El inicio de la construcción de un edificio unifamiliar en su propia parcela va precedido de la preparación de la documentación adecuada y la obtención de decisiones administrativas. La base legal para todas estas actividades es la Ley de la Construcción, que se modifica periódicamente. El área de influencia de la instalación, cuya definición también ha cambiado, es de gran importancia para el propietario de la inversión. Bajo ciertas condiciones, especificar esta área puede eximirlo de solicitar un permiso de construcción, ya que es suficiente con notificar al sitio de construcción.
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Área de impacto del objeto: un factor importante del desarrollo de la parcela
Todo cambia, también la Ley de Edificación
La base legal de los cambios es la Ley de 13 de febrero de 2022, que modifica las disposiciones de la Ley de la Construcción, que entró en vigencia el 19 de septiembre de 2022. Muchos de los cambios introducidos funcionan en beneficio de los propietarios, quienes ahora pueden, en casos justificados, reemplazar los procedimientos que requieren mucho tiempo para solicitar un permiso de construcción por una solicitud de construcción más simple. Como ejemplo de cambios realizados en las disposiciones de la ley de construcción, se puede mencionar la nueva definición de "área de impacto del objeto".
En la redacción anterior, el área de influencia del objeto se definió como:
"El área designada en las cercanías del objeto de construcción sobre la base de regulaciones separadas, introduciendo limitaciones en el desarrollo de este sitio, incluido el desarrollo, de esta área".
Tras la modificación del reglamento, esta definición del área de impacto de la instalación tomó la forma de:
"El área designada en las cercanías del objeto de construcción sobre la base de regulaciones separadas, introduciendo restricciones en el desarrollo de esta área relacionada con este objeto".
La importancia de cambiar la definición del área de impacto de la instalación en la vivienda unifamiliar
En cada caso, el área de influencia del objeto debe determinarse correctamente, porque permite determinar el alcance de las partes en el procedimiento para emitir un permiso de construcción. De conformidad con el art. 28 seg. 2 de la Ley de la Ley de Construcción de 7 de julio de 1994, "las partes en el trámite del permiso de construcción son: el inversionista y los propietarios, usufructuarios perpetuos o administradores de bienes inmuebles ubicados dentro del área de impacto de la instalación".
Si el área de influencia, y por ende el grupo de partes en el proceso, no ha sido debidamente designado, puede resultar en el rechazo de la solicitud y la reapertura del proceso. La reciente enmienda al reglamento y el estrechamiento de la definición citada resulta en una reducción en el número de partes que participan en el trámite de un permiso para, por ejemplo, la construcción de una vivienda unifamiliar.
El alcance de las restricciones relacionadas con la construcción de edificios en la parcela se aplica solo a las instalaciones ubicadas en la parcela y la distancia entre los edificios y el área no urbanizada. La reducción de las definiciones debería permitir la simplificación del procedimiento por parte del órgano de administración. No es necesario estudiar el impacto de la estructura erigida en el alcance del desarrollo de la tierra.
¿Cuál es el área de influencia de un objeto en la práctica?
Aclaración de la definición del área de impacto del objeto antes de la enmienda
La disposición existente sobre "limitaciones en el desarrollo, incluido el desarrollo de la tierra" significaba que las limitaciones relacionadas con el desarrollo eran sólo un elemento de las limitaciones en el desarrollo. Se puede decir que toda restricción de desarrollo es una restricción de desarrollo, pero no al revés: no todas las restricciones de desarrollo se aplican al desarrollo.
Para determinar el área de influencia en este amplio ámbito, fue necesario aplicar las disposiciones de la ley más allá de la ley de construcción. Se tomaron en cuenta todas las restricciones de desarrollo de la tierra resultantes de regulaciones separadas.
La zona de impacto debía tomar en cuenta los efectos del impacto ambiental, tomar en cuenta regulaciones alejadas de la ley de construcción, como la ley de aguas, protección de monumentos, protección de la naturaleza, protección contra incendios, ley de energía y otras. La descripción de dichos impactos en la gestión de la contaminación del aire o del agua, ruidos, vibraciones, perturbaciones eléctricas, limitación del uso del agua, sistemas de comunicación o alcantarillado. Si está buscando más consejos, consulte también este artículo sobre los trámites más importantes antes de la construcción.
Consecuencias del cambio en la ley de construcción en cuanto a la definición del área de impacto
Limitar los requisitos al ámbito del desarrollo territorial permite renunciar a considerar las disposiciones que van más allá de la Ley de la Construcción. Según la definición del art. 28 seg. 2 de la Ley de la Ley de la Construcción, "las partes en el trámite del permiso de construcción son: el inversionista y los propietarios, usufructuarios perpetuos o administradores de bienes inmuebles ubicados dentro del área de impacto de la instalación". Debido a la definición modificada de esta zona, las partes no serán, por ejemplo, los vecinos de la parcela en la que se va a realizar la construcción.
Dejar la palabra "incorporado" en la disposición hace referencia únicamente a un impacto en el medio ambiente que impide o limita las obras de construcción. Esto puede deberse al incumplimiento de las condiciones técnicas y de construcción y otras condiciones del edificio. Se trata principalmente de mantener las distancias prescritas de algunos objetos de construcción de otros.
El desarrollo de una parcela de construcción requiere la aplicación de las condiciones técnicas especificadas en la normativa. Estos incluyen las distancias permitidas desde la estructura, es decir, el edificio debe ubicarse a una distancia no menor de 4 m del borde de la parcela en el caso de un muro con ventanas y puertas que dan al borde, o 3 m en el caso de un pared sin ventanas y puertas. En viviendas unifamiliares se permiten otras distancias, pero deben estar de acuerdo con el plan local o la decisión sobre las condiciones de desarrollo.
Solicitud de construcción - o un permiso de construcción
Si no solo la ubicación de un edificio unifamiliar, sino también el impacto del sitio de construcción se limita solo al área de la parcela, las disposiciones de la ley de construcción no requieren que se solicite un permiso de construcción. El propietario de la inversión decide de forma independiente si presenta una solicitud de permiso de construcción o no. Por supuesto, uno no debe hacerse ilusiones sobre la total libertad de acción después de elegir la segunda opción. Independientemente del tipo de aplicación, el diseño de la construcción y su verificación con las alcantarillas de la ley de construcción es el mismo.
La diferencia entre una solicitud de permiso de construcción y una solicitud de solicitud de construcción radica en los diferentes procedimientos y la forma de la decisión. En cada caso, se verifica el cumplimiento del proyecto con el plan de desarrollo local, por ejemplo, así como con las pautas de impacto ambiental. En términos generales, el procedimiento de solicitud de construcción es más simple que solicitar un permiso de construcción y lleva mucho menos tiempo. Si la autoridad administrativa competente no presenta una objeción, es posible iniciar las obras de construcción.
