
El valor de esta parcela aumenta significativamente y el vendedor paga el alquiler de planificación. Si hubiera vendido parcelas edificables después de más de 5 años a partir de la fecha de vigencia del nuevo plan de zonificación, el gravamen no se le aplicaría, a pesar del aumento de valor. Sin embargo, cabe señalar que se tiene en cuenta la fecha de vigencia de la resolución, no la fecha de su adopción. Puede haber una diferencia de hasta un mes aproximadamente.
¿Cómo se calcula la pensión de planificación?
El monto del alquiler de planificación es la diferencia entre el valor de la propiedad antes y después de la entrada en vigor del nuevo plan de zonificación. La ley dice que esta tarifa no puede ser superior al 30% del aumento de valor. El porcentaje se determina en el foro del consejo comunal en una resolución sobre desarrollo territorial local. El foro del consejo municipal podrá decidir que será, por ejemplo, del 20% o del 15%, pero nunca más del 30%. Si el foro del consejo de la comuna que adopta el plan de desarrollo espacial no establece el monto de la tarifa y no se ingresa en la resolución, la comuna no puede cobrarla. En este caso, la base legal es inválida.
La valoración de la apreciación debe realizarse siempre en la fecha de venta de la propiedad. No puede referirse a un período anterior o posterior. La comuna encarga a un tasador de propiedades que calcule el aumento en el valor de la propiedad causado por el cambio en la ordenación del territorio. Antes del acto de venta, el propietario también tiene derecho a solicitar al tasador de la propiedad el cálculo de una anualidad de planificación. Entonces sabrá de antemano cuánto pagará después de vender la propiedad. La valoración también le ayudará a calcular el precio de venta de forma adecuada.
Una vez realizada la tasación, la oficina de la comuna emite una decisión administrativa especificando el monto de la pensión de planificación. La comuna está obligada a probar la relación directa de causa y efecto resultante del cambio del plan de desarrollo de acuerdo con la base legal. El vendedor de la propiedad tiene derecho a apelar la decisión ante el organismo de apelación. Puede hacerlo dentro de los 14 días posteriores a su recepción. Si la persona obligada a pagar no cumple con la obligación y no la paga a tiempo, entonces el jefe de la comuna emprende acciones de ejecución, sobre la base de las regulaciones administrativas. O tal vez también te interese este artículo sobre la tarifa de planificación?
¿Cuándo no se paga el alquiler de planificación?
Aparte de la situación en la que el foro del consejo de la comuna no ha determinado el monto de la pensión de planificación, existen algunas excepciones más a la obligación de pagar. Los cambios en la planificación espacial no siempre están asociados con un aumento en el valor de la propiedad. El tasador de bienes raíces puede concluir que no ha habido tal aumento.
La base legal dice que la comuna no puede exigir una tarifa si el propósito del inmueble es el mismo que en la planificación espacial anterior. Un ejemplo es el propietario de una parcela agrícola donde el plan de desarrollo anterior permitía el diseño de casas de un piso con ático. Después de 10 años, se cambia el plan y solo entonces el propietario decide venderlo para la construcción de casas de un piso con ático. Sin embargo, el nuevo plan no cambió el propósito de la trama. En consecuencia, el propietario, al venderlos, no está obligado a pagar un gravamen sobre el aumento de valor. Su propiedad no se ha revalorizado debido a la entrada en vigor de una nueva ordenación territorial.
Cobrar una tarifa por el aumento en el valor de los bienes raíces tampoco se aplica a los casos en que los bienes raíces se venden sin cargo a un ser querido. Por ejemplo, un agricultor que transfiere una granja a su hijo. La base jurídica en este caso es la Ley de seguridad social de los agricultores.
La adopción de un plan de desarrollo espacial puede resultar en una reducción en el valor de la propiedad. Entonces la parte agraviada tiene derecho a solicitar una indemnización, compra por parte de la comuna de parte o de la totalidad de la propiedad inmobiliaria. Si un propietario vende una propiedad que ha perdido su valor debido a cambios en la planificación, también puede reclamar daños al municipio por el monto de la depreciación.
El alquiler urbanístico es un tributo a la comuna por el incremento en el valor de la propiedad provocado por la adopción de un plan de ordenamiento territorial, y no por las acciones del propietario. El hecho de que se haya adoptado un plan de este tipo no significa que deba pagar una tarifa. Por lo tanto, vale la pena leerlo detenidamente antes de tomar la decisión de vender o comprar un inmueble.
